La valeur de nantissement est une estimation, elle ne change pas si facilement. Une augmentation ou une diminution de 20 K€ ne fait donc pas une grande différence. Elle ne doit pas non plus être modifiée de manière arbitraire. Nous maintenons habituellement nos valeurs de nantissement (pour les grands biens commerciaux) pendant toute la durée de fixation du taux d’intérêt – cependant, la valeur du marché change régulièrement.
Totalement faux, je ne peux absolument pas confirmer cette affirmation en ce qui concerne 90 % des banques. Si j’augmente les coûts et augmente les besoins, alors je suis d’accord, mais si les coûts restent les mêmes et que les besoins sont réduits, alors le taux de nantissement diminue et cela peut entraîner de meilleures conditions. Cela suppose que les fonds approuvés et disponibles suffisent pour réaliser le projet tel qu’indiqué dans les documents de construction à soumettre, ainsi que dans le contrat d’entreprise ou d’architecte et dans la description des prestations de construction.
Cela devient clair notamment lorsqu’il s’agit du montant de l’apport personnel, qui augmente à la fois les coûts et les fonds disponibles et se neutralise dans le plan de financement, mais qu’avec un apport personnel plus élevé, le taux de nantissement diminue malgré la neutralisation dans le plan des coûts. L’apport personnel – bien entendu uniquement s’il est envisagé – doit être ajouté aux besoins et déduit des fonds disponibles. Si je ne le fais pas, des taux de nantissement différents apparaissent et ceux-ci peuvent entraîner de graves dégradations des conditions.
De nombreux consommateurs cachent ou ne tiennent pas compte dans le plan de financement de certaines parties de l’apport en capital, même lors de rénovations, car ils pensent qu’ils le fournissent par leur propre travail, ce qui entraîne des décalages dans le taux de nantissement déterminé par la banque pour la fixation des conditions, car les mesures valorisantes ne sont ainsi pas mises à la disposition de la banque. Pour une nouvelle construction, cette rubrique apport personnel est une donnée variable qui, en interaction avec l’architecte et l’entreprise de construction, peut réduire le taux de nantissement.
En outre, il faut savoir et prendre en compte que chaque maître d’ouvrage peut modifier les prestations artisanales, qu’il n’est pas tenu à 100 % par la ventilation des coûts et peut effectuer des changements pendant la phase de construction ; en outre, il faut savoir que dans de nombreuses banques, ce sont les coûts et le plan des coûts qui sont déterminants pour le calcul du taux de nantissement et donc pour la fixation des conditions, et non la valeur d’expert interne ou la valeur d’expert de table, et que c’est donc sur la base du plan des coûts que les conditions sont déterminées.
Si on le sait, on sait aussi que les coûts peuvent être préparés en conséquence, car c’est justement ce qu’un architecte fait, et chez l’un, le corps de métier coûte 2 000 euros et chez l’autre 3 000 euros, de même la même maison coûte chez une entreprise ceci et chez une autre cela. Aucune banque ne contrôle chaque avancement de chantier en détail, aucune banque ne compare celui-ci avec les coûts indiqués,
il est bien plus décisif que le maître d’ouvrage ait conscience de ses coûts et construise la maison avec les moyens disponibles conformément aux documents de construction, au contrat d’entreprise ou d’architecte et à la description des prestations de construction présentés et confirmés lors de la demande.
Ces variables et cette petite flexibilité permettent de présenter les coûts de production de façon à pouvoir améliorer d’un ou deux pourcents et atteindre la prochaine meilleure limite de nantissement.
Avant de s’attirer des critiques,
il va de soi que la planification interne des coûts doit coller si on inclut de l’apport personnel, mais elle ne doit pas nécessairement être strictement identique à celle soumise à la banque, de sorte que la maison soit achevée comme elle a été présentée à la banque.