Doppelhaus in Baufenster 8,5m x 15m (BxT)

[GregorBerger]

Kannst Du bitte noch einen Höhenprofil für das ganze Grundstück machen? Nicht nur das Baufenster.

Im Anhang. Ich bin selbst überrascht, wie präzise die Daten sind. Der steile Anstieg ganz rechts im Profil sind L-Steine zum höherliegenden Nachbargrundstück nach hinten raus.

 

[GregorBerger]

Hallo wieder,
vielleicht ist es auf Dauer lästig, sich jedes Mal zu bedanken. Aber ich bin regelrecht begeistert! In einigen anderen Foren gibt es die Möglichkeit, anderen Mitgliedern "einen Kaffee zu kaufen". Schade dass das hier nicht geht. Wie kann man sich denn erkenntlich zeigen?

Ohne Begrenzung des Sockels wäre die Versuchung groß, das EG "gartenseitig ebenerdig" aufzusockeln, mit der Gefahr der Auswirkung einer größeren Gebäudehöhe.

Das wäre ja mit einem "Hanggeschoss" auf Boden auf Straßenebene, das im Mittel nur 1,4m rausguckt (und somit kein Vollgeschoss ist) dennoch möglich, oder?

Ohne die vordere Kante des Baufensters zur Baulinie zu machen, sehe ich für eine solche Anbauverpflichtung auch keine Rechtsgrundlage. Diejenige für die Ablehnung der Realteilung besteht darin, daß der hintere Teil dann rechtlich nicht "erschlossen" und somit ohne Aussicht auf Baugenehmigung wäre (es sei denn, der Vorderlieger gewährte entsprechende GFL-Rechte).

Im der Legende des Bebauungspplans ist auch eine Baulinie angegeben (mit anderem Punktierungsmuster), diese kommt aber in unserem Plangebiet nicht zum Einsatz. Es handelt sich vorn und hinten um eine Baugrenze.
Ich habe allerdings nicht nach einer rein straßenparallelen Teilung gefragt, sondern nach einem Pfeifenstiel-/Hammergrundstück mit eigener, 3m breiten Zufahrt. In diesem Moment kippte die bis dahin positive Stimmung im Gespräch schlagartig. Ich hab da wohl in ein Wespennest gestochen.

Ich rate Euch jedoch dazu, sich das Gewürge nicht anzutun, sondern statt eines Doppelhauses ein klassisches Etagenwohnungszweifamilienhaus zu bauen (wenn auch mit der oberen Wohnung als Maisonette).

Das ist auch eine Rückfallebene. Das bringt natürlich einige Nachteile mit sich. Ich denke z.B. an:

• Schallschutz zwischen den Etagen kann niemals so gut sein, wie zwischen zwei Doppelhaushälften mit separaten Wänden
• Gartentrennung und wechselseitige Uneinsehbarkeit der Gärten bei Zweifamilienhaus / Mehrfamilienhaus nicht möglich
• Es müssten dann beide Wohneinheiten Maisonetten sein, sonst bei ca. 110 m² Wohnfläche Schluss.
• Würde man irgendwann mal eine Wohnung teilen, würde aus dem Zweifamilienhaus ein Mehrfamilienhaus mit all den Auswirkungen auf Bauvorschriften, Stellplätzen etc.

Keiner der vorgenannten Punkte ist aber ein Must-Have. Wir rechnen mit Abstrichen.

Auf @ypg antworte ich separat.

 

[hanghaus2023]

Ich habe das mal etwas an die Realität angepasst.

Ich würde den ersten Eingang 20 cm höher als die Strasse vorsehen und den 2. 60cm.

4 Etagen sind mMn zu viel.

 

[kbt09]

@ypg hatte ja schon mal die Wohngrundfläche ohne Zimmertrennwände etc. je Geschoss berechnet mit ca. 53 qm .. was erfahrungsgemäß dann zu etwa 45 bis 48 qm max. Wohnfläche incl. Treppe je Geschoss führt. (Man muss sich klar machen, dass eine 3m-Wand mit 15 cm Wandstärke rund 0,45 qm kostet).

2 Geschosse also ca. 90-96 qm plus Dachgeschoss wäre das Ergebnis von @hanghaus2023 Studie in Beitrag 33 und da muss dann noch Technik etc. untergebracht werden.

Nur, damit man sich mal die Dimensionen klar macht.

 

[hanghaus2023]

EG und OG habe ich schon mal skizziert. Schlafzimmer der Eltern im Dachstudio.

 

[GregorBerger]

Es gibt aber sicherlich einen guten Grund, warum ihr bei diesen Häusern unter anderem nicht fündig wurdet: Eurem Raumprogramm.

Nun, es gibt durchaus viele Häuser mit <50 qm Wohnfläche im EG und 6 Räumen. Nur sind die nicht quadratisch - und haben auch mehr als nur 2 Geschosse der üblichen "Stadtvilla"

Ja, aber irgendwann muss man mal die Gedankenschleife ankurbeln, ob sich ein horrender Aufwand mit vielen Einbußen lohnt, um irgendetwas zu erreichen, was dann schon lange nichts mehr mit dem Wunsch zu tun hat.

