Comprar una casa unifamiliar - hipotecar una unidad de condominio y venderla después?

27.05.2021 11:04:16

Tasa casa: 1200
Tasa apartamento: 800
Alquiler: 1200

Menos impuestos en el alquiler y lo que se suma, en el peor de los casos sale neutro en costos.

Él obtiene ingresos por el alquiler que son mayores que la amortización del apartamento. ¿O estoy en el hilo equivocado?

27.05.2021 11:06:40

Exactamente por eso. Ahora no hay ningún impuesto sobre la especulación que pudiera aplicarse más tarde. Además, el alquiler solo te aporta un ingreso adicional que debe ser gravado. Y por último, pero no menos importante, realmente puedes realizar ganancias, y no solo en papel. ¿Cómo evoluciona el mercado? ¿Cómo afecta el desgaste del apartamento por parte del inquilino?

LOL, ¿cómo lo calculas? Precio de compra T€ 220 - digamos T€ 40 cuota de suelo = T€ 180 para la amortización = 3.600€.

Alquiler neto frío T€ 13
menos amortización T€ 3,6
= fiscalmente al 40% = T€ 3,8 de impuestos

Quedan T€ 9,2 de excedente menos costes de gestión no transferibles (administrador, etc.).

Por supuesto, se puede hacer. Por otro lado, podéis vender y ahorrar T€ 400 de crédito. Con un interés del 1%, son T€ 4 al año. Así que al final queda un pequeño beneficio si conserváis el apartamento.
Pero ahí hay que pagar mantenimiento, renovación, cambio de inquilinos.

Por supuesto, es solo un cálculo muy aproximado, pero no es un negocio excelente.

Sí, fijo debería ser más barato que variable.

Aquí has constatado que al final evidentemente queda un pequeño excedente. Es decir, en la vida cotidiana no se ve financieramente afectado a pesar de mantener el apartamento y construir capital continuamente.
¿Qué motivos hay entonces para vender, salvo el miedo al "estrés"?

27.05.2021 11:11:43

Él obtiene ingresos por el alquiler que son superiores al pago de la vivienda. ¿O estoy en el hilo equivocado?

Sip. Estás en el equivocado.

Variante A: Venta de la vivienda y financiación de "solo" 300 mil con cuota planificada de € 1.500
Variante B: Mantener la vivienda y financiación de 700 mil con cuota de al menos € 2.700, pero con un excedente de la vivienda de € 250

27.05.2021 11:23:19

Sí. Lo eres.

Variante A: Venta del apartamento y financiación de "solo" 300 mil euros con una cuota planificada de 1.500 €
Variante B: Mantener el apartamento y financiación de 700 mil euros con una cuota mínima de 2.700 €, pero con un excedente del apartamento de 250 €

¿Asignas los 2.700 €/mes SOLO para la casa? Entonces tienes razón.

27.05.2021 11:37:29

¿Asignas los 2700€/mes SÓLO para la casa?

Sí, claro. El OP dice que quiere estar listo para la jubilación con los 300k€ y que le cuestan €1.500. Para los 400k€ adicionales (que necesita sí o sí si quiere quedarse con el piso), también tiene que pagar bien. Y con un plazo de más de 40 años será difícil, por lo que debe haber un poco más que el 1% de amortización (he calculado con un 1,5% de interés y 2% de amortización). Por eso no tiene deudas sobre el piso.

Hay que poder permitirse pisos en alquiler. No siempre son pan comido, sino que realmente hay que calcular bien.

27.05.2021 11:58:59

Gracias chicos por la discusión.

Sí, queremos haber terminado con el crédito en 20 años. No somos una "familia de apostadores". Simplemente queremos vivir con nuestros 2 hijos en una casa bonita con jardín. Los niños deberían poder ir a la universidad (si es que quieren, por supuesto) y recibir también algo de nosotros para empezar - sin deudas ;) .
Hemos tenido que ganarnos todo por nosotros mismos (nuestros padres están en el extranjero) y sabemos lo difícil que es empezar desde (literalmente) cero sin ninguna ayuda.

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