ᐅ Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf 450qm Hanggrundstück

Erstellt am: 09.02.22 11:44

Hallo in die Runde,

ich war hier bisher ausschließlich Mitleser und möchte nun unser eigens Hauskonzept zur Diskussion stellen. Dabei erhoffe ich mir schonungslose Kritik und eure Ideen und Anregungen.

Wir sind eine Patchworkfamilie mit vier Kindern (drei sind immer da) und planen den Bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in NRW. Wir haben Anfang letzten Jahres ein Grundstück mit Hanglage in einem klassischen Neubaugebiet erworben und in der Zwischenzeit mit einer Architektin ein Hauskonzept erarbeitet. Hierbei haben wir in einen denkbar einfachen Baukörper (vier Wände und ein Dach) einem effizienten Grundriss entwickelt. Die Planungen haben wir an mehrere Fertighausunternehmen mit der Bitte um eine Kostenkalkulation in der Hoffnung, dass das Budget noch ein "Wachsen des Hauses" zulässt, weitergegeben. Jetzt sitzen wir hier vor unseren Angeboten und müssen feststellen, dass unser denkbar kleinster Grundriss schon unser Budget sprengt. Dieses liegt bei ca. 550.000 Euro für das Haus inklusive Baunebenkosten (ohne Grundstück). Mit der Einliegerwohnung hatten wir uns die doppelte Kfw-Förderung in der Klasse Kfw 40 EE in Höhe von 67500 Euro zur Aufstockung des Budgets erhofft. Aber sei es drum.

Möglicherweise waren wir bei der vorläufigen Kostenkalkulation ein wenig blauäugig. Jedenfalls überdenken wir gerade das Konzept und erwägen den Kellerverzicht.

Und jetzt bitte feuerfrei für schonungslose Kritik und ungeschminkte Wahrheiten. 🙂

Bebauungsplan/Einschränkungen

Größe des Grundstücks 450qm

Hang ja, Nordhang (von der Straße nach Süd-Südwest) mit ca. 1,5m Steigung innerhalb des Baufensters (ein Meter innerhalb der geplanten Grundfläche) ansteigend

Grundflächenzahl ? Der Bebauungsplan gibt da nichts her

Geschossflächenzahl 0,4

Baufenster, Baulinie und -grenze 19,5m breit (Straßenseite), im hinteren Bereich 17m breit und 14m tief

Randbebauung ja

Anzahl Stellplatz 2 für die Hauptwohnung und 1 für die Einliegerwohnung

Geschossigkeit 2,5

Dachform Satteldach

Stilrichtung klassisch

Ausrichtung Firstrichtung West-Nordwest - Ost-Südost

Maximale Höhen/Begrenzungen max. Firsthöhe 9,5m ab Oberkante EG (dieses darf max. 0,5m über dem Bezugspunkt der Straße liegen)

weitere Vorgaben Abstandsflächen seitlich 3m, zur Straße 3,5m

Anforderungen der Bauherren

Stilrichtung, Gebäudetyp einfacher, ökonomischer Baukörper mit Satteldach

Keller, Geschosse Kellergeschoss mit Einliegerwohnung, insgesamt 2,5 Geschosse

Anzahl der Personen, Alter 5-6 Personen Haushalt: Eltern 38 und 36, vier Kinder 7, 4, 2x2, die Familienplanung ist ein wenig übers Ziel hinaus geschossen und abgeschlossen 🙂 und Oma in der Kellerwohnung

Raumbedarf im EG, OG ca. 140-150qm:Küche, Wohnzimmer, 1 Schlafzimmer, 3 Kinderzimmer, 1 Gäste/ Arbeitszimmer/ Patchwork, 2 Bäder

Hauswirtschaftsraum im Keller

Büro: 1 variables Zimmer ist erforderlich

Schlafgäste pro Jahr 10

offene o. geschlossene Architektur die Form folgt der Funktion

konservativ o. moderne Bauweise hm, was ist hiermit genau gemeint?

offene Küche, Kochinsel offene Küche zum Essplatz (hier auch gerne eine Kochinsel), jedoch geschlossen zum Wohnzimmer hin

Anzahl Essplätze 6-8

Kamin nein

Musik/Stereowand TV im Wohnzimmer

Balkon, Dachterrasse überdachte Terrasse zum Garten mit Durchreichefenster von der Küche

