ᐅ Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf 450qm Hanggrundstück

Erstellt am: 09.02.22 11:44

Hallo in die Runde,

ich war hier bisher ausschließlich Mitleser und möchte nun unser eigens Hauskonzept zur Diskussion stellen. Dabei erhoffe ich mir schonungslose Kritik und eure Ideen und Anregungen.

Wir sind eine Patchworkfamilie mit vier Kindern (drei sind immer da) und planen den Bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in NRW. Wir haben Anfang letzten Jahres ein Grundstück mit Hanglage in einem klassischen Neubaugebiet erworben und in der Zwischenzeit mit einer Architektin ein Hauskonzept erarbeitet. Hierbei haben wir in einen denkbar einfachen Baukörper (vier Wände und ein Dach) einem effizienten Grundriss entwickelt. Die Planungen haben wir an mehrere Fertighausunternehmen mit der Bitte um eine Kostenkalkulation in der Hoffnung, dass das Budget noch ein "Wachsen des Hauses" zulässt, weitergegeben. Jetzt sitzen wir hier vor unseren Angeboten und müssen feststellen, dass unser denkbar kleinster Grundriss schon unser Budget sprengt. Dieses liegt bei ca. 550.000 Euro für das Haus inklusive Baunebenkosten (ohne Grundstück). Mit der Einliegerwohnung hatten wir uns die doppelte Kfw-Förderung in der Klasse Kfw 40 EE in Höhe von 67500 Euro zur Aufstockung des Budgets erhofft. Aber sei es drum.

Möglicherweise waren wir bei der vorläufigen Kostenkalkulation ein wenig blauäugig. Jedenfalls überdenken wir gerade das Konzept und erwägen den Kellerverzicht.

Und jetzt bitte feuerfrei für schonungslose Kritik und ungeschminkte Wahrheiten. 🙂

Bebauungsplan/Einschränkungen

Größe des Grundstücks 450qm

Hang ja, Nordhang (von der Straße nach Süd-Südwest) mit ca. 1,5m Steigung innerhalb des Baufensters (ein Meter innerhalb der geplanten Grundfläche) ansteigend

Grundflächenzahl ? Der Bebauungsplan gibt da nichts her

Geschossflächenzahl 0,4

Baufenster, Baulinie und -grenze 19,5m breit (Straßenseite), im hinteren Bereich 17m breit und 14m tief

Randbebauung ja

Anzahl Stellplatz 2 für die Hauptwohnung und 1 für die Einliegerwohnung

Geschossigkeit 2,5

Dachform Satteldach

Stilrichtung klassisch

Ausrichtung Firstrichtung West-Nordwest - Ost-Südost

Maximale Höhen/Begrenzungen max. Firsthöhe 9,5m ab Oberkante EG (dieses darf max. 0,5m über dem Bezugspunkt der Straße liegen)

weitere Vorgaben Abstandsflächen seitlich 3m, zur Straße 3,5m

Anforderungen der Bauherren

Stilrichtung, Gebäudetyp einfacher, ökonomischer Baukörper mit Satteldach

Keller, Geschosse Kellergeschoss mit Einliegerwohnung, insgesamt 2,5 Geschosse

Anzahl der Personen, Alter 5-6 Personen Haushalt: Eltern 38 und 36, vier Kinder 7, 4, 2x2, die Familienplanung ist ein wenig übers Ziel hinaus geschossen und abgeschlossen 🙂 und Oma in der Kellerwohnung

Raumbedarf im EG, OG ca. 140-150qm:Küche, Wohnzimmer, 1 Schlafzimmer, 3 Kinderzimmer, 1 Gäste/ Arbeitszimmer/ Patchwork, 2 Bäder

Hauswirtschaftsraum im Keller

Büro: 1 variables Zimmer ist erforderlich

Schlafgäste pro Jahr 10

offene o. geschlossene Architektur die Form folgt der Funktion

konservativ o. moderne Bauweise hm, was ist hiermit genau gemeint?

offene Küche, Kochinsel offene Küche zum Essplatz (hier auch gerne eine Kochinsel), jedoch geschlossen zum Wohnzimmer hin

