ᐅ Neubauprojekt Einfamilienhaus Einschätzung, Machbarkeit und Kosten

Hallo zusammen,

meine Partnerin und ich haben ein Grundstück erworben und würden dies gerne mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebauen. Aktuell schauen wir uns nach potentiellen Partnern für das Bauvorhaben um. Wir hatten je ein erstes Kennenlerngespräch mit einem GU, GÜ und einem Architekten. Erste Vorschläge zum Grundriss folgen in den kommenden Wochen.
Wir melden uns in diesem Forum um hilfreiche Tipps, Meinungen und eine Einschätzung (Machbarkeit, Kosten,...) zu unserem Bauvorhaben zu bekommen. Das Forum hat uns schon sehr geholfen bezüglich der Kellerregel, Einschätzung der Hanglage, etc.

Bebauungsplan/Einschränkungen
Größe des Grundstücks: 650m2
Hang: Ja, ca. 2,5 Meter Steigung von Süd nach Nord, siehe Plan
Grundflächenzahl: 0,4
Geschossflächenzahl: N/A
Baufenster, Baulinie und -grenze: Siehe Plan
Randbebauung: N/A
Anzahl Stellplatz: 2 oder mehr
Geschossigkeit: 3
Dachform: SD/WD 30…45°; v. SD/PD/ZD 15…30°; FD 0…5°
Stilrichtung: offene Bauweise, Einzel-&Doppelhäuser
Ausrichtung: Garten Richtung Westen
Maximale Höhen/Begrenzungen: TH max. 7m
weitere Vorgaben: siehe Plan

Anforderungen der Bauherren
Stilrichtung: modern und gradlinig
Dachform: Pultdach oder flaches Satteldach (30°)
Gebäudetyp: Einfamilienhaus freistehend
Geschosse: 2 Vollgeschosse+ eventuell Keller
Keller: falls sinnvoll/notwendig: Weiß Wanne mit Hobbyraum, Fußbodenheizung, 1x Fenster pro Raum, Deckenhöhe ≥ 2,2m, Steckdosen + Licht
Anzahl der Personen, Alter: 2 Personen; 2x Ü35
Raumbedarf im EG, OG: ~150m2
Büro: (Familiennutzung oder Homeoffice): 2x Büro für Homeoffice
Ausstattung: Bodenbeläge Wohn- und Schlafräume Parkett, Eingangsbereich und Bäder Fliesen (bevorzugt 120*120mm), Sichtbeton (Putz) eine Wand im Wohnzimmer + Treppenaufgang ins OG, Alufenster inkl. Elektr. Rollläden + Fliegengitter
Schlafgäste pro Jahr: Keine bis wenig
Offene oder geschlossene Architektur: offen
Konservativ oder moderne Bauweise: modern
Offene Küche, Kochinsel: Ja
Anzahl Essplätze: 6-8
Kamin: Gewünscht, ggf. zum Nachrüsten
Musik/Stereowand: Nein
Balkon, Dachterrasse: Nein
Garage, Carport: Doppelgarage; Breite: mind. 6,5m Länge: mind. 7m mit direktem Zugang zum Haus (Speisekammer)
Nutzgarten, Treibhaus: Nein
Weitere Wünsche/Besonderheiten/Tagesablauf, gern auch Begründungen, warum dieses oder das nicht sein soll:
- Massivbau, monolitisch nach Gebäudeenergiegesetz
- Viel Glas Richtung Westen (Feld) – schöne Aussicht
- Galerie im Eingangsbereich
- Offene Wohnküche mit Zugang zur Speisekammer (Zugang zur Garage)
- Ebenerdiger/Barrierefreier Zugang zum Haus, Wohnbereich und der Terrasse
- Schlafzimmer Richtung Westen, mit direktem Zugang zur Ankleide
- Deckenhöhe im EG ≥2,9m
- Photovoltaik mit Batterie + Wallbox

Hausentwurf
Von wem stammt die Planung:
- Aktuell nicht vorhanden
Was gefällt besonders? Warum? N/A
Was gefällt nicht? Warum? N/A
Preisschätzung laut Architekt/Planer: ca. 600k€ ohne Keller und Außenanlage (1xGU, 1xGÜ, 1x Architekt nach erstem Kennenlerngespräch)
Persönliches Preislimit fürs Haus, inkl. Ausstattung: 700k€
Favorisierte Heiztechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe + Fußbodenheizung

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten
-könnt Ihr verzichten:
Kamin
Garage mit Hauszugang
Keller, falls sinnvoll?
-könnt Ihr nicht verzichten:
Wohnfläche EG+OG ≥145m2

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?
Kein Grundriss vorhanden. Hier der Ausschnitt aus dem Bebauungsplan, Querschnitt und 2 erste Ideen zur Platzierung des Haus und Garage.

Kurz zur Machbarkeit / Einschätzung:
Die "Kellerregel" sagt ja erstmal nur aus "man bezahlt den Keller sowieso, egal ob man mit Bodenplatte baut oder mit Keller baut" und legt damit den Keller nahe.

Da ein Keller aber immer Kosten verursacht (und die leider sehr häufig unterschätzt werden), ergibt sich daraus im zweiten Schritt: Wenn man mit Keller baut, dann sollte er auch ins Wohnkonzept eingebunden werden, um die Kosten nicht explodieren zu lassen.

Bedeutet bei der eigentlichen Frage hier nun: Werden EG + OG mit 150m² gebaut, dazu noch ein (größtenteils ausgebauter) Keller mit ca. 75m², dann reißt man hier das Finanzierungsvolumen am Ende wahrscheinlich deutlich. (225m² * 3000€/m² schlüsselfertig macht schon 675 000 aus, und da sind weder die Erdbaukosten mit drin, noch die Garage, noch die Außenanlagen, noch der andere teure Krams, den man im Haus braucht. Auch ist ein ausgebauter Keller pro m² eigentlich teurer pro m² als Raum über der Erde, heißt die grobe Schätzung da ist von Anfang an zu gering).

