Modification ultérieure de la valeur d'emprunt - Que se passe-t-il ?

Bonjour à tous,

J'ai une question concernant la valeur simplifiée de nantissement (montant du prêt / coûts de construction), qui est en effet déterminante pour les conditions de financement.

Nous construisons avec un architecte et n'avons pas encore toutes les offres pour les différents corps de métier. Ainsi, une grande partie du budget a été jusqu'à présent estimée par l'architecte. Nous sommes actuellement en phase de planification du financement et avons déjà eu les premiers entretiens avec plusieurs banques. Il s'est avéré, sans surprise, que la limite de 60 % pour la valeur simplifiée de nantissement (VSN) est assez décisive pour les conditions. Selon les coûts estimés, nous oscillons actuellement légèrement au-dessus des 60 %. C'est pourquoi j'arrive à ma question.

Comment la banque gère-t-elle la situation si, après la construction, la présentation de la dernière facture révèle que la VSN retenue pour le financement n'est pas correcte ?

Pour les lecteurs assidus, voici une version détaillée de ma question avec un exemple :

Selon mes informations, les coûts d'inventaire ne sont pas inclus dans le calcul de la VSN simplifiée (par exemple, les lampes ou la cuisine), mais les coûts des aménagements extérieurs le sont (par exemple, le pavage). Supposons que l'on connaisse exactement les coûts à prévoir, on peut alors influencer la VSN par l'estimation des coûts. Exemple chiffré avec un coût total de 570 000 € :

Coûts de construction : 500 000 €
Coûts estimés des aménagements extérieurs : 50 000 €
Coûts estimés d'inventaire : 20 000 €
Montant du prêt : 325 000 €
VSN simplifiée : 59,1 % [=325 000 / (500 000 + 50 000)]

Coûts de construction : 500 000 €
Coûts estimés des aménagements extérieurs : 40 000 €
Coûts estimés d'inventaire : 30 000 €
Montant du prêt : 325 000 €
VSN simplifiée : 60,2 % [=325 000 / (500 000 + 40 000)]

En déplaçant les coûts estimés entre la partie prise en compte dans le calcul de la VSN (aménagements extérieurs) et la partie non prise en compte (inventaire), la VSN varie au-dessus ou en-dessous du seuil pertinent de 60 %. Partons ici du principe qu'il n'existe pas de zone de transition et que les conditions changeraient de manière abrupte.

Supposons que lors de la planification, l'estimation des coûts corresponde à la variante 1 pour obtenir une VSN inférieure à 60 %. Après la phase de construction, les coûts s'avèrent exactement ceux de la variante 2. Comment la banque gère-t-elle cela ? J'imagine ce qui suit :

a) Je n'obtiens qu'un prêt correspondant à 59,1 % (VSN initiale) sur les coûts finalement établis (500 000 + 40 000), soit 319 140 € au lieu des 330 000 € prévus.
b) Je reçois bien les 330 000 € mais dois payer une surtaxe d'intérêt, car la VSN selon les coûts finaux est de 60,2 % et non de 59,1 %.

Cela amène la question de savoir comment la banque réagit dans le cas inverse, c’est-à-dire si la VSN tombe en dessous de 60 % après la phase de construction.

Les chiffres sont bien sûr des exemples purs et servent uniquement à illustrer la question. Je vous serais très reconnaissant pour vos indications et m'excuse pour la question assez longue.

Cordialement

Robin

Tu rassembles alors toutes les preuves pour la pelouse, etc. Si tu dépasses 60 %, la banque pourrait ajuster le taux d'intérêt.

J'ai eu quelque chose de similaire récemment. Grâce à une participation personnelle plus importante que prévue, les coûts Bsukosten ont diminué et la valeur a augmenté en même temps. En même temps, nous pouvons investir plus de fonds propres dans les aménagements extérieurs, ce qui augmente également la valeur. Si nous l'avions su avant la signature du financement, les conditions auraient été meilleures. Maintenant, nous avons de la « malchance ».

Cela signifie que ce qui est écrit dans le contrat de financement, c'est ce qui compte.

J’avais eu une situation similaire. En fournissant plus d’efforts personnels que prévu, les coûts de construction ont diminué et la valeur a augmenté en même temps. Parallèlement, nous pouvons investir plus de fonds propres dans les aménagements extérieurs, ce qui augmente aussi la valeur. Si nous l’avions su avant la signature du financement, les conditions auraient été meilleures. Maintenant, nous avons « la poisse ».

Cela signifie que ce qui est écrit dans le contrat de financement compte.

Sauf si la situation se dégrade... alors la banque pourrait ajuster.

Ne te rends pas la vie trop difficile, saisis une somme fictive de 5-10k€ en [Eigenleistung] pour l'aménagement extérieur, ainsi tu réduis ton taux d'endettement, si tu veux ensuite vraiment le financer, c'est une autre affaire. Je parle ici explicitement de l'aménagement extérieur. Ce genre de chose devrait être évité autant que possible dans les coûts de construction de la maison, car là il manque ensuite de l'argent en réalité.

Je l'ai fait entre autres aussi comme ça. Avec 3k€ [Eigenleistung] je suis arrivé à un taux d'endettement de 79%.

Supposons que lors de la planification, on indique comme estimation des coûts la variante 1, afin d’obtenir un BW inférieur à 60 %. Après la phase de construction, les coûts s’élèvent exactement comme dans la variante 2. Comment la banque gère-t-elle cela ? Je peux imaginer ce qui suit :

a) Je reçois en prêt seulement 59,1 % (BW initial) sur les coûts désormais définitivement établis (500.000+40.000), donc 319.140 € au lieu des 330.000 € prévus
b) Je reçois bien les 330.000 €, mais je dois payer une majoration d’intérêt supplémentaire, car le BW, selon les coûts finaux, est de 60,2 % et non de 59,1 %.

Il se passe exactement une chose après coup : rien ! Ni positif ni négatif pour toi. Une fois le contrat signé, il est valable pour les deux parties (sauf voir le post de HilfeHilfe – il faut alors qu’il se passe beaucoup de choses et l’intérêt ne sera pas ajusté, mais la banque bénéficie alors d’une amélioration des garanties ou d’un droit de résiliation).

La valeur de nantissement ne sera plus modifiée par la suite. La banque s’est déjà refinancée et t’a mis à disposition un contrat de prêt sur cette base. Il faut faire avec. La valeur de nantissement est une valeur durable, qui ne sera pas modifiée comme ça pour quelques euros.