Evaluación de requisitos de construcción

Según el §30, apartado 1 del Baugesetzbuch, yo, como profano, clasificaría esto ahora como un plan cualificado, ya que las disposiciones citadas se pueden encontrar en las normativas. Al menos para el área antes del límite de construcción de 20 m.

Pero el área antes del límite de construcción no es la tuya.

Aquí se desea una edificación en la zona trasera fuera del área edificable real. Según el plan B no se podría construir nada allí.

Aquí, incluso en el tercer hilo, aún no me queda del todo claro cuál es el asunto en sí, y cuál es realmente la voluntad del municipio. ¿Se quiere densificación o no? – si es así y aún hay un número rentable de huecos para construir, entonces se debería por favor hacer un plan de desarrollo o modificar el existente; si es así y solo se trata de huecos puntuales, entonces claro que no valdría la pena.

Regla: una autoridad tiene, dentro de su ámbito de competencia y facultades, un margen de discrecionalidad.

Sin embargo, debe poder distinguir entre discrecionalidad y arbitrariedad, y además respetar el principio de sujeción a la discrecionalidad. Sustituir fundamentos legales de planificación por favoritismos solo porque no se tiene ganas de elaborar un plan no es aceptable.

La cuestión es cómo se comporta esto si el terreno trasero se divide oficialmente. ¿Sigue aplicando la profundidad edificable desde la calle o entonces se aplica el párrafo 34?

Las parcelas individuales solo se recortan de las zonas de aplicación del plan de desarrollo en casos excepcionales. Por eso hice la pregunta al inicio de esta publicación, si no tendría sentido planificar conjuntamente los huecos traseros en un plan de desarrollo separado. Recortar áreas para someterlas luego al §34 no sería ni habitual ni me parecería lógico.

Nunca lo he afirmado tampoco.

Si existe un plan de desarrollo urbanístico, ese sería el decisivo.

Si no, la autoridad evidentemente ha establecido criterios uniformes para la posible aprobación en caso de desviación. Y eso también está permitido. Aunque solo como marco, pero eso le corresponde. Al menos en principio.

en el permiso de construcción para la casa en el terreno A pero se hace referencia a la ordenanza de construcción de 1985..

Un permiso de construcción siempre se otorga sobre la base de la ordenanza de construcción vigente, es decir, la que esté en vigor en el momento de la presentación de la solicitud de construcción. En 1991, aparentemente era la versión de 1985. Si la normativa urbanística aplicable al terreno, por ejemplo un plan de desarrollo urbanístico u otras ordenanzas según la Ley de Construcción o regulaciones urbanísticas anteriores a la BBauG / Ordenanza de Uso de Suelos como planos de alineación o reglamentos policiales de construcción, contiene disposiciones que influyen en la ordenanza de construcción o son influenciadas por esta, por ejemplo, superficies de separación o plantas completas, para estas disposiciones se aplica la ordenanza estatal de construcción vigente en el momento de la aprobación del reglamento correspondiente. Al menos, ésa es la opinión mayoritaria de los expertos.

Para el terreno no existe un plan de desarrollo urbanístico oficial concreto, sino estas mezcolanzas extrañas y confusas de esas 3 ordenanzas.

No son solo tres, y entre ellas también hay planos, es decir, representaciones gráficas, sin los cuales seguiríamos tanteando a ciegas.
¿Se puede reconocer en el plan de uso de suelo de 1960 un área de validez?
¿Se encuentra tu terreno dentro del área de validez del plan de uso de suelo de 1960?
¿Está tu terreno dentro del área de validez del plan de desarrollo urbanístico de 1971?
Parece que también existe un plano de alineación. Aunque los planos de alineación no tienen área de validez en el sentido actual, ¿incluye el tuyo el terreno y establece algo allí directamente (línea que pasa sobre tu terreno) o indirectamente (línea a menos de 20 m de tu terreno)?

Según el §30, apartado 1 de la Ley de Construcción, yo, como profana, lo clasificaría ahora como un plan calificado.

Eso podría aplicarse para los terrenos colindantes frontales, pero según tus anteriores explicaciones ninguno de estos planes establece la superficie edificable para tu terreno, que sin embargo es uno de los requisitos mínimos para la calificación. Por eso tu terreno no estaría en el área de validez de un plan de desarrollo urbanístico calificado, lo que también explicaría por qué la palabra "calificado" está entre paréntesis, ya que esta clasificación solo se aplica a zonas parciales. La medida del uso del suelo también es dudosa, porque la bidimensionalidad solo se aplica a los terrenos frontales. No me queda claro a qué áreas se refiere el coeficiente de ocupación del suelo.

¿Cuál es en realidad tu objetivo? Has recibido instrucciones muy claras de la autoridad. Estas no corresponden a tus deseos. ¿De verdad estás considerando planificar en contra de las ordenanzas y demandar contra la esperada resolución negativa? ¿Por 30 cm de alero bajo? ¿Por una buhardilla en vez de un hastial retranqueado?
A la vista de algunas declaraciones en tus hilos

¿Se puede hacer algo con una TH de 4 metros?

