Maison individuelle 1,5 étages, 155 m²

Bonjour à tous,
nous aimerions partager notre projet avec vous afin de recevoir des retours et des suggestions d’amélioration ainsi que pour identifier d’éventuels problèmes.
Avec le projet optimisé, nous souhaitons contacter des entreprises de construction. Tous les architectes sollicités ont un délai d’attente trop long, et comme nous devons demander une subvention au printemps, cela ne serait malheureusement pas réalisable dans les temps.

Que voulons-nous construire ?
Maison individuelle avec max. 160 m² selon la réglementation sur les surfaces habitables (la terrasse est prise en compte proportionnellement) afin d’être éligible à une subvention.

Plan d’urbanisme / Restrictions
Surface du terrain : 645 m²
Pente : oui, légère. Sur la longueur totale du terrain d’environ 28 m environ 1,5 – 2 m de montée depuis la rue (sud)
Coefficient d’occupation des sols : 0,4
Coefficient d’emprise au sol : 0,8
Fenêtre de construction, ligne et limite de construction : 2,5 m en haut et en bas (vue depuis la rue) est la limite de construction, les débords de toit peuvent dépasser de max. 1 m en respectant les distances réglementaires du code du bâtiment de BW au-delà des limites de construction. Les garages peuvent être construits en dehors des zones constructibles.
Construction en limite : garage voisin à l’ouest sur la limite, voir plan de situation. Les deux voisins à l’est et à l’ouest ont déjà construit, de l’autre côté de la rue au sud il y a encore un terrain constructible libre. Au nord, un champ et aucune construction prévue.
Nombre de places de parking : 2, de préférence garage double
Nombre d’étages : 2 possible
Type de toiture : libre
Style architectural : libre
Orientation : SO
Hauteurs maximales / limites : hauteur max. 8,5 m mesurée du sol du rez-de-chaussée jusqu’au point le plus haut de la toiture (pour toitures jusqu’à 7° seulement 7,5 m de hauteur)
Autres exigences : hauteur du sol du rez-de-chaussée max. 0,5 m au-dessus du niveau de la rue ; obligation de photovoltaïque (BW), obligation citerne (env. 6 m³)

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme de toiture, type de bâtiment : maison traditionnelle à toit à deux pans, pente de toit 30°, hauteur de mur à 1,4 m
Sous-sol, étages : pas de sous-sol, 1,5 étage
Nombre de personnes, âge : 3 personnes, 32, 28, 0
Besoins en pièces au RDC et à l’étage :
RDC : pièce de vie/cuisine d’environ 45 m², bureau/chambre d’amis environ 10 m², technique environ 8-10 m², salle d’eau environ 4 m²
Étage (tout SHON) : chambre environ 14 m², salle de bain avec buanderie environ 16 m², 2 chambres d’enfants environ 16 m² chacune
Bureau : usage familial ou télétravail ?
Comme nous planifions actuellement uniquement un enfant, le bureau au RDC servira de pièce de rangement et chambre d’amis, la deuxième « chambre d’enfant » sera le bureau. Environ 15 invités par an, télétravail environ 3 jours/semaine
Architecture ouverte ou fermée : ouverte
Style de construction : plus ou moins moderne
Cuisine ouverte, îlot central : oui
Nombre de places à manger : normalement 4, extensible jusqu’à 12
Cheminée : non
Mur pour musique/stéréo : non
Balcon, terrasse sur toit : non
Garage, carport : oui, double garage si possible avec min. 6 x 7 m (Lxl)
Jardin potager, serre : non
Autres souhaits/spécificités/routine quotidienne, aussi des justifications pourquoi cela ou cela ne doit pas être :

