Finanzierungsplanung mit vermieteter Wohnung

[Pipapelikan]

Hi,

wir stecken gerade in der ersten genaueren Finanzierungsplanung für ein Haus.
Hierbei ist auch eine Wohnung zu berücksichtigen die mir bereits gehört und künftig entsprechend vermietet werden soll.
Nun plagt mich aber die Steuer zu diesem Thema. Ich brauche es hier erst mal nicht auf den Euro genau, aber wie der Rechenweg geht weiß vielleicht jemand von euch besser und kann mich korrigieren.

Die Wohnung ist in einem Haus welches bereits über 50 Jahre alt ist. Weiter wurde die Wohnung vor 6 Jahren mir überlassen, ich bezahle dafür einen Ausgleich an die Überlasser von 3600€ jährlich
Ebenso habe ich für die Wohnung einen Kredit von 50 000€ aufgenommen welcher zu Sanierungszwecken genutzt wurde und noch nicht vollständig zurück gezahlt ist.
Die jährlichen Zins für den Kredit nehme ich beispielhaft mit 600€ an.
Weiter als Beispiel, die Wohnung kann/soll für 12 000€ im Jahr kalt vermietet werden.

Nun zur Rechnung

im schlimmsten Fall:
Mein Einkommen ohne Vermietung = 60 000€ Jahresbrutto -> dafür (stkl. 1 keine kinder) fallen 12525,84€ Steuer an
mit Vermietung = 72 000€ ->dafür (stkl. 1 keine kinder) fallen 17313,48€ Steuer an.
Das heißt für die Vermietung bezahle ich satte 4787,64€ an Steuer, immerhin fast 5 Monatsmieten.

mit Abschreibung:
Hier bin ich mir nicht sicher. Einen Kaufpreis gibt es nicht, also gibt es auch nichts Abzusetzen?
Kann man trotzdem die Ausgleichszahlung an die Überlasser absetzen, vollwertig oder mit 2% Regel?
Eine Küche würde ich beispielsweise drin lassen, kann ich die noch die nächsten 4 Jahre mit 2% Absetzen?
Den jährlichen Kreditzins kann ich absetzen
Grundsteuer kann ich ebenfalls absetzen
Nebenkosten können abgesetzt werden, in voller Höhe?
-> Das mit den Nebenkosten hat mich etwas verwirrt. Es heißt immer es wird über Kaltmieten versteuert, aber irgendwie auch nicht... Ist die Rechnung hierfür so das man zuerst mit Nebenkosten rechnet und die Nebenkosten danach wieder vollwertig absetzt? Dann wäre es ja egalisiert

Letztlich komme ich dann darauf
Mieteinnahme kalt pro Jahr: 12 000€
-Ausgleichszahlung: x
-Küche mit 2% (12 000EK/10Jahre/100*2): 24€
-Kreditzins: 600€
-Grundsteuer: 60€
-Nebenkosten: x

noch zu versteuern: 11316€

Bin ich so auf dem richtigen Weg?
Kann ich pauschal davon ausgehen, dass ich ohne AfA bzw. ohne Kaufpreis/Invest keine nennenswerten Abzüge geltend machen kann und rund 5 Monatsmieten an Steuern zu zahlen hab?

 

[nordanney]

Hier bin ich mir nicht sicher. Einen Kaufpreis gibt es nicht, also gibt es auch nichts Abzusetzen?

Was machst Du eigentlich seit sechs Jahren? Ab Übertragung (im Vertrag wird ja auch ein Wert angesetzt sein, den z.B. der Notar für seine Kosten annimmt) 2% auf den Wert abzgl. Bodenwertanteil.

Kann man trotzdem die Ausgleichszahlung an die Überlasser absetzen, vollwertig oder mit 2% Regel?

Was für eine 2%-Regel bei Ausgleichszahlung? Noch nie von gehört. Verwechselst Du wohl mit der Abschreibung.
M.E. ist die Ausgleichszahlung eine dauerhafte Belastung = Werbungskosten. Der, der die Zahlung bekommt, muss allerdings schauen, ob er sie nicht versteuern muss. Wie ist sie im Übertragsungsvertrag definiert?

Eine Küche würde ich beispielsweise drin lassen, kann ich die noch die nächsten 4 Jahre mit 2% Absetzen?

Wird die Küche vermietet? Was hat sie für einen Restwert? Wie alt ist sie? Es gibt bestimmte Abschreibungsvorgaben, die zu beachten sind (Küche m.E. auf 10 Jahre mit 10% jährlich).

Den jährlichen Kreditzins kann ich absetzen

Ja

Grundsteuer kann ich ebenfalls absetzen

Nein, bezahlt der Mieter. Ist ein "rein" durch die Nebenkosten und direkt ein "raus" als Werbungskosten.

Nebenkosten können abgesetzt werden, in voller Höhe?

Siehe Grundsteuer.

