Conseil en droit fiscal inscription au registre foncier

Bonjour ! Je possède un terrain, je suis donc actuellement le seul inscrit au registre foncier. Maintenant, je souhaite construire une maison dessus avec mon ami. Bien sûr, il participe ainsi à hauteur de 50 % au futur crédit.
Ma question est donc la suivante : comment le sécuriser – de préférence à moindre coût – en ce qui concerne les droits de propriété ?

1.) Donation ? L'abattement ici pour les non-mariés est seulement de 20 000 EUR. Le terrain vaut définitivement beaucoup plus (400 EUR par m² selon la valeur cadastrale pour 757 m²)
2.) Vente d'une part ? Est-il possible que je lui vende une partie du terrain pour, par exemple, 1 EUR afin d'éviter la taxe sur les mutations immobilières ?
3.) Je lui transfère une partie du terrain – mais comment est alors calculée la valeur du terrain et donc le montant de la taxe sur les mutations immobilières ? J'ai acheté le terrain il y a seulement 2,5 ans. Un crédit est encore en cours. Est-ce donc le prix d'achat d'il y a 2,5 ans qui est appliqué ou bien la valeur cadastrale ?
4.) Je ne lui transfère qu'une part minimale de 10 % et nous réglons la répartition exacte par un contrat de mariage
5.) Autre possibilité ?

Avez-vous déjà été confrontés à ce problème ?

J'ai appelé plusieurs cabinets d'expertise fiscale. Malheureusement, personne n'a le temps pour nous. La crise sanitaire due au coronavirus cause beaucoup de travail là-bas :-(

Merci d'avance !!

Réponse la plus simple : Se marier !

Franchement, celui qui veut construire ensemble peut aussi se marier. Parce qu’en gros, les deux sont conçus pour passer le reste de leur vie ensemble. Ensuite, on peut tout régler dans le contrat de mariage, ce qui se passe en cas de problème. Et tu peux alors lui offrir, si désiré, la moitié et le faire inscrire ainsi au registre foncier.

Concernant tes idées :

à 2.) Théoriquement, cela serait possible, donc la vente elle-même. Mais l’administration fiscale ne va pas jouer le jeu et va certainement appliquer la valeur réelle (BRW) pour la taxe sur l’acquisition immobilière.
3.) Là encore, la valeur réelle sera certainement prise en compte, car elle est actuellement déterminante pour les administrations et non celle d’il y a 2,5 ans.
4.) Là aussi, l’administration fiscale regardera de près, bien sûr, si on lui attribue 10 % (registre foncier), c’est aussi ce qui sera pris en compte.

Ce n’est que mon avis et pas un conseil juridique !

Si tu ne veux pas de bricolage, le partenaire doit être inscrit à moitié au registre foncier.
Tu l'as toi-même dit, soit comme donation, soit comme achat.

Réponse la plus simple : Se marier !

...exactement, et ensuite "donner". Cela reste dans la franchise de donation, qui sera prise en compte sur les dix prochaines années, mais normalement cela ne pose pas de problème.

Si c'est avant le mariage, soit donner mais c'est assez défavorable à cause des impôts, soit vendre. Dans ce cas, il doit vraiment y avoir un transfert d'argent. Oublie le coup de 1 EUR. Si tu vends en dessous du prix du marché, ça ne dérange personne, mais ce genre de manœuvres ne passe pas.

Tout cela est, à mon avis, complètement absurde. Mais je ne suis ni expert fiscal ni notaire, c’est évidemment "embêtant" s’ils refusent tout.

... si possible et de toute façon prévu, j'irais aussi me marier
Le "problème" n'est pas seulement la donation actuelle, qui a toujours lieu d'une certaine manière fiscalement, mais aussi le danger potentiel si quelque chose vous arrivait... La taxe sur les successions doit en effet aussi être payée. Et si l'on n'est pas marié, cela peut, selon la région et la maison, aussi signifier que celui qui reste doit vendre.

Si le terrain est encore financé, que dit alors la banque si je donne simplement la moitié en cadeau ? Le nouveau propriétaire à 50 % doit-il alors figurer dans le contrat ? Ou est-ce que cela n'a pas d'importance, puisque la banque est déjà inscrite en première rangée au registre foncier, indépendamment de qui est le propriétaire ?
Et qu'en est-il si l'on se marie seulement après la construction de la maison et que la donation est alors en principe augmentée de la valeur de la maison (c’est-à-dire de la moitié), car une maison appartient toujours à celui qui possède le terrain en dessous...
Dans ce cas, il se pourrait bien que l'exonération de la taxe sur les donations soit dépassée dans certaines régions ? La taxe porte-t-elle alors uniquement sur le montant dépassant l'exonération ou sur la totalité ?

Je ne sais pas comment la banque voit cela, mais je pense que cela n'aura relativement pas d'importance qui est inscrit comme propriétaire. Ça ne change rien au rang. C'est embêtant si jamais il y a une séparation et qu'une seule personne est dans le financement - mais je pense que cela ne sera probablement pas le cas pour le TE.

L'exonération pour les donations entre époux est de 500 000 euros tous les dix ans, il faut donc de toute façon faire des calculs avant pour voir s'il ne vaut pas mieux se marier avant la construction de la maison (surtout si c'est prévu à court terme de toute façon).

Dès que la maison est construite, elle appartient en principe à celui à qui appartient le terrain, oui.