Coûts d'extension et de modernisation partielle de la propriété existante

Juste dans la région de Berlin, il y a depuis quelque temps des changements massifs concernant les emplacements de premier choix. Beaucoup de choses qui étaient autrefois vraiment géniales ont conduit il y a quelques années à une vague de ventes. Mot-clé : [BER] et ses itinéraires de vol.

Pas de bruit des avions dans ma région, donc l'attention n'a cessé d'augmenter depuis la publication des itinéraires de vol.

Edit : Il n'est pas nécessaire que tout soit un "Putting Green". Un peu de forêt et une zone un peu plus naturelle ont tout de même leur charme.

Speckgürtel ist ein Begriff den jeder anders deuten kann, oder?

Oui et non. Cependant, votre terrain est si loin de toute définition de Speckgürtel que cela n’est effectivement pas discutable dans ce contexte. Dans le Speckgürtel, il y a une connexion routière ou de train »S-Bahn« ou au moins une liaison directe en bus ainsi que d’autres structures que l’on ne trouve _pas_ à proximité immédiate de votre emplacement. Sinon, le prix au m² ne serait pas de 30€.

Honnêtement, je ne sais pas non plus de quoi nous discutons ici ? Vous avez affirmé que le terrain avait pris de la valeur de 20-30€ au cours des deux dernières années. C’est - avec tout le respect que je vous dois - une absurdité complète.

20 km de la limite de la ville de Berlin est pour moi le Speckgürtel - pour vous peut-être pas.

La distance n’est pas tout, il s’agit plutôt de l’accessibilité et de l’infrastructure. Sans même savoir où c’est, je vous dis franchement qu’il n’y a ni hôpital, ni cinéma, ni gare là-bas. De plus, votre terrain est si éloigné du centre-ville que vous mettez au moins 30 minutes à pied jusqu’au clocher de l’église, probablement plus d’une heure.

Je viens de consulter à nouveau les valeurs foncières de référence, qui ne peuvent logiquement se baser que sur des terrains / biens immobiliers vendus dans la région, et dans les quartiers de la petite ville où pas mal de biens ont été vendus ces derniers mois, le m² est maintenant à 80€/m². Dans la zone où se situe le terrain potentiel, l’ancien centre-ville où tout est construit et où les ventes se font uniquement en cas de décès ou de vieillesse, la valeur de référence est assez stable. Là où la ville s’étend, les prix explosent. Comment expliquez-vous des valeurs foncières dans une ville de 17 000 habitants allant de 20€/m² à 80€/m² ?

Ce n’est pas une explosion, mais c’est fondamentalement toujours trop bas. Un simple champ agricole coûte moins de 5€. Lorsqu’il devient terrain constructible, le prix augmente au moins du coût des infrastructures, c’est-à-dire ce qui a été investi pour les routes, les câbles, la planification, etc. Cela représente selon le standard d’exécution déjà environ 40€/m², donc tout ce qui se vend en dessous de 50€/m² a soit une ancienne infrastructure devant être renouvelée à court terme, soit une localisation tellement mauvaise que personne ne veut y aller.

Les explosions ont donc lieu ailleurs, là où on paie réellement 200€/m² et plus et où l’infrastructure suit également la croissance.

La demande est élevée, l’offre rare.

L’offre ne peut pas être rare si un terrain de cette taille vous est pratiquement donné pour 1€.

Ainsi, logiquement, les biens existants se vendent également à des prix élevés. Offre actuelle sur un portail immobilier : maison individuelle de 60m² sur 1 500m² de terrain à proximité d’un lac (à moins d’un kilomètre) à 160 000 € plus frais d’agence.

On ne peut pas juger si c’est cher ou pas avec ces seules données.

Cette région est entourée de 4 lacs naturels de baignade couvrant plusieurs hectares.

Exactement. De la campagne à perte de vue, un lieu de loisir proche de Berlin. Cela correspond au prix de la valeur foncière. La demande pour habiter/vivre là-bas est plutôt faible comparée au véritable Speckgürtel.

Si vous voulez dénigrer des choses,

Je ne veux pas dénigrer, mais vous mettre en garde contre un investissement naïf dont les effets vous échappent totalement. Les valeurs foncières ne tombent pas du ciel, les commissions d’expertise peuvent parfois être prudentes, mais les experts ne sont pas non plus complètement idiots - on peut donc supposer que la valeur de référence à 30€ est raisonnable et pas complètement sous-évaluée. Je n’y suis pour rien, je n’ai ni établi cette valeur ni rédigé cet expert.

vous pouvez le faire, mais veuillez vous baser sur des faits, sinon je vous prie de rester dans le sujet.

