100% 融资 - 我明白了！

亲爱的大家好，

我故意用了一个比较夸张的标题，但这代表了我的观点。在与许多建房者的谈话中，我看到建造房屋有三种动机：

1) 出于面子建房，为了融入某个群体。我认为这只是少数人的情况。
2) 出于实用原因建房。比如空间需求、资产保值、产权等……
3) 实现一个人生梦想。有些人因为自己童年是在公寓里长大的，缺少这样一个家；还有些人童年就在新建的独栋住宅区长大，非常珍惜这种生活。

在论坛里经常会有人问关于贷款的问题，很多情况下需要双方都有收入才能贷款。也有人表示过去的奢侈生活（买新车、多次长假）已不再必要。总之，他们的自有资金最多只能覆盖房屋建设和购买的附加费用。在这些问题中，我总能看出第3点动机的影子。我能理解你们！

在我父母那一代，房贷利率还在两位数区间，父母也没有经济支援（因为是战后时期），很多房子都是通过节俭、调整生活标准来筹钱。如果丈夫丢了工作，那会是个大问题。

我的意思是： 如果从1945年开始，只建造那些符合本论坛近日所说的各项严格规则和保障条件的房屋，那么现在我们也不会有建筑用地短缺的问题了。

这些项目在过去运行良好，现在也运转顺利。当然，周围总会听到一些失败的案例。但大多数情况下都是成功的，就像有钱的企业偶尔也会失败，房子不得不出售一样。对贷款的评价永远只是贷款时的一个瞬时判断。

我写这些，是因为本论坛里经常有人在计划阶段就判定这些建房或购房计划必然失败。我理解也认可大家用现有的能力买房或建房的愿望，即使因此要拼尽全力。当然，也存在不现实的计划，论坛的作用就是帮大家指出这些。但并非每次都要“三思而后行”，认为只有一种路径是可能的，其他都会失败。

当然，我例外不包括那些规模或质量明显超出预算、根本不切实际的建造或购房计划。

附注：假如有人猜测，我没有100%贷款。

此致敬礼

我写这个是因为论坛里经常有人一开始就断定这些计划会失败。

是的，但这主要是指那些不仅美化建筑成本，还虚报自己收入的人。最初通常按两个收入（没有孩子）计算，却没有考虑规划期限。我不是说所有事情都必须提前计算，但很多人很难制定一个现实的建筑成本预算，并且认为搬进去后的其他开支可以用日常收入来支付。而且我们现在生活的时代，几乎没人知道什么是节制，反而恰恰相反。人们消费后随手丢弃，直到筋疲力尽。

最后，你爸爸那时候绝不会想到为了一个带地皮的独栋住宅花费50万到60万欧元，无论当时利率多低。那时的心态完全不同，人们追求的是一个家，而不是KFW40+标准带有控风系统、百叶窗、光伏电池、储能、儿童浴室、步入式衣柜和洗衣槽的房子。

当然，当时部分建筑贷款的利率达到10%或更高。但相应的通货膨胀也很高，工资名义上涨幅远远超过今天。

用高利率的钱融资，随后几年用低利率的钱还款，这常常是策略。你可以看看你所描述的那个时期工资的变化情况。

再看看过去50年间建筑成本与平均收入的关系。我用养老金积分的价值来举例说明。1970年养老金积分大约为6.50欧元，而目前为33.23欧元，增长了五倍。在我们的小镇，1970年一套带地窖和车库的交钥匙双拼别墅折合约5万欧元。而同样的产品现在则要40万欧元。价格在同一时期增长了八倍，涨幅明显超过了平均工资。

因此：建房明显变得更贵了。

好的价格案例。如果把常被引用的那30%过高估值，拿去年价格再次上涨约10%之前的年份当作事实来看，空缺就突然填上了。

除此之外，最大的区别是1945年后，直到1970年代至1980年代婴儿潮时期建筑的联排别墅建筑者的繁荣时期。那时大量失业和低薪行业才开始出现。潜在建设者的范围更广，规定和技术水平较低，因此自助施工更为可能。而且土地尤其是相对于建筑物来说更便宜。

这并不意味着如今不能100%融资。但更可能是在两个（看似）稳定收入且收入较高的地区。任何时代，真正可用收入、其安全性以及项目成本的敏锐观察都是关键。

关于3点。很多时候这并不是一个梦想生活，而是源于第1点，因为目前每个人都在谈论拥有自己的房产并且想要融入其中。那时，就不能理所当然地只要一套公寓，而是要一栋房子，因为你是公司的项目经理，度过了美好的假期，门口有一辆贷款买的奥迪，现在应该有一栋房子了。

生活水平不想放弃。

在我那个时代，我的父母放弃了，我和兄弟共用一个房间。每一分钱都要精打细算。许多全额贷款的人只为房子而活。收入增长变得不可能，陷入困境。

我特别认为消费这一点很重要。我经常看到有人说那就得节制一下。我常觉得这有点，呃，虚幻。谁会乐意放弃美好的假期呢？或者放弃每月400欧元租赁的车，然后换成一辆4000欧元的斯柯达呢？这时候人们应该认真反思，考虑自己是不是真的想要，也能否做到。毕竟这意味着放弃一定的奢侈。

此外，现在要买得合适，甚至盖房子，同时还能有一个家庭成员能负担得起的贷款，这当然不容易。但尤其是在当前这个时期，这可以大大缓解整体状况。比如我们不依赖我妻子的工资，所以目前非常轻松，而我们的许多朋友和熟人还在挣扎。但我们也是唯一没有新房的人。