[*]La cuisine ne doit pas être visible depuis le canapé (quand on est assis sur le canapé)
[*]La pièce de vie avec cuisine doit être le « cœur » de la maison
[*]La salle d’eau et l’escalier (et si possible aussi la chambre d’amis) ne doivent pas être accessibles par la zone de passage devant la porte d’entrée, zone sale
[*]Suffisamment de place pour les vestes
[*]Lave-linge & sèche-linge dans la salle de bain à l’étage, car c’est là que le linge s’accumule, mais séparés des chambres d’enfant par le couloir
[*]Pignon ou lucarne orientée sud-est (côté rue) pour la vue
[*]Renoncer aux lucarnes et autres pour des raisons de coût
[*]Terrasse principalement au sud-ouest, pour profiter aussi du soleil du soir. Celle-ci sera plus tard couverte par une pergola. Une porte-fenêtre coulissante levante de 3 m serait mon rêve
[*]Hauteur au RDC d’au moins 2,5 m, étage 2,4 m ok

Projet de maison
À qui appartient le plan : Do-it-Yourself
Qu’est-ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ?

[*]Grande pièce de vie avec cuisine, cuisine non visible depuis le salon
[*]Pièces lumineuses
[*]Séparation ultérieure du salon possible par exemple avec un élément en verre
[*]Espace prévu dans le salon pour les meubles
[*]Moderne grâce à l’escalier ouvert
[*]Escalier accessible depuis le séjour (chemin naturel vers salle de bain ou lit)
[*]Axe de vue entrée -> jardin par la fenêtre derrière l’escalier, sans vue directe sur la porte d’entrée depuis les pièces
[*]Réponse aux souhaits principaux (nombre de pièces, orientation des pièces, fonctionnalité, etc.)
[*]Peu de surface de couloir au RDC

Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ?

[*]Pas de séparation possible avec l’étage
[*]Hauteur libre critique jusqu’au premier palier de l’escalier
[*]Surplomb devant la chambre d’enfant gauche : surface perdue
[*]Pas de fenêtre dans la salle d’eau du RDC
[*]Couloir sale séparé des pièces importantes
[*]Si un second enfant arrive un jour, peu de place de rangement
[*]Relativement grand avec environ 155 m² (-> cher)
[*]Apparence extérieure, mais ce n’est pas notre point principal pour l’instant
[*]Terrasse sud-ouest, mais porte terrasse possible pour élément coulissant levante trop petite (actuelle 1,5 m), raison pour laquelle cet élément est prévu à côté au sud (3 m prévu)
[*]Pas de cellier, j’envisagerais un petit placard et une combinaison frigo-congélateur dans la pièce technique si possible en termes d’espace
[*]Allée d’accès très longue
[*]Malheureusement assez proche du terrain voisin au sud-ouest

Estimation du prix selon l’architecte/planificateur : -
Budget personnel max pour la maison, équipement inclus : 520 000 € pour tout sauf aménagements extérieurs, doit être réduit par des prestations personnelles.
Technique de chauffage préférée : encore ouverte, pas d’énergies fossiles possibles, probablement pompe à chaleur air-eau.

Si vous deviez renoncer, à quels détails/équipements
pouvez-vous renoncer :

[*]Grande chambre d’amis/bureau/rangement
[*]Douche au RDC

ne pouvez-vous pas renoncer :

[*]Buanderie à l’étage
[*]Entrée latérale dans la maison
[*]Grande pièce de vie avec cuisine

Pourquoi le projet est-il comme il est maintenant ?
Nous sommes allés voir trois entreprises de construction, avons reçu des plans parfois bons (mais trop grands) et parfois des projets standards qui ne convenaient pas du tout. Nous avons donc étudié intensément les plans et essayé de créer un projet avec le moins de compromis possible. En raison de notre souhait d’avoir une entrée latérale dans la maison et le séjour/cuisine orienté sud-ouest en L ainsi que les deux chambres d’enfants orientées au sud sans lucarnes ni pignons nains, nous n’avons pas trouvé de plans 1,5 étage chez des fabricants de maisons préfabriquées.
Après beaucoup d’autres projets, nous avons finalement dessiné celui-ci, qui nous plaît globalement le plus et dont la taille est encore acceptable. La baie vitrée pour l’escalier entraînera certainement des coûts supplémentaires, que nous espérons réduire en renonçant à un toit plat et en prolongeant la toiture.
La hauteur d’étage du RDC est une hypothèse, l’escalier est prévu pour une hauteur d’étage de 2,83 m, marche de 26 cm, contremarche de 18 cm.