Je me base sur des faits. Je reste dans le sujet.

Je ne vous ai pas demandé d’évaluer ma région.

Si, c’est exactement ce que vous avez fait en ouvrant ce fil. Ce n’est pas ma faute si le résultat ne correspond pas à vos attentes.

Je suis assez intelligent pour savoir qu’une maison à 500 000 € dans le désert vaut peut-être moins qu’à Fort Lauderdale.

Eh bien, soyez assez intelligent pour ne pas mettre la vôtre dans le désert. Sinon, vous pouvez aussi télécharger ici le cadastre du terrain avec indication de localisation - alors on pourra rapidement vous expliquer la différence entre Speckgürtel et cet emplacement.

Cordialement
Dirk Grafe

Ne tire pas tout de suite sur la réponse de Dirk. Il est de bonne intention et argumente très bien. Pour moi, ce sont tous des faits assez amers. Réfléchis-y une nuit...

De toute évidence, il s'agit ici d'une comparaison de tailles qui peut durer éternellement.

Lorsque je demande une estimation des coûts pour la rénovation et l'agrandissement, je vous prie encore une fois de ne pas évaluer ma situation résidentielle (10 km de BAB10, 10 km de BAB13, 20 km de la limite de la ville de Berlin, connexion ferroviaire directe vers Berlin, etc.), car c’est moi qui souhaite y habiter, pas vous. Si vous devez payer bien plus de 100 €/m², je suis désolé pour vous, dommage pour l’argent. Si cela vaut la peine pour vous, vous êtes bien sûr libre d’être heureux là-bas. Sachez qu’environ 140 €/m² sont également payables dans mon voisinage local, à condition que vous soyez attiré vers Berlin. Si vous interrogez un grand moteur de recherche connu sur "Brandenburg Viewer", vous pourrez explorer la région du Brandebourg. Amusez-vous bien.

Pour ma part, je me contenterai probablement de la prétendue moins bonne situation résidentielle et vous ai déjà expliqué plus haut que j’ai pu constater une tendance à la hausse ces dernières années. Si vous ne percevez pas l’explosion que j’ai estimée comme une bombe atomique d’Hiroshima, cela dépend toujours de l’œil de l’observateur. Réaliser un plus-value de 20 000 à 30 000 € sur 1 000 m² de terrain constructible en quelques années, selon la valeur foncière, signifie pour moi qu’il y avait plus de rendement que sur un compte d’épargne classique.

D’ailleurs, si vous veniez me voir et me demandiez conseil parce que vous êtes le directeur de production d’une entreprise pharmaceutique et que vous devez vous pencher à l’avenir sur une nouvelle réglementation concernant la “sérialisation des produits”, domaine dans lequel votre expertise est peut-être moins suffisante que la mienne, je vous conseillerais à ce sujet et ne vous dirais pas à quel point les comprimés contre le mal de tête que vous produisez sont mauvais. J’espère vraiment que vous comprenez le sens de cela.

Sur ce, merci beaucoup pour votre évaluation de ma région rurale, structurellement faible et surtout est-allemande – mais je sais déjà où je vis.

Au cas où quelqu’un d’autre dans le forum Hausbau aurait des suggestions et des conseils pour moi qui s’orientent vers ma demande initiale, je serais heureux d’un complément. Bien que la réponse presque parfaite soit déjà venue à la page 1 et que le conseil supplémentaire de s’adresser encore une fois à un architecte spécialisé en rénovations n’était pas si mauvais. Il semble logique que tout le monde ne soit pas également doué pour tout.

Évidemment, c'est ici une comparaison de sexes qui peut durer éternellement.

Un gentleman se tait et profite.

Quand je demande une estimation des coûts pour la rénovation et l’agrandissement, je vous prie encore une fois de ne pas évaluer ma situation résidentielle (10 km BAB10, 10 km BAB13, 20 km limite de la ville de Berlin, connexion directe en train vers Berlin, etc.), car c’est moi qui souhaite y habiter, pas vous.

Ce n’est pas moi qui ai évalué, mais le comité des experts ou l’expert qui cite dans son rapport la valeur du comité des experts et la juge visiblement correcte. Une petite mais subtile différence.

Si vous devez payer bien plus de 100 €/m², alors je vous plains, dommage pour l’argent.

Prix ≠ valeur.

