高担保但流动收入低的房地产贷款

在贷款发放/利率高低时，如果贷款有充分担保（超额担保），低收入会起作用吗？

利率的高低主要取决于担保物的价值。你应该能期待一个合理的利率。

但是：你是否能获得贷款并能够偿还，几乎不取决于担保物的价值，而主要取决于你的还本付息能力。银行不愿只依赖你的房产担保，因为它们清楚你其实无法依靠收入偿还贷款。但具体如何计算收入和考虑的收入数额，各家银行有所不同。

例如我们这里，（不过作为商业客户）你至少需要能够偿付6.05%的年金，无论实际利率是多少。因此，我们在几分钟咨询后通常会明确拒绝。而其他银行的考虑则不同。

首先，关于我的计划再详细说明一点：
我不打算长期持有这处新购房产，也不打算用几十年时间偿还这笔贷款。计划是持有大约7年，（届时第一笔贷款的利率锁定期也差不多到期），然后将这处新购房产再次出售，以完全偿清新贷款，并将剩余部分用来偿还第一笔贷款中的一大部分。

关于偿还当前贷款月供能力的问题：

银行当然必须确保贷款月供能够持续偿还（或者至少银行必须能够这么假设）。
我的当前退休收入远远不足以支付贷款月供，这一点是事实，但基于多种原因，这并非必要：

1.
我认识一个人，他有大约500万欧元贷款债务（对应大约600万欧元的房产价值）；他的月贷款还款额超过15,000欧元，而他的雇员工资（非公务员）大约4000欧元。所以说贷款月供必须完全依靠当前收入来支付，这种说法肯定是错误的。
租金收益以及资本收益（股息收入、利息收入等）和工作/退休收入都应计入月收入，这是无可争议的。我知道银行通常会用80%的比例来计算租金收入（如果有人知道其他比例，请指正）。这80%大致等于扣除运营成本（维修费、空置等）后剩余的金额，用于支付贷款月供。对我来说，这从流动性角度看基本是一个零和游戏，而且还未计算租金未来可能上涨、贷款利率已锁定，出租业务未来可能带来额外收入的情形，这均已扣除风险贴现。

2.
正如我最初提到的，我这次贷款的期限大约是7年。（可以在合同中明确写明房产必须在7年内出售；即使合同中没有这样的条款，我也会在大约7年后卖掉这处房产）。
我的储蓄足够支付7年贷款月供，即使期间完全没有退休金或工资，我仍有足够资金生活。而实际上，我要么会领取退休金，要么如果健康好转会有更高的工作收入。（理论上当然可能找不到工作或被解雇等，但这几乎可能发生在任何非公务员人群中）。
如有必要，我可以在银行存入一笔金额X作为贷款月供保障，这笔资金我无法动用。
因此，从事实上来说，持续偿还贷款月供绝对有保障。

我唯一不明白的是：
贷款月供有保障对银行来说具体意味着什么？这方面应该有明确的规定，包括具体的数值和比率，可以计算出来。
是否有监管银行指导方针/规定，要求工资收入/退休收入需达到贷款月供的某个百分比？
如果没有这样规定，我就不明白为何银行会拒绝贷款。

我想在已经贷款的银行申请贷款；只是为了与他们面谈，我必须充分准备，了解具体的银行规定，但目前我确实不了解。

我再次重复第一帖的第二个问题：
我再次向同一家银行申请贷款时，会被要求出示工资证明吗？

:
我不是从事商业活动。个人客户的情况是怎样的？

:
我在Immocation找不到论坛。那里有论坛吗？

: 在Immocation我找不到论坛。那里有论坛吗？

有一个相关的Facebook群组。有时也会有固定聚会。那里的大家都是把这作为资本投资。 7年是一个不利的持有期限。不满10年出售的利润需要缴税。

你假设七年后价格会上涨，你可以从中获利，如果七年后情况正好相反呢？

必须基于某些假设来进行推断。在投资理财时，理论上你总是面临最终比之前拥有的更少的风险。如果你把100,000欧元存入银行，十年后它的价值也会低于今天的价值。毕竟没有人有水晶球。

我认识一个人，他大约有500万欧元的贷款债务（大概有600万欧元的房地产价值）；他每月支付超过15,000欧元的贷款还款，而他的职员工资（非公务员）大约只有4,000欧元。所以说贷款还款必须完全靠当前收入来支付的说法，绝对是错误的。

也没人这么说。你必须能够负担得起贷款——就是这样。

我知道银行通常会采用80%的比率来考虑租金收入

正确。

正如我一开始提到的，我这边的贷款期限限制大约是7年。（可以写入合同中，规定房地产必须在7年内出售；就算没有写入合同，我自己也会在大约7年后出售这处房产）。

这样的条款是违法的。银行对此也不在意。请注意投机税。

我可以用我的储蓄轻松支付7年的贷款还款，即使在这段时间内我根本没有任何退休金/工资，也足够生活。

我说的是，你周末去赌场玩，你的储蓄就没了……银行也是这么说的。或者作为担保抵押。

贷款还款得到保障对银行来说具体意味着什么？这必须有确切的规定，具体的数字和比例，可以计算出来的。
银行监管条例中是否有条款规定，工作收入/退休收入必须达到贷款还款的百分比？

没有，没有具体要求。我已经告诉你我们的标准。按照那个，你没有足够的偿付能力，在我们这里不具备贷款资格。每个银行根据自己的标准来看，所以这里没有统一答案。

我想在我之前贷款的银行申请贷款；只是必须为和他们的谈话做充分准备，知道具体的银行规定，但我现在不太了解。

只有你的银行能告诉你。

我再重复一下我第一条帖子里的第二个问题：
我在同一家银行再次申请贷款时，还会被要求提供工资证明吗？

会！这是18号KWG规定的审核内容。

:
我不是做生意的。私人客户的情况怎么样？

我了解的是，私人客户在利率固定期满后，必须能够承担相应较高的年金还款（比如6%）。如果你现在的贷款利率和还款额都很低，那么情况可能会很糟糕……
你自己算算吧。