घर बनाना आर्थिक रूप से संभव है या केवल एक सपना?

नमस्ते सभी को,

मुझे उम्मीद है कि मुझे यहाँ मेरे समस्या के बारे में अच्छे सुझाव, विचार और राय मिलेंगी - और मैं निश्चित रूप से हर उस योगदान के लिए आभारी हूँ जिसमें रचनात्मक आलोचना हो

वित्तीय स्थिति:
हम शादीशुदा हैं (मैं 35, वह 30) और हमारे दो बच्चे हैं (22 और 10 महीने) और हम तीसरे बच्चे की भी योजना बना रहे हैं। हमारे पास वर्तमान में (2 बच्चे) लगभग 4,000€ नेट आए हैं - फिलहाल माता-पिता भत्ता के साथ, इसके बाद मेरी पत्नी के फिर से सामान्य काम करने पर यह अधिक होगा (संभवतः 2021)। जो कमी बीच में होगी वह दादा-दादी से पूरी होगी - यानी 4,000€ नेट लगभग निश्चित हैं, 2021 से लगभग 500€ अधिक की उम्मीद है।

हमारे पास एक घर है (बैंक द्वारा अनुमानित बाजार मूल्य ~250,000€) - एक दोस्ताना आर्किटेक्ट ने कहा कि यदि इसे बेचा जाए तो इसके लिए 280-300,000€ मिल सकते हैं। यह घर 1958 में बना था, 1992 और 2012 में इसकी पूरी मरम्मत हुई है और आने वाले वर्षों में बड़ी मरम्मत की जरूरत नहीं होनी चाहिए।

घर में दो अपार्टमेंट हैं - हमारा (80m²) और मेरे माता-पिता का (~140m², किराया मुक्त, जीवन भर रहने का अधिकार)। यह घर दो ऋणों (प्रति एक आवास इकाई) से वित्तपोषित है, 85,000€ और 115,000€ के। इनमें से लगभग 30,000€ चुका दिए गए हैं। यदि कोई विवरण चाहिए तो मैं बता सकता हूँ। बचा हुआ ऋण लगभग 170,000€ है।

समस्या:
मेरे माता-पिता 70 के करीब हैं, इसलिए मैं बस अपार्टमेंट "परिवर्तन" नहीं कर सकता और उन्हें ऊपर के तल पर नहीं रख सकता। ऊपर के तल पर हमारे पास पर्याप्त जगह नहीं है - जब तक बच्चे छोटे हैं यह संभव है, लेकिन 4-5 वर्षों में संभव नहीं होगा - चाहे तीसरा बच्चा हो या न हो।

विकल्प 1: नीचे के मौजूद इमारत के ऊपर ऊपर का विस्तार - लागत लगभग 150,000€। योजनाएँ मौजूद हैं, लेकिन उन्हें तीसरे बच्चे के लिए तैयार करने के लिए समायोजित करना होगा। लागत लगभग समान ही रहेगी, क्योंकि अवधारणा उदारतापूर्वक बनाई गई है।

विकल्प 2: घर बेचकर नया बनाना/खरीदना। मान लीजिए 300,000€ मिलते हैं, तो ऋण और अन्य खर्चों को घटाने के बाद लगभग 100,000€ स्व-वित्तपोषण होगा, जो हमारे क्षेत्र में समान आकार के भूखंड के लिए पर्याप्त होना चाहिए। समस्या यह है कि घर को बेचना होगा, तब जाकर ही हम भूखंड खरीद सकते हैं और निर्माण शुरू कर सकते हैं। इससे फिर से लागत आएगी, अगर कोई ऐसा व्यक्ति मिले जो राशि देने को तैयार हो, लेकिन प्रवेश करने में एक साल (या उससे अधिक) लग जाए। इसके अलावा मुझे अभी तक यह समझ नहीं आया है कि मुझे एक नया घर (माता-पिता के लिए अतिरिक्त अपार्टमेंट सहित) बनाने के लिए कितनी राशि चाहिए।

यदि मैं लगभग 500,000€ की लागत मानता हूं भूखंड + नया निर्माण (संपूर्ण, अतिरिक्त अपार्टमेंट सहित) + अन्य निर्माण लागतों सहित और 100,000€ स्व-वित्तपोषण है, तो 400,000€ की फाइनेंसिंग करनी होगी। नेट आय 4,500€ होने पर - क्या यह 30 वर्ष की अधिकतम अवधि में यथार्थवादी है?

विकल्प 3: घर किराए पर देना। दोनों अपार्टमेंट मिलाकर मुझे लगता है कि लगभग 1,000€ शुद्ध किराया मासिक मिल सकता है - जो ऋण की वर्तमान किश्तों के बराबर है। यदि सुरक्षित किराया मिल जाता है, तो इससे घर की लागतें पूरी हो सकती हैं। तब इस घर को बैंक के लिए नए निर्माण की फाइनेंसिंग के लिए सुरक्षा के रूप में इस्तेमाल कर सकता हूँ, लेकिन मेरे पास कोई और स्व-वित्तपोषण नहीं रहेगा।

वर्तमान स्थिति के अनुसार और लगभग 1,000€ मासिक किस्तों के साथ "पुराना" घर 20 वर्षों में चुका दिया जाएगा, उस तक महत्वपूर्ण मरम्मत (छत, हीटिंग आदि) भी काम करेंगे। ब्याज अधिकांश रूप से बचत ऋण अनुबंध के माध्यम से सुरक्षित हैं।

आपका क्या विचार है? क्या हमारी स्थिति और वर्तमान नेट आय के आधार पर ये लागतें यथार्थवादी हैं? क्या आप इस घर को बेचने या किराए पर देने की सलाह देंगे?