Si cela en vaut la peine pour vous, alors je vous souhaite d’y être heureux. D’ailleurs, vous pouvez payer des valeurs autour de 140 €/m² dans mon voisinage local, si vous vous dirigez vers Berlin. Si vous interrogez un grand moteur de recherche bien connu avec "Brandenburg Viewer", vous pouvez explorer le Brandebourg et scanner la région. Amusez-vous bien.

Non, merci.

Pour ma part, je me contente probablement de la situation résidentielle apparemment moins bonne et je vous ai déjà expliqué plus haut que j’ai pu reconnaître une tendance à la hausse ces dernières années.

Eh bien, l’expert n’a apparemment pas pu détecter cette tendance.

Si vous ne considérez pas l’explosion que j’estime comme la bombe atomique d’Hiroshima, alors c’est toujours une question de point de vue. Réaliser un gain de 20 000 € - 30 000 € en quelques années sur 1 000 m² de terrain constructible selon la valeur foncière officielle, signifie pour moi qu’il y avait plus de rendement que sur un compte d’épargne classique.

Malheureusement, un professionnel ne peut pas calculer ainsi. Si c’était le cas, la valeur foncière aurait dû être négative il y a 5 ans. Cela est exclu.

D’ailleurs, si vous veniez me voir pour me demander conseil parce que vous êtes le directeur de production d’une entreprise pharmaceutique et que vous devez à l’avenir traiter une nouvelle réglementation sur la "sérialisation des produits", dans laquelle votre expertise n’est peut-être pas aussi complète que la mienne, alors je vous donnerais volontiers mon conseil et ne vous dirais pas à quel point les comprimés contre les maux de tête que vous produisez sont mauvais. J’espère sincèrement que vous comprenez le sens de cela.

Eh bien, je conseille vivement de revoir les faits. Une valeur absolue de 30 € n’est pas une augmentation de 30 €.

En ce sens, merci beaucoup pour votre évaluation de ma région rurale, structurellement faible et surtout de l’est de l’Allemagne – mais je sais déjà où je vis.

Encore une fois. Ce n’est pas moi qui évalue cela, mais le comité des experts local et explicitement l’auteur du rapport que vous citez. En relation avec les augmentations de valeur que vous avez prédites, il en résulte une contradiction flagrante.

Cordialement,
Dirk Grafe

Un gentleman se tait et profite.

Est-ce la raison pour laquelle vous écrivez à nouveau - parce qu’un gentleman se tairait ?

Malheureusement, en tant que professionnel, on ne peut pas calculer ainsi. Si c’était le cas, la valeur foncière aurait dû être négative il y a 5 ans. C’est exclu.

Entraînez d’urgence votre compréhension et ne détournez pas les choses à votre convenance, car vous l’avez fait plusieurs fois dans vos messages précédents. Il n’a jamais été mentionné une seule fois que mon terrain potentiel avait subi cette augmentation de valeur, mais plutôt le périmètre immédiat de 5 kilomètres, quartiers, tronçons de rue, etc. Ou pouvez-vous en déduire (« cette partie du Brandebourg est effectivement dans la ceinture verte de Berlin et les valeurs foncières seules ont augmenté de 20 à 30 €/m² ces deux dernières années – sans fin en vue. ») que c’est précisément ce terrain qui est visé ? Moi non, car si c’était le cas, je l’aurais certainement chiffré directement et je n’aurais pas utilisé des indications « de – à ».

Si vous aviez utilisé le Viewer du Brandebourg, vous auriez constaté d’après les valeurs foncières que dans la région, une rue est évaluée souvent à 20 €/m² tandis qu’à quelques rues de là, c’est 80 €/m². Il est donc évident que le tronçon à 20 € n’a pas connu cette augmentation.

En tant que professionnel avisé, il devrait aussi vous sembler évident pourquoi. Ce n’est pas parce que les habitants du tronçon à 80 € sont cinq minutes plus près du boulanger et habitent donc dans un quartier plus prisé, mais parce qu’il y avait encore des terrains constructibles disponibles et donc vendus au prix du marché actuel. Dans le secteur à 20 €, tout est déjà construit et personne ne cède rien ni ne décède.

En tant que professionnel avisé, vous savez sûrement d’où vient la valeur foncière. Sinon, expliquez-moi pourquoi la valeur foncière au bord du lac est inférieure à celle près de la voie ferrée ? Ne dites pas que les terrains près de la voie ferrée sont plus chers parce qu’on est plus vite à la gare. S’il n’y a eu aucune transaction dans le quartier concerné, tronçon de rue, parce que rien n’a été vendu, il n’y aura pas de modifications significatives de la valeur de référence.

Mais tout cela vous le savez, en tant que professionnel.