En plus des remarques sur le plan, nous nous posons aussi les questions suivantes :

[*]La taille de la pièce de vie, y compris l’escalier, est-elle réalisable sans problème statique ?
[*]Quelle est la complexité et le coût d’une ventilation pour la salle d’eau au RDC ?
[*]La « hauteur libre » est-elle suffisante pour l’escalier ?
[*]Les fenêtres de pignon, comme prévu dans la chambre d’enfant, valent-elles le coup ? Nous y voyons l’avantage d’une meilleure lumière pour un petit coin salon et des possibilités de ventilation par une fenêtre basculante

Merci d’avance pour votre aide ! Je fournirai volontiers toutes les informations dont je dispose si nécessaire.
Soyez indulgents, c’est mon premier post et

Sur la longueur totale du terrain d’environ 28 m, une pente d’environ 1,5 à 2 m montant depuis la rue (au sud)

Existe-t-il un plan de situation avec des points d’altitude ou cette montée s’étend-elle vraiment de manière uniforme sur toute la longueur ?

Ce qui attire l’attention sur le plan :

[*]Salle technique suffisamment éloignée de la rue ... et l’accès pour les conduites est en superstructure, soit par l’entrée, soit par la dalle
[*]Entrée très longue = coûts importants
[*]Position de l’escalier que je trouve plus que défavorable, elle conviendrait si la maison était orientée sud-ouest, au nord.
[*]Pour un espace un peu juste, il y a énormément de couloirs ou de surfaces de passage (espace séjour/salle à manger vers l’escalier)
[*]Montée d’escalier dans l’oriel comme prévu techniquement probablement impossible, il faudrait voir la coupe en altitude à cet endroit
[*]Position du canapé plutôt inconfortable avec le dos à la zone de passage entre les étages
[*]Table à manger pour 12 personnes agrandie bloque aussi l’accès vers le haut
[*]Garage avec 6 m de largeur extérieure plus que juste pour 2 voitures et des vélos qui doivent passer devant les voitures.
[*]Où sont les poubelles ?

À revoir en général

[*]Concept de ventilation – Ventilation contrôlée du logement
[*]Situation de la maison sur le terrain
[*]Entrée latérale nécessite en général un petit perron ou une marche et cela devient très étroit avec l’entrée d’un double garage pour 2 voitures.
[*]Le photovoltaïque est-il envisagé ? Est et Ouest ?

Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ?

[*]Pas de délimitation possible avec l’étage supérieur [*]Liberté de tête jusqu’au premier palier de l’escalier problématique [*]Débordement devant la chambre d’enfant gauche, surface perdue [*]Pas de fenêtre dans la salle de douche au rez-de-chaussée [*]Couloir de service et pièces importantes séparés [*]S’il devait y avoir un deuxième enfant un jour, peu d’espace de rangement [*]Avec environ 155 m² relativement grand (-> cher) [*]Vue extérieure, mais ce n’est pas notre priorité pour l’instant [*]Terrasse au sud-ouest, mais la porte-fenêtre possible pour élément coulissant-levage trop petite (actuellement 1,5 m), donc cet élément planifié à côté au sud (3 m) [*]Pas de cellier, ici je prévoirais une petite armoire et un combiné réfrigérateur-congélateur dans la salle technique si possible niveau place [*]Allée très longue [*]Malheureusement assez proche du terrain voisin au sud-ouest