Ist die Rechnung hierfür so das man zuerst mit Nebenkosten rechnet und die Nebenkosten danach wieder vollwertig absetzt? Dann wäre es ja egalisiert

Jep.

Es gibt aber noch andere Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind. Z.B. die Kosten für die Verwaltung, das Mietkonto, Instandhaltung, Fahrten zum Objekt (um dem Mieter seine Nebenkostenabrechnung zu überreichen) oder Portokosten usw.

Nettomiete abzgl. Kreditzinsen (und ggf. Ausgleichszahlung) abzgl. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten/Instandhaltung abzl. Abschreibung. Das was dann über bleibt, versteuerst Du (mit Deinem Grenzsteuersatz).

 

[Tassimat]

Kann ich pauschal davon ausgehen, dass ich ohne AfA bzw. ohne Kaufpreis/Invest keine nennenswerten Abzüge geltend machen kann und rund 5 Monatsmieten an Steuern zu zahlen hab?

Egal was du machst: Jeder Euro mehr, den du verdienst musst du gemäß des Einkommenssteuersatzes zu 42% versteuern. Genau wie jeder Überstunde auf der Arbeit. Das sind ziemlich exakt 5 von 12 Monatsmieten. Das liegt erstmal in der Natur der Dinge.

Ein paar Tricks die Rechnung trotzdem zu verbessern hat nordanney schon geschrieben.

 

[Pipapelikan]

erst mal danke für die Antworten :)

Was machst Du eigentlich seit sechs Jahren? Ab Übertragung (im Vertrag wird ja auch ein Wert angesetzt sein, den z.B. der Notar für seine Kosten annimmt) 2% auf den Wert abzgl. Bodenwertanteil.

Seit 6 Jahren wohne ich selbst in der Wohnung
Angesetzt ist als Verkehrswert für die Wohnung 300 000€ davon 2% wären 6000€. So wie ich das verstehe kann ich diese aber nicht geltend machen weil
a) das Haus ohnehin schon über 50 Jahre alt ist und die Afa nach 50 Jahren ausläuft und
b) ich den Verkehrswert nicht gezahlt habe

Was für eine 2%-Regel bei Ausgleichszahlung? Noch nie von gehört. Verwechselst Du wohl mit der Abschreibung.
M.E. ist die Ausgleichszahlung eine dauerhafte Belastung = Werbungskosten. Der, der die Zahlung bekommt, muss allerdings schauen, ob er sie nicht versteuern muss. Wie ist sie im Übertragsungsvertrag definiert?

Ich meinte mit den 2% tatsächlich die Abschreibung. Also anders gesagt, 3600€ Ausgleichszahlung (dachte das ist mein "Kaufpreis") im Jahr macht für die Abschreibung (2%) 72€.
Ich habe gerade im Übergabevertrag (heißt laut Vertrag -Überlassung-) nachgesehen. Werde aber nur bedingt schlau daraus. Für die Überlassung sind die 300€ als dauerhafte monatliche Last bis ans Lebensende der Überlasser vereinbart.
->Das soll den Überlassern als Grundsicherung fürs Alter dienen, habe das so aber nicht im Vertrag explizit finden können. Ich meine die Überlasser hatten mir schon mal gesagt dass sie darauf Steuern zahlen müssen.

Wird die Küche vermietet? Was hat sie für einen Restwert? Wie alt ist sie? Es gibt bestimmte Abschreibungsvorgaben, die zu beachten sind (Küche m.E. auf 10 Jahre mit 10% jährlich).

Ja die Küche würde ich im Mietvertrag zur Überlassung definieren.
Küche ist jetzt 6 Jahre alt und hat mal 12 000€ gekostet. Meine Rechnung hierfür wäre dann 12 000€ / 10 Jahre / 100 * 10 = 120€ die ich von der Steuer absetzen kann

 

[Wiesel29]

Eine Küche wird über 10 Jahre abgeschrieben. Wenn die Wohnung z.B. ab 01.01.21 vermietet werden würde kannst du 1.200€ für das Jahr 2021 von der Steuer absetzen.
Bezüglich einer dauernden Last gibt es auch die Möglichkeit das als Sonderausgaben abzusetzen. Hab ich aber nicht genau im Kopf die Voraussetzungen, da das nicht so häufig vorkommt.

 

[nordanney]

Angesetzt ist als Verkehrswert für die Wohnung 300 000€ davon 2% wären 6000€. So wie ich das verstehe kann ich diese aber nicht geltend machen weil
a) das Haus ohnehin schon über 50 Jahre alt ist und die Afa nach 50 Jahren ausläuft und
b) ich den Verkehrswert nicht gezahlt habe

Die 50 Jahre laufen immer wieder neu. Selbst die Wohnung im 300 Jahre alten Haus kannst Du bei Kauf auf 50 Jahre abschreiben. Aber den Grundstücksteil raus rechnen. Boden ist ewiglich und kann nicht abgeschrieben werden.
Woher kommt der Verkehrswert? Aus einem Gutachten? Dann nimm es als Grundlage.