Evaluación de requisitos de construcción

Hola a todos,

antes que nada, muchas gracias por vuestras numerosas aportaciones.
Nuestra planificación o decisión para una empresa constructora tropieza con estas directrices. Nos cuesta planificar algo de lo que no sabemos cómo debe ser. Ciertamente tenemos las indicaciones de la oficina de urbanismo sobre la construcción en la parte trasera, pero no encuentro fuentes fundamentadas para ello. Estas cosas no se deciden simplemente en la reunión de los lunes.

Para la parcela delantera, la señora de la oficina se refiere al plan de uso del suelo en la versión del 28.12.1960, que aquí sigue vigente en combinación con las normativas urbanísticas del Reglamento de Construcción para Berlín (Bauordnung Bln) de 1958, el plan de desarrollo XIV-A de 1971 y las líneas de alineación de calle y edificación formalmente establecidas (f. f.) como un plan de desarrollo transferido (calificado).

En el permiso de construcción de la casa en la parcela delantera de 1991 dice:
"Conforme al Reglamento de Construcción para Berlín (Bauordnung Bln) del 28 de febrero de 1985, último cambio el 02 de octubre de 1990, otorgamos según los anexos....."

Esto no concuerda con las declaraciones actuales de la oficina de urbanismo.

He revisado los tres documentos que ella menciona y he encontrado lo siguiente sobre la construcción en la parte trasera:
Reglamento de Construcción Bln 1958:
- La máxima profundidad de construcción, contada desde la línea obligatoria de edificación, límite o línea de alineación del lado de la calle, es de 20 m para áreas residenciales puras y generales en construcción abierta.
- Sobre el límite indicado en el punto 1 se pueden aprobar edificios o partes de edificios, siempre que no haya razones urbanísticas en contra.

El plan de desarrollo indicado remite a superficies permitidas, área de piso, volumen de construcción, límites de edificación, profundidad de construcción, obras y estacionamientos explícitos en artículos del decreto de uso del suelo del 26.11.1968.

Sobre la profundidad de construcción dice:
- (3) Si se establece un límite de edificación, los edificios y partes de edificios no deben sobrepasarlo. Se puede autorizar un leve avance de partes del edificio. El párrafo 2, frase 3, se aplica en consecuencia.
- (4) Si se establece una profundidad de construcción, se aplica el párrafo 3 en consecuencia. La profundidad de construcción se determina desde el límite real de la calle, salvo que en el plan de desarrollo se establezca otra cosa.

En cuanto a medidas, preferiríamos construir la misma casa que en la parte delantera (con buhardilla y/o tercer frontón). La altura del alero es de 4,30 m.
Según la oficina de urbanismo no es posible. No me queda claro, sin embargo, en qué medida importan 30 cm si la altura máxima a cumbrera permanece en los 8,50 m estipulados. La buhardilla y frontón transformarían el ático en un piso completo (en el proyecto cada uno mide 3,68 m de largo en un total de 12,81 m).

Básicamente mi pregunta es sobre qué base legal se fundamentan estas exigencias para la construcción en la parte trasera. En ninguno de los tres documentos se especifican dimensiones concretas.
En el Reglamento de Construcción Bln 1958 solo aparece el siguiente párrafo:
- Para la construcción y modificación de obras en y sobre calles y plazas de especial importancia urbana se pueden disponer mediante reglamento exigencias especiales de diseño, en particular sobre segmentación, número de pisos, altura de pisos, altura del alero, dirección de la cumbrera, forma del techo, uso de materiales, color, revestimiento y enlucido.

¿Se trata acaso de una construcción en la parte trasera en una plaza de especial importancia urbana? Entonces debe existir un reglamento para las exigencias.

No me malinterpreten, no busco iniciar un litigio. Sin embargo, queremos construir una casa que se ajuste a nuestras necesidades sin tener que ceder demasiadas veces.
Cuesta muchísimo tiempo y esfuerzo encontrar un socio constructor. Los primeros planes siempre son bonitos, pero no sirven de nada si no puedo llevarlos a cabo.
No sabemos cómo proceder ahora. ¿Firmar un contrato basado en un proyecto que podría no ser aprobado? ¿Aceptar muchas concesiones, aunque la casa podría haber cumplido más con nuestros deseos?

Os agradezco nuevamente vuestro tiempo y esfuerzo para explicarme todo esto de manera comprensible.

Todo esto me pone un poco molesto al leerlo como tercera parte.
El hecho es: Según el plan b no se puede construir.
El hecho es: La oficina les hace una concesión sencilla a los que quieren construir, no hay un nuevo plan b ni nada.
A cambio la oficina exige restricciones en la forma de construir, sabiendo bien que si no, se enfrentarán a demandas de los vecinos, que se pierden, porque como dije, según el plan b no se puede nada. En lugar de agradecer a la oficina y planificar como se desea, el que quiere construir hace un escándalo. Si le das un dedo, toma la mano entera. No tengo comprensión para eso. Karsten

Querido Karsten,

también muchas gracias por tu respuesta. No agarro toda la mano, me informo. Puede que sea un déficit personal, pero en estas cosas soy muy estructurado y, como dije, me gusta estar informado.
Somos conscientes de que una casa que se puede construir con estas condiciones no sería ciertamente un tugurio y también se pueden encontrar soluciones para un zócalo bajo.
No obstante, se invierte con suerte solo una vez en la vida una suma considerable en la construcción de una casa y, por lo tanto, se desean hacer pocos compromisos.

Solo quiero saber en qué base legal se fundamentan estas condiciones. Ni más ni menos.

Con algo así GU suele estar abrumado con frecuencia. Un verdadero arquitecto sería sin duda más sensato.

Este es ahora el tercer mensaje sobre el mismo problema. Quizás podrías decir algo más exacto sobre lo que planean.
¿Cómo es la construcción en altura de la casa que deseas? ¿Cuánto mide la placa de cimentación? ¿A qué altura está sobre el suelo? ¿Se podría hundir un poco más? ¿Qué alturas de habitación/planta están previstas? ¿Qué tamaño tienen los buhardillas/gaube u otros? ¿Se puede aumentar la altura del muro de apoyo si se eliminan las estructuras del techo?

Planos de planta exactos y deseos, ¿dónde está el problema, terreno, presupuesto, vecinos, nombre del perro - simplemente todo. Entonces también se pueden buscar soluciones. Remar eternamente contra el departamento de construcción no les va a ayudar. Deben construir conforme al plan de ordenación y no en contra de él.

Querida Katja,

nuestra casa deseada sería de dos pisos, que supuestamente no es posible. Por eso queremos una casa con medidas exteriores similares a la de la parcela delantera.
9,50 x 13,xx, techo a dos aguas con inclinación de 42°C, sin sótano, con un tercer frontón y una buhardilla para ganar espacio, altura de alero 4,30 m, altura total 8,50 m. Altura de habitación en planta baja preferiblemente 2,60 m, en planta alta 2,50 m.

En cuanto a la placa de cimentación y las estructuras del techo, no tengo ni idea.

¿Están permitidos según el plan de desarrollo del terreno delantero 2 pisos completos?

¿Se permiten según el plan de ordenación urbana del terreno delantero 2 plantas completas?

Según la declaración de la oficina de construcción, allí se aplica el plan de uso del suelo del 28.12.1960, que dice lo siguiente:
- zona residencial general
- etapa de construcción II/2
- número de plantas 2
- área edificable (índice de ocupación del suelo) 0,2
- índice de superficie construida 0,4
- BMZ 1,6