Si tout cela ne plaît pas, je ne peux que conseiller la corbeille. Il faut repenser entièrement. Pourquoi le planifie-t-on alors qu’on sait déjà que ça ne plaît pas ? Il existe tellement de plans de maisons en ligne. Pourquoi ne pas prendre un modèle standard chez un constructeur de maisons préfabriquées ? Commencer d’abord par mesurer le terrain. Environ 1,5-2 m ce n’est pas suffisant pour une planification. En cas de besoin, le portail géographique aide. Si tu veux de l’aide ici, tu devrais montrer ou indiquer le plan d’occupation des sols. Merci de ne pas donner de lien. 155 m² ne sont, à mon avis, pas dans le budget.

Y a-t-il un plan de situation avec des points d'altitude ou cette montée s'étend-elle vraiment de manière uniforme sur toute la longueur ?

Commencer d'abord par le relevé du terrain. Environ 1,5-2 m ce n'est pas suffisant pour une planification. En cas de besoin, le portail géographique aide.

Grâce au conseil de hanghaus2023 avec le portail géographique, j’ai mesuré et la montée n’est pas complètement uniforme. De la rue jusqu'à la moitié du terrain, il y a 0,5 m et jusqu’à l’extrémité nord encore 0,9 m de différence de hauteur. Malheureusement, il n’y a pas de plan.

[*]Local technique aussi éloigné que possible de la rue ... et l’accès pour les conduites est surmonté, soit par l’allée, soit par la dalle de béton
[*]Entrée très longue = coûts élevés

C’est malheureusement vrai, nous l’avons aussi déjà remarqué. L’emplacement de la maison et du garage est choisi pour obtenir un maximum de jardin sud et éviter les zones d’ombre causées par le garage. Mettrais-tu le garage devant la maison pour créer un corridor latéral pour les conduites ?

[*]Je trouve la position de l’escalier plus que défavorable, en cas d’orientation sud-ouest souhaitée de la maison, il semblerait approprié au nord.
[*]Pour un espace un peu restreint, il y a énormément de surfaces de circulation ou couloir (pièce de vie/salle à manger jusqu’à l’escalier)
[*]L’accès à l’escalier dans la oriel comme prévu n’est probablement pas réalisable techniquement, il faudrait voir la coupe de hauteur à cet endroit
[*]Position du canapé plutôt inconfortable avec le dos vers la surface de circulation entre les étages

La position de l’escalier n’a pas besoin d’être celle montrée. Nous avons déjà envisagé une orientation nord, mais n’avons trouvé aucun plan qui couvre les autres exigences. La position au nord a toujours mené à un plan très large, ce qui se ferait au détriment de la surface de terrasse à l’ouest.

Les surfaces de circulation/couloirs dans la salle à manger/salon sont dues à l’option d’une table de 12 personnes. Ce n’est évidemment pas idéal.

Quelle coupe serait nécessaire pour évaluer la faisabilité de l’escalier ?

La position du canapé pourrait encore être adaptée (par exemple sous la fenêtre).

[*]Garage avec 6 m de largeur extérieure est plus que juste pour 2 voitures et des vélos qui doivent alors passer devant les voitures.
[*]Où sont les bacs à déchets ?

Quelle largeur devrait avoir le garage alors ?

Concernant la position des bacs à déchets, nous avons eu une discussion et conclu qu’ils seront probablement placés près de la rue dans un caisson...

[*]Concept de ventilation – ventilation contrôlée des pièces de vie
[*]Emplacement de la maison sur le terrain
[*]L’entrée latérale nécessite généralement une petite plateforme ou une marche, ce qui devient très étroit avec une entrée pour un garage double pour 2 voitures.
[*]Le photovoltaïque est-il prévu ? Est/Ouest ?

Probablement une ventilation décentralisée pour des raisons de coût. As-tu une recommandation à ce sujet ?

Emplacement de la maison comme décrit plus haut.