Garage, Carport Carport mit Gründach und zusätzlichem Abstellraum wäre toll

Nutzgarten, Treibhaus kleiner Nutzgarten an der Grundstücksgrenze

Hausentwurf

Von wem stammt die Planung: freie Architektin, die mit einem Fertighausunternehmen zusammen arbeitet und viel DIY

Was gefällt besonders? Warum? effiziente Nutzung des Raums. Trotz Kompaktheit sind alle Wünsche hinsichtlich des Raumbedarfs insbesondere der Raumanzahl erfüllt

Was gefällt nicht? Warum? insbesondere das EG könnte großzügiger sein, Keller bzw. Abstellflächen könnten größer sein

Preisschätzung lt Architekt: keine

Preislimit inkl. Ausstattung: 550000 Euro plus Kfw falls da noch was kommt

favorisierte Heiztechnik: Luft-Wasser-Wärmepumpe

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten

-könnt Ihr verzichten: schweren Herzens auf den separaten Elternbereich

ebenfalls steht die Einliegerwohnung zur Diskussion

Die Schiebetüren im EG sind auf einen Absprachefehler zurückzuführen und können weg

-könnt Ihr nicht verzichten: Anzahl der Räume

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?

Den Entwurf haben wir grundsätzlich in Eigenregie erstellt. Hier und da sind dann noch seitens der Architektin Optimierungen vorgenommen worden. Unser Hauptaugenmerk war die Vereinbarkeit aller Raumwünsche innerhalb eines kompakten Grundrisses auf einem kleinen Grundstück. Darüber hinaus wollten wir als Eltern von vier Kindern unser eigenes kleines Reich.

Was ist die wichtigste/grundlegende Frage zum Grundriss in 130 Zeichen zusammengefasst?

Scheitert unser Hauskonzept an unseren Budgetvorstellungen? Was würdet ihr anders machen und warum?

Grundriss Erdgeschoss: Schlafen, Ankleide, Bad, WC, Wohnen, Küche/Essen, Terrasse

Grundriss Dachgeschoss: Treppe im Zentrum, mehrere Zimmer, Bad, Wohnbereich, Balkon.

Grundriss Kellergeschoss: Schlafen, Essen/Wohnen, Diele, Bad, Haustechnik, Carport

Nordansicht eines zweigeschossigen Hauses mit horizontaler Verkleidung, Fensterzeile, Eingang und Garage rechts

Ostansicht eines dreigeschossigen Hauses mit Satteldach, Holzverkleidung und Fenstern.

Zweigeschossiges Haus mit Holzverkleidung, Dach und Fenstern, Südansicht

Westansicht eines zweistöckigen Hauses mit Satteldach, Fenstern, Tür und Hanglage.

Stadtplanabschnitt mit pinken Bauflächen, blaue Umrisse, gelbe Straßen, grüne Wege.

Schnitt A-A durch ein mehrstöckiges Haus mit Dachstuhl; Räume: Schlafen, Essen/Wohnen, Bad.

Lageplan von Parzellen an der Planstraße; blau markierte Grenzlinie durch Grundstück 961-962.

Kristijan09.02.22 13:17

Tamstar schrieb:

Wenn ihr in die Kellerwohnung wandert (eigenes Reich ist für mich absolut nachvollziehbar), weil Oma gar nicht unbedingt mit muss (seniorengerecht sieht es sowieso nicht aus, alles sehr gestopft) und das Nicht-Dauer-Kind ins EG zieht, kann man den Grundriss doch noch ein wenig eindampfen, habt ihr das versucht?
Das Vollbad im EG könnte dadurch auch komplett entfallen, Badewanne kommt dann in das sowieso ziemlich leere Kinderbad.

Nicht desto trotz finde ich diesen Ansatz interessant. Man könnte dann die Einliegerwohnung immer noch vermieten, wenn die Kinder ausgezogen sind und oben mehr Platz ist. Ich müsste das Mal durchrechnen lassen. Würde eine Einsparung von geschätzten 10qm Grundfläche den Ausbau des Kellergeschosses zu Wohnzwecken unter Berücksichtigung unseres Budgets ermöglichen .