Anzahl Essplätze 6-8

Kamin nein

Musik/Stereowand TV im Wohnzimmer

Balkon, Dachterrasse überdachte Terrasse zum Garten mit Durchreichefenster von der Küche

Garage, Carport Carport mit Gründach und zusätzlichem Abstellraum wäre toll

Nutzgarten, Treibhaus kleiner Nutzgarten an der Grundstücksgrenze

Hausentwurf

Von wem stammt die Planung: freie Architektin, die mit einem Fertighausunternehmen zusammen arbeitet und viel DIY

Was gefällt besonders? Warum? effiziente Nutzung des Raums. Trotz Kompaktheit sind alle Wünsche hinsichtlich des Raumbedarfs insbesondere der Raumanzahl erfüllt

Was gefällt nicht? Warum? insbesondere das EG könnte großzügiger sein, Keller bzw. Abstellflächen könnten größer sein

Preisschätzung lt Architekt: keine

Preislimit inkl. Ausstattung: 550000 Euro plus Kfw falls da noch was kommt

favorisierte Heiztechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten

-könnt Ihr verzichten: schweren Herzens auf den separaten Elternbereich

ebenfalls steht die Einliegerwohnung zur Diskussion

Die Schiebetüren im EG sind auf einen Absprachefehler zurückzuführen und können weg

-könnt Ihr nicht verzichten: Anzahl der Räume

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?

Den Entwurf haben wir grundsätzlich in Eigenregie erstellt. Hier und da sind dann noch seitens der Architektin Optimierungen vorgenommen worden. Unser Hauptaugenmerk war die Vereinbarkeit aller Raumwünsche innerhalb eines kompakten Grundrisses auf einem kleinen Grundstück. Darüber hinaus wollten wir als Eltern von vier Kindern unser eigenes kleines Reich.

Was ist die wichtigste/grundlegende Frage zum Grundriss in 130 Zeichen zusammengefasst?

Scheitert unser Hauskonzept an unseren Budgetvorstellungen? Was würdet ihr anders machen und warum?

Grundriss Erdgeschoss: Schlafen, Ankleide, Bad, WC, Wohnen, Küche/Essen, Terrasse

Grundriss Dachgeschoss: Treppe im Zentrum, mehrere Zimmer, Bad, Wohnbereich, Balkon.

Grundriss Kellergeschoss: Schlafen, Essen/Wohnen, Diele, Bad, Haustechnik, Carport

Nordansicht eines zweigeschossigen Hauses mit horizontaler Verkleidung, Fensterzeile, Eingang und Garage rechts

Ostansicht eines dreigeschossigen Hauses mit Satteldach, Holzverkleidung und Fenstern.

Zweigeschossiges Haus mit Holzverkleidung, Dach und Fenstern, Südansicht

Westansicht eines zweistöckigen Hauses mit Satteldach, Fenstern, Tür und Hanglage.

Stadtplanabschnitt mit pinken Bauflächen, blaue Umrisse, gelbe Straßen, grüne Wege.

Schnitt A-A durch ein mehrstöckiges Haus mit Dachstuhl; Räume: Schlafen, Essen/Wohnen, Bad.

Lageplan von Parzellen an der Planstraße; blau markierte Grenzlinie durch Grundstück 961-962.

K a t j a09.02.22 22:55

#25

Kristijan schrieb:

Gibt es denn jetzt schon Anmerkungen zu der grundsätzlichen Idee:

Ja, momentan sehe ich im UG 4 Schlafräume + Kinderbad + HAR. Im OG Allraum , Schlafzimmer, Bad + Gäste-WC. Ich würde das Geld für die Treppe zur Erschließung des Dachbodens investieren, auch wenn kein Ausbau erfolgt. Vorerst nur als Lager. Auf Ankleide würde ich zugunsten des Allraums verzichten. Fortsetzung folgt. Gute Nacht.... 🙂

11ant10.02.22 02:05

#26

K a t j a schrieb:

@11ant: liegt der Entwurf nicht schon über der Geschossflächenzahl von 0,4 bei 450qm mit 3 Geschossen? Zählt hier irgendwas nicht mit? Komm gerade nicht klar. Kannst Du mich kurz erhellen?

