利率固定 - 融资评估

当第二个孩子出生时，情况可能会变得紧张。

或者是否有意义先以2.5%的利率进入1-2年，然后再降到2%（通常只能“切换”一次）？

这必须由每个人自己决定。

在这种有两个孩子的收入状况下，我可以以3%的利率偿还这样的贷款。

是否可能以及可能什么，是与银行的谈判。如果一次可行，二次也可能可行。只是价格是多少……

撇开房屋、附加建筑费用和车库的费用可能偏低不谈，还有一些其他费用也没有计算在内，比如户外设施、厨房+家具、油漆和地板工程以及搬家后的各种小杂费，这些费用加起来也不少。

谢谢大家的回复。

关于建筑成本我会再询问一次，谢谢提醒。

我们同时又和一家当地银行进行了交谈，我有点不确定。

介绍了三种“方案”（所有方案中都包含KFW 124，我为比较起见省略了它，因为三种方案条件一样，因此计算中“仅”涉及272,000欧元）：
1. 纯等额本息贷款，2%的还款率，2.1%的名义利率（实际利率2.14%）- 月供1050欧元（约29年期限）
2. 预先融资的住房储蓄合同，实际利率2.28%，前15年月供约1104欧元，之后约1300欧元（期限约26年）
3. 带等额本息贷款组合的Wohnriester住房储蓄合同，月供约1040欧元

我感觉顾问非常想卖Wohnriester，随后是住房储蓄合同，“只有必要时”才推荐等额本息贷款。

他算给我看，如果在利率保护期后利率上涨2%，纯等额本息贷款总体费用约375,000欧元。
住房储蓄合同约360,000欧元，Wohnriester合同（带估计的退休税务和税收优惠）约322,000欧元。

关于Wohnriester已经讨论很多了，我们对退休后税务如何变化非常不确定，是否税收优惠会被取消？因此这可能对我们来说不适用。

我更关心另外两种方案的比较：

我感觉另外两种方案有点“苹果和梨子”在比较。一方面，方案1的月供低于住房储蓄合同，且未考虑第15年后的升高。我用在线计算器尝试用相应月供模拟后，20年后剩余本金约70,000欧元。即使之后月供维持约1300欧元，且利率升至8%，住房储蓄合同的总费用也差不多。

那么住房储蓄合同还有什么意义？据我理解，如果需要出售，它灵活性更差？
还是我哪里想错了？

顾问们在签订住房储蓄合同时所获得的佣金明显高于年金贷款，即在住房储蓄合同中实际上是同时签订了贷款+住房储蓄合同。

关于费用，你确实需要仔细观察。不过，支付可比较的还款额很重要，否则更长的贷款期限反而更贵，因为还款速度更慢。实际利率相对相似，因此不一定非得说住房储蓄合同不可取。在20年利率锁定期和7万欧元剩余债务的情况下，利率风险也非常可控。或许有必要计算一下15年或30年的利率。如果比如说在15年时能多还一些，可能也会有意思。最终，持久的利率保障总是更昂贵。每个人必须自己决定这值不值得。

关于住房储蓄合同：我之前不知道也未曾考虑的是，你必须对灵活性非常谨慎。如果还款额已经很紧张，就得小心：
1.) 通常是根据15年（有时也有10年）的利率锁定期来计算，而分配通常在前1-2个月完成。当然在紧急情况下可以减少储蓄额，但这样会延迟分配，利率锁定期也将过期。那时你需对全部贷款金额（实际上还未还一分钱）支付利息，而这利息可能明显更高。如果需要过渡1-2年，这将非常昂贵。条件并不好，因为你或多或少受制于银行（贷款全额，但房子价值不像新建时那么高，住房储蓄总额被冻结）。这里存在的正是你本想通过住房储蓄合同避免的利率风险。
2.) 分配后会有最低还款额。如果连这也还不上，情况会非常糟糕。如果幸运的话，可以延长贷款期限，但随之而来的是利率风险。最坏情况下，你必须重新融资（按当时的利率）。

我只会签订住房储蓄合同，如果我确定在两个阶段都能随时偿付最低还款额。否则我就是为一种实际上不存在的表面利率保障买单。

顾问们从住房储蓄合同获得的奖金明显高于等额本息贷款，或者说在住房储蓄合同中，两者都会签订：贷款 + 住房储蓄合同。

你能用数字来证明“明显更高的奖金”吗？这对每个顾问都适用吗？我也请求提供证据。

否则这只是无意义的废话。

我只有在确定自己能够在两个期间随时支付最低还款额的情况下才会签订建设储蓄合同。否则，我就是在为一种实际上不存在的假利率安全性买单。

我有一个方案，在分配后如果当时利率低于建设储蓄合同中保证的利率，我可以全额提前还款。