Ich glaube durchaus, dass man für 700k da ein schönes Haus auf das Grundstück bekommt. Für effektiv dreistöckig in der Größe wird es jedoch meiner Befürchtung nach zu knapp. Würde hinauslaufen entweder auf "kleiner und Raumprogramm in den Keller verlegen", oder auf "Keller voll in Planung integrieren und nur UG + EG bauen".

Ich würde hier ibs. wenn ihre Anfahrbarkeit von der planunteren Straße möglich ist, die Garage "unten" anlegen und mit dem Haus darüber hinweg schauen wollen.

Papierturm schrieb:
Die "Kellerregel" sagt ja erstmal nur aus "man bezahlt den Keller sowieso, egal ob man mit Bodenplatte baut oder mit Keller baut" und legt damit den Keller nahe.

Jein, die Regel sagt: wenn das Grundstück einen Keller "verlangt", dann bezahlt man ihn sowieso - egal ob als Untergeschoss oder stattdessen ungeeignete Maßnahmen zum Versuch seiner Vermeidung !
Du hast die Regel also vermutlich verstanden, aber mißverständlich umformuliert.

Hier sehe ich die Regel "pro UG" votieren und ja, klar, gehört dieses auch mit wohngenutzt. In der gewünschten Hausgröße sehe ich dabei kein zweites Vollgeschoss (außer dies entstünde rechnerisch durch einen relativ hohen Kniestock - aber dazu empfehle ich dann meinen externen Beitrag zum Kniestock als Fensterscheide), also keine Anstattvilla.

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Hier ist halt wieder die Frage, ob sich nicht bei den Außenanlagen massiv verschätzt wird, denn die werden bei dieser Steigung auf jeden Fall teuer und müssen wegen dem Westhang (Hauptwetterseite) auch zeitnah erledigt werden...

Es sind über 10% Steigung, das Grundstück beginnt im Südosten auf Straßenniveau 182,33m und im nordwestlichen Zipfel bei 186m das sind fast 4m Höhenunterschied auf 30m. Im Westen und Süden gibt es auch keine Nachbarn, mit denen man sich eine Abfangung wie L-Steine, Stützmauer oder irgendwas ähnliches kostenmäßig teilen könnte.

Und wo soll die schöne Aussicht zum Feld hin herkommen, wenn sich das Wohnzimmer im UG befindet oder auf Bodenplatte gute 2,5m unter dem Beginn des Feldes? 
Das wird ne schöne Aussicht auf einen Stufengarten, aber definitiv nicht aufs Feld. Zumal Bebauungspläne in der Regel auch vorschreiben, wie hoch der Fertigfußboden über Straßenniveau liegen darf, usw.

Vielen Dank für die Antworten.

Einig, bei 225m2 wird das maximale Budget von 700k€ wahrscheinlich deutlich überschritten.
Letztendlich hätten wir gerne mindestens 200m2, aber ob das den Preis deutlich reduziert? Aktuell hätten wir gerne 2 Stockwerke über der Erde und hoffen, dass wir uns das irgendwie leisten können. Wir haben uns für dieses Grundstück aufgrund des Ausblicks ins Grüne entschieden. Daher hätte wir gerne alle Räume, in denen man sich überwiegend aufhält über der Erde mit Blick auf das Feld.
Mit einem Bungalow mit Keller / UG können wir uns aktuell schwer anfreunden.

Das Richtung Nord und West ansteigende Grundstück lässt aktuell einen Blick auf das Feld dahinter zu. Denn auch nach der Grundstücksgrenze steigt das Gelände weiter an.
Wir hatten gehofft dass man das Gefälle im westlichen Teil so belassen kann und eher im südöstlichen Teil etwas auffüllt. Dadurch dann den ursprünglichen Geländeverlauf behält und im Süd/südöstlichen Bereich dann ggf L-Steine über 10…15m zur Straße hat und wahrscheinlich hinter der Garage.

Zur Bezugshöhe steht folgendes im Bebauungsplan:

„Bezugshöhe (§ 9 Abs. 3 Baugesetzbuch und § 18 Abs. 1 Baunutzungsverordnung)
Die Bezugshöhen für die festgesetzten Gebäudehöhen sind die angrenzenden Stra-
ßenhöhen (Höhen der öffentlichen Verkehrsflächen). Sofern Grundstücke an mehrere öffentliche Verkehrsflächen angrenzen, ist die im Plan gekennzeichnete Verkehrsfläche maßgebend. Die Straßenhöhen sind in Meter über NN im Plan eingetragen und gegebenenfalls zu
interpolieren. Maßgebend ist die Gebäudemitte.“
Bedeutet dies, dass ein mögliches Haus das im Norden platziert wird, je nach Breite den Fußboden des EG auf ca. 184m haben darf?
184m entspricht ungefähr der Straßenhöhe in diesem Bereich.

Das Gefälle und die Außenanlagen sehen wir mittlerweile als echte Herausforderung…

Die Einfahrt zur Garage von der südlichen Seite ist auch ein guter Hinweis. Müssen wir prüfen.
Den Hinweis mit dem Kniestock haben wir nicht ganz verstanden, eventuell haben wir auch nicht den richtigen externen Beitrag gefunden.

Vielen Dank, wir werden die gewonnenen Erkenntnisse definitiv in das nächste Gespräch mit dem Architekten nehmen! 

sorry, falschen Thread erwischt