Einfamilienhaus mit nicht-deklarierter Einliegerwohnung

[ypg]

Ich verstehe, dass der Use-Case "Einliegerwohnung in einer Hauptwohnung" für heutige Maßstäbe einfach nur unpraktisch ist und man seinen Mieter sicherlich nicht gern im Treppenhaus der eigenen Wohnung heraumlaufen haben möchte - allerdings würden wir nur an meine Eltern vermieten

Ich sehe zwar eine abgeschlossene „EL-Wohnung“, aber .Eure. Wohnung ist es dann leider nicht mehr. Insofern nicht durchführbar. Zusätzlich sind die 23qm zu klein, das müssten wohl 25qm Minimum sein.
Eher sehe ich hier eine Untervermietung, die aber steuerrechtlich nicht absetzbar ist, nach meinem Kenntnisstand.

Wer dann letztendlich eine Einliegerwohnung nutzt oder mietet und ob sie nur am Wochenende oder 4 Mal im Jahr genutzt wird, ist für die Definition egal.

 

[Musketier]

Wir haben den Cashflow über die ganze Darlehenslaufzeit berechnet und das ganze ist für uns lukrativ.

Es ging mir eigentlich nicht um den Cashflow, sondern darum, ob die Abschreibung für den vermieteten Gebäudeanteil und der Zinsaufwand dauerhaft die Einnahmen übersteigen. Ansonsten würdest du ja jetzt oder ggf. auch erst etwas später Steuern zahlen. Da wäre es sinnvoller, die Eltern würden dir das Geld schenken statt als Miete überreichen. Man kann seine Eltern ja auch kostenlos im Gästezimmer übernachten lassen.

Wir möchten gern 25 Jahre dort wohnen (wenn nichts dazwischen kommt). Daher wärs nicht schlimm, wenn die mit der Einliegerwohnung-verbundenen, anschaffungsnahen Kosten 15% übersteigen und damit nicht als Direktabschreibung abzugsfähig werden. Meinest du diesen Aspekt oder noch was anderes?

Ja zum einen.
Außerdem:
Bei Verkauf von nicht selbst genutzten Objekten versteuerst du noch den Spekulationsgewinn aus (Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten) abzüglich (Anschaffungskosten + Anschaffungsnebenkosten + aktivierte Modernisierungskosten), wenn du das Objekt innerhalb von 10 Jahren verkaufst.
Selbst genutzte Objekte, die mindesten 2? Jahre selbst genutzt wurden sind dabei außen vor. Beträfe bei dir also den vermieteten Teil.
Bei 25 Jahren ist das aber kein Problem.

Wie auch schon 11ant korrekter Weise bemerkt hat wäre es doch ziemlich speziell, wenn man trotz Modernisierung/Sanierung eine steuerliche Zuordnung so hinbekommt, dass man in den ersten drei Jahren unter den 15% bleibt. Aber es wäre dann eben di Königsklasse eine Restnutzungsdauer der Einliegerwohnung von vielleicht 20 oder 25 Jahren bescheinigt zu bekommen (oder sagen wir: für die tatsächliche Darlehenslaufzeit des Einliegerwohnung-bezogenen Darlehens ;-) ).

Eine verkürzte Restnutzungsdauer mit gleichzeitiger Erhöhung des Abschreibungsprozentsatzes gibt es bei Abschreibung für Immobilien mit Ausnahme von Denkmalimmobilien meines Erachtens nicht. Wenn ich mich recht an den Gesetzestext im §7 Einkommensteuergesetz entsinne, sind dort für Wohngebäude keine Nutzungsdauern, sondern feste Prozente von 2% bzw. 2,5% für Gebäude mit Herstellung vor 01.01.1925 festgelegt.
Bei Anschaffung jetzt und späterer Umnutzung würde sich damit meines Erachtens die Restnutzungsdauer verringern, aber der Prozentsatz gleich bleiben.
Da ich aber schon lange aus der Steuerberatungsbranche raus bin und keine Einkommensteuererklärungen mehr anfertige, ist das alles aber nur noch verbessertes Laienwissen. Also bitte selbst nochmal nachlesen oder für Rechtssicherheit den Steuerberater fragen.

Ja, danke für den Beitrag! Manch einer bekommt ne Stange Geld geschenkt, wir bekommen halt eine Miete für den Zweitwohnsitz und monetarisieren so Raum, den wir die nächsten 5-10 Jahre nicht nutzen würden. Wir möchten das auch gar nicht auf den letzten Euro ausreizen (deshalb mal vorsichtshalber 70% statt 66%. Die Stadt ist zum Glück auch groß genug, dass sie einen offiziellen Mietspiegelrechner anbietet, ich würde da wenig Stress mit dem FA vermuten (erhoffen ;-) ).

Ich will dir das auch nicht madig machen, sondern nur nochmal Kosten/Nutzen/Risiko aufzeigen.
Mit dem Großteil der steuerlichen Problematik scheinst du ja vertraut zu sein.

 

[Musketier]

Ich sehe zwar eine abgeschlossene „EL-Wohnung“, aber .Eure. Wohnung ist es dann leider nicht mehr. Insofern nicht durchführbar. Zusätzlich sind die 23qm zu klein, das müssten wohl 25qm Minimum sein.
Eher sehe ich hier eine Untervermietung, die aber steuerrechtlich nicht absetzbar ist, nach meinem Kenntnisstand.

Wer dann letztendlich eine Einliegerwohnung nutzt oder mietet und ob sie nur am Wochenende oder 4 Mal im Jahr genutzt wird, ist für die Definition egal.

Man muss hier zwischen verschiedenen Gesetzen unterscheiden. Nur weil das eine Gesetz etwas schreibt, gilt es nicht für ein anderes Gesetz. Es sei denn es verweist auf den Paragraf.
Ich kann mich nicht entsinnen, dass im Einkommensteuergesetz eine 25m² Regel gibt.
Hier kommt es auf Einkünfteerzielungsabsicht an. (Dauerhafter Überschuss der Einnahmen abzüglich Ausgaben. )
Und das gilt ggf. auch für eine Untervermietung.

Einkommensteuergesetz (Einkommensteuergesetz)
§ 21

(1) 1Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind
1.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
....
....
(2) 1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
(3) Einkünfte der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.

 

[nordanney]

Ich kann mich nicht entsinnen, dass im Einkommensteuergesetz eine 25m² Regel gibt.

Nein, gibt es auch nicht. Deshalb sind ja auch Studentenapartments gerne mal kleiner.