मैंने आज Kern-Haus से ब्रोशर मंगवाए, लेकिन फिर विभिन्न ब्लॉग और फोरम पर इस कंपनी के प्रीफ़ैब (fertig) घरों की गुणवत्ता के बारे में नकारात्मक समीक्षा पढ़ी। आप क्या सोचते हैं? वे एक "स्वतंत्र फाइनेंसिंग सलाहकार" भी प्रदान करते हैं - क्या ऐसे लोगों पर विश्वास किया जा सकता है?

आपकी मदद के लिए बहुत धन्यवाद!

सादर,
Xor

क्या आपके माता-पिता पैदल चलने में इतने खराब हैं? यह तो बस पहली मंजिल है, सीढ़ियाँ इतनी तेज़ नहीं होंगी। बिना बाधा के होना तो अच्छी बात है, लेकिन इसमें सिर्फ ज़मीन पर रहना ही काफी नहीं है। थोड़ी बहुत कसरत तो अच्छी होती है। मेरे दादा-दादी 80 के दशक के मध्य में हैं और रोज सीढ़ियाँ चढ़ते हैं और बगीचे में काम करते हैं।
अगर वास्तव में कोई चलने में कठिनाई है, तो मैंने कुछ कहा ही नहीं। वरना तो अदला-बदली ही सबसे आसान विकल्प होगा।

मेरी राय में, 1,000€ मासिक ठंडी किराया ला सकता है - जो कि वर्तमान में लिए जा रहे ऋण की किश्तों के बराबर है।

और मरम्मत / हीटिंग खर्च / टैक्स आदि के लिए संचय राशि का क्या होगा।

यदि आप बेचते नहीं हैं बल्कि किराए पर देते हैं, तो आपके पास नहीं होने वाले 100,000€ पर आपको ब्याज देना होगा, कि क्या यह सस्ता है, आपको गणना करनी होगी।

इसके अलावा, किराया कभी-कभी नहीं भी आ सकता है और तब आपको बिना किराए की आय के पूरे महीने गुजरना होगा।

मेरी माँ को कुछ वर्षों से कूल्हे की समस्याएँ हैं, जो धीरे-धीरे और खराब हो रही हैं। इसलिए हमारे लिए अपार्टमेंट्स का आदान-प्रदान एक ऐसा टाबू है जिसे तोड़ा नहीं जा सकता। साथ ही मेरे पिता धूम्रपान करते हैं, लेकिन वे घर के अंदर नहीं बल्कि विंटर गार्डन/टेरस पर धूम्रपान करना चाहते हैं।

अगर मैं अपने आस-पास के क्षेत्र में अपार्टमेंट्स के किराए देखूँ, तो यहाँ और भी अधिक किराए मिल सकते हैं, मैंने बस एक अनुमानित संख्या प्रस्तुत की है। लगभग 120 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट्स के लिए 700-900 यूरो ठंडा किराया दिया जाता है। लगभग 80 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट्स के लिए लगभग 500-800 यूरो ठंडा किराया मिलता है। कुल मिलाकर 1300 यूरो मासिक किराया होने पर कर, बीमा आदि भी शामिल होने चाहिए। इसे ठीक से गणना करनी होगी, लेकिन फिलहाल हम लगभग हर 3 महीने में 120 यूरो नगर पालिका को और लगभग 800 यूरो बीमा में देते हैं।

वास्तव में, आरक्षित राशि बहुत कम होगी, सिवाय इसके कि किराए से कुछ आंशिक रूप से निकाला जा सके। लेकिन जैसा मैंने कहा, मेरा मानना है कि पहले 20 साल तक स्थिति स्थिर रहेगी, क्योंकि सब कुछ अपेक्षाकृत नया है। उसके बाद किराए से संभावित मरम्मतों का खर्च उठाया जा सकेगा, आपके ख्याल में ऐसा नहीं है?

कम से कम यह मेरा विचार था जब मैं "किराये पर देना और नई निर्माण" विकल्प पर सोच रहा था।

थोड़ा OT होते हुए भी, आर्किटेक्ट इस बात पर कैसे पहुंचा कि 280-300T€ का मूल्य निर्धारित किया जाए, जब अधिकांश क्षेत्र एक मुफ्त, आजीवन आवासीय अधिकार से बंधा हुआ है? यह स्थिति संपत्ति के मूल्य को भारी नुकसान पहुँचाती है। वह शायद केवल घर को देखा और कुछ नहीं। इस पर फिर कोई भरोसा नहीं किया जा सकता।

हालांकि थोड़ा विषय से हटकर है, लेकिन आर्किटेक्ट यह मूल्य 280-300T€ कैसे निर्धारित करता है, जब अधिकतर क्षेत्र एक मुफ्त किराये के, आजीवन आवासीय अधिकार से भरा हुआ है? यह परिस्थिति संपत्ति के मूल्य को भारी रूप से घटा देती है। उसने शायद केवल घर को देखा होगा और कुछ नहीं। इस पर दुर्भाग्य से विश्वास नहीं किया जा सकता।

बेचते समय, TE के माता-पिता पुराने घर में आजीवन आवासीय अधिकार नहीं रखते, बल्कि उन्हें नई संपत्ति में नया आवासीय अधिकार दिया जाता है। इसलिए यह स्थिति मूल्य में कमी नहीं लाती।