Das stimmt zwar, aber unsere Wünsche sind dehnbar. Ausgangspunkt war allerdings: Grundstück erlaubt 127 m² Grundfläche und 3 Vollgeschosse (+DG +evtl. Hanggeschoss). Dass macht dann irgendwas zwischen 400 und 500 m² Geschossfläche - was ja viel mehr als genug für 2 Familien mit insg. 4 Home-Offices ist.

Ich gehe nicht davon aus, dass Ihr aufgrund von Barmherzigkeit den Freunden einen Teil des Grundstücks schenken wollt, sondern es ist eine Kostenfrage. Wie teuer ist denn das Grundstück gewesen?

Halbe Million. Und ja, richtig. Diesen zentrumsnahen, wunderbar gelegenen Grund sollte man ja auch ein bisschen ausnutzen. Nicht bis zum letzten cm², aber durchaus mehr als nur für ein 6Zimmer-Einfamilienhaus. Die Nachbarn haben dasselbe getan. Nur eben nicht als Doppelhaus, sondern als Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus.

Und wieviel Euronen stehen davon in der Akzeptanz der Baupartner? Einer zieht hier nämlich einen sehr kurzen Strohhalm.

langsam kommt es: hinten fehlt dann erst einmal ein Geschoss, welches der vordere Teil hätte.

Das ist korrekt, allerdings kein Ausschlussgrund. Es ist ja nicht festgelegt, dass die beiden Doppelhaushälfte völlig identisch sein müssen.

Und zwar sehe ich auf diesen Maßen der Grundfläche nicht Dein genanntes Raumprogramm. Also müsstest Du schon zwangsweise hoch stapeln.

Ist in Ordnung. Bin kein Treppenfeind. Das Konzept ist auch, fürs Homeoffice auf eine eigene Etage zu verschwinden, möglichst weit weg vom Trubel im EG.

Dann bekommt Ihr Euer Raumprogramm knapp unter. Aber ich sage es gleich: Es darf keiner damit kommen, dass eine gerade Treppe oder eine Speis oder eine Ankleide schon immer ein Traum war und man mindestens eins oder zwei Wünsche davon umsetzen will.

Keines davon ist unser Wunsch. Das alles hätte vmtl. das Grundrissformular hervorgebracht. Aber da sind wir ja noch nicht...

So, und was ist mit den Baupartnern? Die brauchen ihr Raumprogramm nicht? Die hätten ein Geschoss weniger!
Man kann natürlich wirklich ein drittes und dann ein kreatives Dach raufsetzen. Das war glaube ich frei wählbar?

SD 35-45°, Firstrichtung frei, Gaube oder Einschnitt auf max 50% der Breite.

Die Frage, die sich mir stellt: was hast Du Dir denn beim Kauf gedacht? Ich mein, da stand Doch sicherlich noch keine DH-Planung an?

Doch. Mit Rückfallebene Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus. Das Einfamilienhaus würde uns aber finanziell an die Grenze bringen. Für ein Mehrfamilienhaus will uns die Bank mehr Geld geben, weil sie hypothetische Mieteinnahmen und Steuerersparnisse dagegen rechnet.

Zudem sind die Unterschiede und Negativaspekte für die vordere WE in meinen Augen sehr gravierend, was man sich nicht unbedingt die nächsten 20 Jahre antun möchte. Die Schneide zur hinteren WE ist sehr groß. Da schaut der kleine Mann zu, wie der obere an seinem Haus und 40qm Garten vorbeifährt und oben seine 200qm sein Eigen nennen kann. Und dann noch eine ideelle Aufteilung, dass man für den anderen quasi alles mitzahlen muss (Hangbewirtshaftung, Setzsteine, usw). Da hält keine Freundschaft, jede Wette!

Du hast mit deiner Situationsbeschreibung Recht - das ist aber mit den Baupartnern von anfang an so kommuniziert und abgesprochen. Sie können allerdings (im Gegensatz zu uns) noch schmerzarm abspringen. Das Grundstück haben wir nämlich fürs erste allein gekauft.

Mein Vorschlag: setzt Euch da ein nettes Haus als Zweigeschosser hin. Nutzt oben den Garten im OG für Euch. Dann habt Ihr unten auch Platz für einen Fahrradschuppen. Ggf könnt Ihr ja eine Einliegerwohnung einplanen. Allerdings muss man ja auch für die Einliegerwohnung teures Geld aufnehmen, was sich nicht unbedingt rentiert. Hier mal die zwei Wohneinheiten eines DH mit ihren EGs und Gartenanteil.

Sieht sehr spannend aus, verstehe ich aber noch nicht ganz. Zweigeschosser Hanggeschoss + OG (Gartenebene) + 2.OG. Flachdach geht nicht, also noch ein DG obendrauf? Wo ist jetzt de Trennlinie zwischen den beiden Wohneinheiten?