Ich glaube, die Untergeschosse werden nicht angerechnet, soweit sie keine Vollgeschosse sind (?). @Escroda fehlt :-(

Kristijan schrieb:

Zumindest werde ich mich mal hinsetzen und an nem Grundriss tüfteln, den ich dann hier zur Diskussion stelle.

Ich riet wohlgemerkt dazu, nicht schon wieder in der Mitte des Prozesses anzufangen: also nicht in Leistungsphase 3. Du schriebst ja, Ihr habet mit der Architektin ein Konzept entwickelt. Anhand dessen würde ich ´mal nachsteuern: wie verhalten sich eigentlich die Preise der Angebote zum "Sollpreis" ?
Vielleicht bringt Euch ja auch mein Rat von vor zwei Wochen in einem anderen Thread für eine Familie mit ähnlicher Nachwuchskonstellation weiter: https://www.hausbau-forum.de/threads/grundriss-fuer-efh-mit-4-5-kinderzimmern.42442/page-2#post-553963

https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/

Kristijan10.02.22 10:31

#27

K a t j a schrieb:

Ja, momentan sehe ich im UG 4 Schlafräume + Kinderbad + HAR. Im OG Allraum , Schlafzimmer, Bad + Gäste-WC. Ich würde das Geld für die Treppe zur Erschließung des Dachbodens investieren, auch wenn kein Ausbau erfolgt. Vorerst nur als Lager. Auf Ankleide würde ich zugunsten des Allraums verzichten. Fortsetzung folgt. Gute Nacht.... 🙂

Guten Morgen,
vielen Dank schon mal für die Anregungen. Möglicherweise bekomme ich im UG nur drei Schlafräume untergebracht, sofern ich von der Grundfläche nicht viel größer werden wollte. Die Zwillinge könnten sich auch erst mal ein Zimmer teilen und später dann in eigene Zimmer unters Dach ziehen.
Würdest du den Zugang zum Haus in der unteren Etage planen oder aber über eine Außentreppe ins obere Geschoss?

Kristijan10.02.22 11:05

#28

11ant schrieb:

Vielleicht bringt Euch ja auch mein Rat von vor zwei Wochen in einem anderen Thread für eine Familie mit ähnlicher Nachwuchskonstellation weiter: https://www.hausbau-forum.de/threads/grundriss-fuer-efh-mit-4-5-kinderzimmern.42442/page-2#post-553963

Ich verstehe deinen Hinweis so, dass wir in den beiden von dir vorgeschlagenen Ebenen (Bau mit Keller, Verzicht auf das 1. OG) zwei separate Wohneinheiten planen könnten (zumindest schon mal die Vorinstallation für eine zweite, autarke Wohneinheit planen) um dann später bei geringerem Platzbedarf (Auszug der Kinder) eine Einheit vermieten zu können.
Möglicherweise stehe ich aber auch auf dem Schlauch. Die Nacht mit den Twins war hart.

11ant schrieb:

Ich riet wohlgemerkt dazu, nicht schon wieder in der Mitte des Prozesses anzufangen: also nicht in Leistungsphase 3. Du schriebst ja, Ihr habet mit der Architektin ein Konzept entwickelt. Anhand dessen würde ich ´mal nachsteuern: wie verhalten sich eigentlich die Preise der Angebote zum "Sollpreis" ?

Zielvorgabe für die Hausanbieter waren jeweils 500.000 Euro für das Errichten des Hauses als Kfw 40 EE oder NH-Haus, den Bau des Kellers und das bezugsfertige Ausstatten aller drei Ebenen. Das verbleibende Budget von 50000 Euro hatten wir dann zusammen mit der Förderung für die Erdarbeiten, Außenanlagen und Küche vorgesehen.
Alle Anbieter teilten in Vorgesprächen mit, dass das in etwas hinhauen könnte. Man müsste aber erst einmal genau kalkulieren.
Bei den Angeboten hatten wir im Vorfeld noch ein wenig Einsparpotenzial bei der Fremdvergabe einzelner Gewerke sowie bei dem Verzicht auf die kalkulierten Schiebetüren im EG gesehen.
Unsere jetzt vorliegenden Angebote bewegen sich im Rahmen von 540.000 Euro bis 620.000 Euro für den Bau des Hauses unter Berücksichtigung unserer Vorgaben. Außenanlagen und Erdarbeiten kämen hier noch on Top.

