Cantidad del préstamo - ¿Qué es realizable?

Bien, aquí siempre se hace referencia al nivel de la deuda en relación con los ingresos.

Pero siempre se debería ver la relación deuda-valor...

Inmo1 deuda cerca de 120k, valor aprox. 120k
Inmo2 deuda alrededor de 65k, valor 160k
Terreno deuda 40k, valor aprox. 120k
Posible casa deuda 400k, valor con terreno > 500k

Por lo tanto, no veo muy bien qué es lo que no es sano...

Además, al evaluar el nivel de deuda, no solo se debe contar el salario laboral, sino también todo el flujo de efectivo total.

Aquí, en mi opinión, se ve así:
Deuda total 625k con un ingreso mensual de 5.100
De esto salen 145 + 300 + para casa y terreno probablemente 1500 euros.
Quedan 3.155 mensuales para vivir.

No se considera aquí que ambos recibimos un 13º salario, que debido a una combinación de clases impositivas intencionadamente desfavorable obtenemos algo en la devolución de impuestos o, debido a los ingresos por alquiler, ya no tenemos que pagar tanto adicional, ambos aún estamos en el rango bajo de salarios según los escalones del convenio colectivo, y para rematar un maduro plan de ahorro para la vivienda con 100k, donde 50k son fondos propios (sin contar el colchón de emergencia/acciones).

Cada cosa vale más que las deudas que tiene encima.
Claro que podría suceder que los precios de las propiedades se desplomen, pero también podría ocurrir una fuerte inflación, entonces el dinero en la cuenta de ahorros ya no valdría nada.
Y los precios tendrían que caer de manera muy significativa para que yo tuviera números rojos en la venta.

¿Por qué, entonces, no es sano lo que hago?

No me malinterpretes, esto no es un ataque.
Pero he pensado intensamente estos días, y no se me ocurre ningún caso en el que realmente estaría arruinado.

Quizás me estoy perdiendo de algo. ¡Gracias!

Alternativamente, podría vender ambos apartamentos y liquidar los préstamos.
Eso me proporcionaría un capital propio de 95k + 50k de ahorros para construcción. Eso significa que tendría un total de 145k.

Entonces tendría que pedir un préstamo de 440k - 145k = 295k para la casa incluyendo el terreno.
Con un interés del 1,8% y una amortización del 4%, serían alrededor de 1.400 euros mensuales. Eso significa que tendría 2.400 para gastar y después de 20 años "solo" una casa pagada.

¿Sería eso mejor?

Entonces, antes que nada, he sido y soy escéptico con la estructura de las viviendas, simplemente porque aquí me cuesta entender las cifras exactas. No obstante, gracias a tus respuestas algunas cosas están más claras y ahora también comprensibles. Por ejemplo: Tema de la hipoteca sobre la propiedad de los padres: Absolutamente entendible ahora. Abajo también expondré en un cálculo por qué soy escéptico, pero también por qué creo que podría funcionar.

El caso más sencillo al principio:
Como sugeriste al final, podrías vender las viviendas.
295k de préstamo, con una anualidad del 5% la cuota es un poco más baja, buena tasa de capital propio, buena relación con el neto.
En 20 años o menos, debido al aumento de ingresos, estaréis terminados.
Fin del asunto.

Esta es la variante "familiar" libre de riesgos.

Ahora el asunto con las viviendas.
Aquí mi cálculo escéptico:
Hasta donde he leído correctamente, el flujo de caja de la vivienda hasta ahora ocupada por vosotros (Inmo2) tras incluir realmente todo (impuestos, mantenimiento, etc., realmente todo) es de 400€. Para la vivienda 1 supongo 100€.

Esto suma 3800 + 500 = 4300
Con un préstamo de 440k, la anualidad al 5% es 1800
Supongamos 140m2, 1,5€ por m2 de gastos adicionales + 1€ por m2 de mantenimiento
= 2150 o dicho de otra forma, el 50% del ingreso neto disponible para la vivienda.
Eso me parece bastante alto.
Además, encuentro problemático que apenas exista un colchón.
Si surgen gastos de cinco cifras debido a mantenimientos extraordinarios, la situación se vuelve complicada rápidamente.

La pregunta es: ¿Realmente se necesita un préstamo de 440k?
Mi problema principal: No lo entiendo al 100%.
¿El precio del inmueble pensado es 520k? ¿Consta de 120k el terreno + 400k la casa?
Si parto de eso y sumo 80k (el capital propio para el terreno) + otros 80k de capital propio, entonces veo aquí sólo un préstamo de 360k. El 5% anualidad serían entonces 1500.
Si se considera una cuota de entre 1400 y 1450, la cosa ya se ve mucho mejor que en mi cálculo escéptico. ¡Entonces va!

¿Podríais conseguir quizás un préstamo familiar que sustituya capital propio por 50k?
Eso claro que lo mejoraría aún más.

Por eso la petición aquí es al menos 5 veces con lápiz de punta fina volver a calcular todo algunas veces.
Los riesgos de tus dos propiedades los has evaluado bien tú mismo.

Lo siguiente, aunque por mi comentario anterior pueda sonar extraño, si es posible definitivamente seguiría la variante con las viviendas.

Tienes 2 inmuebles que ambos generan un flujo de caja positivo, y además un terreno. ¡Genial! ¡Genial!
En principio dos ases. No dejaría escapar esa ventaja fácilmente.
Por eso, si hace falta, calcular 10 veces cómo y si se puede llevar a cabo.
Pero por favor, calcular de manera seria.

Michael, ¿ya tienes una cita en tu banco financiador? Tal vez puedas contarme cómo evalúan ellos la situación. Me parecería muy interesante.

Hola a todos,

ahora me pongo en contacto de nuevo, ya que entre tanto he ido a una consulta en un banco local.
Allí me dijeron que nuestra situación financiera, desde su punto de vista, se ve muy bien, y que nada se opone a la financiación del proyecto de construcción (en el rango de 400 a 450 mil para la casa sin el terreno).

Los siguientes puntos fueron vistos de forma positiva:
* El terreno ya está pagado y representa una garantía considerable
* Ambos apartamentos generan ingresos mensuales, la cuota es muy baja, la deuda restante es manejable, y la posibilidad de alquilarlos no es problema en absoluto
* Los apartamentos tienen una hipoteca baja, por lo que también hay una garantía ahí

Ahora tengo una idea por la que la venta de los apartamentos podría valer la pena.
Y es que no recibiríamos la ayuda estatal para familias con hijos para la construcción de la casa (hay 2 niños) ni la ayuda bávara para familias con hijos, ya que no sería nuestra primera vivienda propia.

Mi pregunta es ahora, ¿cómo sería la situación si vendiéramos los apartamentos y por lo tanto no tuviéramos ninguna vivienda propia? ¿Recibiríamos la ayuda si luego solo presentamos la solicitud de construcción?

Como eso serían otros 30 mil más, quizás tendría sentido.

Muchas gracias por el feedback.

Gracias por tu respuesta después de tanto tiempo.
Con respecto a tu pregunta:
La primera frase del folleto de KfW sobre la ayuda para compra de vivienda infantil dice: "Subvención para la primera adquisición de propiedad residencial de uso propio para familias con niños, financiada con fondos federales."
Actualmente vives incluso en tu propia propiedad. No, no funciona.