Kristijan09.02.22 13:19

Kristijan schrieb:

In meiner Milchmädchenrechnung haben die geschätzten 350 Euro Kaltmiete bei einem angenommenen Zinssatz von 2 % und einer ebenso hohen Tilgung ca. 100000 Euro zusätzliches Volumen generiert. Dies entspräche in etwa den Ausbaukosten des Kellergeschosses. Insofern bliebe die monatliche Belastung unter der Voraussetzung, dass mit einem Kellergeschoss plant ungefähr gleich. Anders sieht die Rechnung meiner Ansicht nach aus, wenn man auf den Keller verzichtete und auf Bodenplatte bauen würde. Dann bräuchte ich aber bei meinem Grundriss teure Kellerersatzräume und der Vorschlag von Hausbautraum20 mit dem Technikraum im EG könnte die Lösung sein.
Fraglich ist, ob unser Grundstück den Bau mit Bodenplatte hergibt. Ich befürchte, dass der Kostenvorteil der Bodenplatte durch die zusätzlichen Kosten des Garten-Landschaftsbauers aufgefressen werden könnten.

Was ich damit sagen möchte:
Ohne die Einnahmen der Einliegerwohnung würde das Budget um ca. 100000 Euro schrumpfen

Benutzer20009.02.22 13:49

Kristijan schrieb:

In meiner Milchmädchenrechnung haben die geschätzten 350 Euro Kaltmiete bei einem angenommenen Zinssatz von 2 % und einer ebenso hohen Tilgung ca. 100000 Euro zusätzliches Volumen generiert. Dies entspräche in etwa den Ausbaukosten des Kellergeschosses. Insofern bliebe die monatliche Belastung unter der Voraussetzung, dass mit einem Kellergeschoss plant ungefähr gleich. Anders sieht die Rechnung meiner Ansicht nach aus, wenn man auf den Keller verzichtete und auf Bodenplatte bauen würde. Dann bräuchte ich aber bei meinem Grundriss teure Kellerersatzräume und der Vorschlag von Hausbautraum20 mit dem Technikraum im EG könnte die Lösung sein.

Kristijan schrieb:

Was ich damit sagen möchte:
Ohne die Einnahmen der Einliegerwohnung würde das Budget um ca. 100000 Euro schrumpfen

Und ohne den teuren Keller wäre es ein Nullsummenspiel. Wobei die Nettokaltmiete nicht das ist, was am Ende im Portemonnaie hängen bleibt ==> Steuern, Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung/Renovierung etc).

Ohne die Einliegerwohnung und nur mit Bodenplatte (sofern machbar), sparst Du auch zusätzliche Heizung und Lüftungsanlage. Dazu noch ein Verzicht auf Kfw 40 - den Du nur wegen der Förderung machen würdest und schon wird das Haus deutlich kleiner. Dann am Ende vielleicht auch ohne lästige (fremde) Untermieter...

Kristijan09.02.22 15:07

#10

@Benutzer200
Hinsichtlich des Bauens auf Bodenplatte müssen wir erst einmal unser Bodengutachten abwarten. Man deutete schon an, dass der Boden weich sei und ein Keller eventuell Sinn machen würde. Die andere Frage ist wie sich das mit der Bodenplatte und dem Hang verhält.

rick201809.02.22 15:11

#11

Wie viel m2 sind es denn? Je nach Gegend reichen noch 2500€/m2 in teureren Ecken oder besserer Ausstattung ist es deutlich mehr.
Dazu kommen noch die kompletten Nebenkosten sowie die Außenanlage.
All-in sind dann nicht mehr wie 120-150m2 drin. (in den günstigen Ecken)
Also Abstriche machen und verkleinern.
Schreibe bitte mal etwas zur finanziellen Situation.
Einliegerwohnung rechnet sich auf Grund der Baukosten überhaupt nicht. Wenn dich Fremde im Haus nicht stören wäre eine Wohnung vielleicht besser.

11ant09.02.22 15:30

#12

Kristijan schrieb:

Grundflächenzahl ? Der Bebauungsplan gibt da nichts her
Geschossflächenzahl 0,4

Die Kombination Geschossflächenzahl genannt und Grundflächenzahl ungenannt ist "ungewöhnlich", andersherum gibt es das schon öfter.

Kristijan schrieb:

Den Entwurf haben wir grundsätzlich in Eigenregie erstellt. Hier und da sind dann noch seitens der Architektin Optimierungen vorgenommen worden.

Für eine Laienplanung ist der Entwurf absolut gar nicht schlecht, jedoch relativ eigentlich schon zu detailliert, um jetzt erst die Übereinstimmung mit dem Budget zu überprüfen - erst recht dafür, konzeptionelle Essentials wie ob die Oma mit einzieht noch zur Disposition stehen zu haben.

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