In unserem Fall hat die Architektin ja nicht nach HOAI abgerechnet, sondern die Baufirma schlug vor einen Kostenpflichtigen Planungsauftrag zu vereinbaren. Hierzu hat die selbständige, jedoch regelmäßig mit der Baufirma zusammenarbeitende Architektin mit uns einen Außentermin auf dem Grundstück wahrgenommen und in zwei weiteren Terminen unsere Pläne überarbeitet. Die Kosten waren überschaubar und betrugen nicht mal 1/6 der Summe für Leistungsphase 5, wenn wir von einem Volumen von 500.000 Euro ausgehen.

Unsere aktuellen Angebote lassen wir gerade unabhängig in Hinblick auf Preis-Leistung vergleichen, da wir uns selbst die Expertise fehlt verschiedene Wandaufbauten zu vergleichen und zu ergründen warum wo welche Mehrkosten gerechtfertigt sind.
Das sich hier ergebende Ranking würden wir dann auch bei der Erstellung eines Angebotes für einen weiteren Hausentwurf verwenden.

Fraglich ist, ob die Architektin unter den gegebenen Voraussetzungen weitere Modifikationen oder einen komplett neuen Hausentwurf für uns planen würde. Meine Idee war, hier jetzt schon einmal vorzuplanen, so dass sich ihr Aufwand bestenfalls wieder einmal in Grenzen halten würde. Ich werde auf jeden Fall nachhaken ob sie breit ist "nachzusteuern".

K a t j a10.02.22 11:09

#29

Kristijan schrieb:

Würdest du den Zugang zum Haus in der unteren Etage planen oder aber über eine Außentreppe ins obere Geschoss?

Ich kämpfe gerade mit der Geschossflächenzahl und der Eingeschossigkeit. Das ist jetzt echt Laienmeinung, aber wenn ich das richtig weiß, ist bei Euch das OG, welches zu 1/4 unter 2,30m liegt kein Vollgeschoss. Also dürfte bei Kniestock 1,80m, Dachneigung 20° und Haustiefe von 10m das OG kein Vollgeschoss sein. Ich würde die Grundfläche vergrößern und oben dafür die Schrägen in Kauf nehmen. Das sähe dann etwa so aus:

Grundriss eines Hauses: Diele, K (Küche), HWR/HAR, Garderobe, Schrank.

Grundriss eines Wohnraums: offener Bereich mit runder Esstisch, Sofas, Bad und Ankleide.

Aber ich weiß echt nicht, ob das mit dem DG so funktioniert. Muss da nochmal rechnen und recherchieren.
Einliegerwohnung und alles andere fliegt komplett raus.
Huch, planunten im DG fehlen noch Fenster.

Kristijan10.02.22 12:16

#30

@K a t j a
Wow, mega gut!!! Wie hast du denn das in der kurzen Zeit gemacht? Da hätten bei mir lediglich die Außenwände gestanden. Vielen Dank.
Das sieht schon mal sehr stimmig aus.
Ich tendiere dazu, das Haus entlang der Straßenseite noch etwas zu strecken und dafür etwas schmaler zu werden. So bliebe von dem ohnehin sowieso schon recht kleinen Garten noch etwas mehr übrig.
Hinsichtlich der Geschossflächenzahl dürften wir gar keine Probleme bekommen, denn wir können laut Bebauungsplan zwei Vollgeschosse bauen. Oder spielt das hier keine Rolle. Meine Idee wäre dann das Dach wesentlich steiler zu planen um dann im Dachgeschoss noch Ausbaureserve zu haben. Dafür müssten dann allerdings noch einmal die Treppensituation modifizieren. Ich versuche mich jetzt auch einmal.