En las habitaciones se pierde un montón de espacio.

Abertura de tiro

pienso que la villa urbana de dos plantas se ha hecho tan presente en tu cabeza, que no queda espacio para otras ideas.

¿Por qué exactamente? De repente no veo contradicciones... pero puede ser por la hora.

Bueno, la ordenanza de construcción de 1958 permite una edificación detrás del límite de 20 m, la ordenanza de uso del suelo de 1968 dice que los edificios y partes de edificios no deben sobrepasar un límite de construcción establecido. ¿O lo estoy malinterpretando?

Pero el área delante del límite de construcción no es tuya.

Sí, justamente. Por eso existen esas imposiciones no justificables sobre el territorio trasero, que no tienen ninguna base legal.

se trata de un terreno en el sur de Berlín. El entorno ya está urbanizado y solo quedan partes aisladas de terreno en la parte trasera que podrían usarse para construir en cuanto al espacio. Por lo tanto, en mi opinión no vale la pena modificar el plan de desarrollo. La cuestión es saber qué requisitos se aplican entonces detrás. Las imposiciones sobre el territorio trasero de la oficina de construcción, sí. Pero ¿en qué se basan? ¿En el "criterio propio" de la autoridad?

Nunca he dicho eso.

Si existe un plan de desarrollo, ese sería el decisivo de todos modos.

Si no, la autoridad obviamente ha establecido criterios uniformes para posibles autorizaciones en caso de desviaciones. Y eso también le está permitido. Aunque solo como marco, pero eso le corresponde. En principio, en todo caso.

Como plan de desarrollo se entiende el BNP junto con la ordenanza de construcción de 1958 y la ordenanza de uso del suelo de algún año. Todo está en el primer post.
Y de eso se trata mi interés, de la flexibilidad de esos criterios. ¿Cuán vinculantes son las imposiciones sobre el territorio trasero cuando no existe ninguna fijación escrita de las mismas?
Si respeto la altura total prescrita de 8,50 m, ¿a quién molesta una altura del alero de 4,50 m, que probablemente ni se puede ver a simple vista debido a un voladizo del techo?


¿Está tu terreno dentro del ámbito de aplicación del plan de uso del suelo de 1960? ¡Sí!
¿Está tu terreno dentro del ámbito de aplicación del plan de desarrollo de 1971? ¡Sí!
Los planos de alineación no tienen ámbito de aplicación en el sentido actual, pero ¿incluye el tuyo el terreno y establece allí algo directamente (línea que atraviesa tu terreno) o indirectamente (línea a menos de 20 m de tu terreno)?
Una línea pasa por la parte delantera del terreno, sin relación con la parte trasera o con los nuevos límites después de la división.

¿Cuál es en realidad tu objetivo? Has recibido instrucciones claras de la autoridad. Estas no coinciden con tus expectativas. ¿De verdad estás considerando planear en contra de esos requisitos y recurrir contra la previsible denegación? ¿Por un hastial 30 cm más bajo? ¿Por una buhardilla en lugar de un frontón?
A la vista de algunos comentarios en tus hilos, creo que la villa urbana de dos pisos se ha hecho tan presente en tu cabeza que no hay lugar para otras ideas.

Quiero discrepar de eso. Que no podamos construir allí una villa urbana de dos pisos está completamente bien para nosotros y nunca fue nuestro objetivo. Para nosotros solo se trata de que estas ominosas imposiciones sobre el territorio trasero nos limitan tanto que “debemos” planear una casa que no nos gusta. Y con todo respeto, a la hora de invertir unos 400.000€, ya está en nuestro interés construir una casa que se corresponda en lo posible con nuestras ideas. Sabemos y tenemos presente que también se puede vivir y trabajar con un hastial bajo, y que para ello hay soluciones prácticas. No obstante, el que intenta aprende, y por eso aquí pedí una valoración.

Generalmente se puede presentar primero una objeción contra una denegación y no es obligatorio interponer directamente una demanda. Y justamente de eso se trata. Si se puede objetar con fundamento contra la denegación, debería ser posible encontrar una solución extrajudicial. ¡Ese es mi objetivo! Y sí, se trata de nada menos que 50 cm más de altura del alero.

Lo he explicado. No es una discreción, sino la valoración de la autoridad. Eso debe hacerse sin errores.
Desde aquí no es posible juzgar ni siquiera de manera aproximada.

Ten en cuenta: la impugnación generalmente es revisada por la autoridad que emitió el acto administrativo. Como máximo, por la autoridad superior. Vale la pena intentarlo. Quizás también convenga que un abogado especializado lo redacte.

Hasta entonces, ya habrás comprado el terreno, habrás encargado a alguien la elaboración de un plan de construcción e incluido la presentación de la solicitud de construcción.

Luego tienes la posibilidad de demandar o de replantear el proyecto. Por lo tanto, deberás adelantar dinero. Y bastante.

Piensa qué quieres. Yo digo que es el terreno equivocado para ti.