La zone immédiatement devant le garage doit encore être nivelée au niveau maison/garage, ainsi nous n’aurions plus besoin d’une marche, n’est-ce pas ?

Le photovoltaïque est obligatoire selon la réglementation en BW, mais nous devons encore vérifier précisément où cela est prescrit ici.

Si tout cela ne plaît pas, je conseillerais seulement la poubelle. Il faut replanifier.

Pourquoi planifie-t-on ainsi si l’on sait déjà que cela ne plaît pas ?

Il y a tellement de plans sur Internet. Pourquoi ne pas prendre un projet standard chez un constructeur de maisons préfabriquées ?

Commencer d’abord par le relevé du terrain. Environ 1,5-2 m ce n’est pas suffisant pour une planification. En cas de besoin, le portail géographique aide.

Si tu veux de l’aide ici, tu devrais montrer ou nommer le plan local d’urbanisme. Pas de lien, s’il te plaît.

155 m² ne sont selon moi pas dans le budget.

Les points que nous avons indiqués ne sont pas des No-Gos pour nous, mais des points où nous voyons éventuellement un potentiel d’amélioration ou espérons des conseils.

Malheureusement, nous n’avons trouvé aucun projet standard dans de nombreux catalogues consultés qui nous convienne mieux. Nous sommes heureux de recevoir ici des propositions.

Pouvons-nous t’envoyer le plan local d’urbanisme ?

Combien de mètres carrés vois-tu dans notre budget ?

Tout d’abord, mes félicitations pour ton fil de discussion bien préparé, et même si la maison ne sera probablement pas réalisable telle quelle. À plusieurs endroits, on voit cependant que tu as déjà beaucoup réfléchi.

À quel point serait-ce compliqué et coûteux d’installer une ventilation dans la salle de bain avec douche au rez-de-chaussée ?

Cela seul serait facile à résoudre, cependant si tu installes judicieusement une ventilation mécanique contrôlée, le problème sera de toute façon réglé. Mais je pense que le plan sera souvent modifié, donc je ne me ferais de telles préoccupations que le moment venu. Ma tentative serait d’intégrer la ventilation mécanique contrôlée au budget ; en cas de besoin, il faudra réduire ailleurs, mais peut-être trouvera-t-on d’autres points à supprimer.
En fait, je partage aussi l’avis de , selon lequel vous pourriez peut-être trouver un plan adapté sur le net, car vos exigences ne sont pas particulières et le terrain ne semble pas poser problème, sauf qu’il est orienté nord. Nos voisins sont également orientés nord.

Situation de la maison sur le terrain

Je pense aussi que c’est une décision importante. Je ne m’offrirais pas un garage cher, un carport spacieux avec une pièce de rangement attenante est nettement moins coûteux et à mon avis aussi plus esthétique ; en plus, on peut y intégrer plus de travail personnel ou le construire progressivement quand le budget est disponible.
Je pense qu’il faut d’abord clarifier clairement le budget mentionné, c’est-à-dire inclure vraiment tous les frais annexes, sinon ce n’est que du vent.
Je pense qu’il est aussi logique d’aller au moins voir chez les voisins l’emplacement de leur maison, comment et quoi ils ont résolu, et aussi quel effet cela fait dans la réalité.

Tout d’abord, je te félicite pour ton fil de discussion bien préparé et même si cette maison ne sera probablement pas réalisable telle quelle. À plusieurs endroits, on voit que tu as déjà beaucoup réfléchi.

Merci d’abord pour cela – j’ai effectivement déjà investi beaucoup de temps et également beaucoup lu sur ce forum.
As-tu quelques points concrets à me donner expliquant pourquoi la maison ne serait probablement pas réalisable ?

Cela seul serait à résoudre à moindre coût, dès lors que tu installes raisonnablement une ventilation mécanique contrôlée, le problème est de toute façon réglé. Je pense cependant que le plan sera encore souvent modifié, aussi je ne me poserais ce genre de questions que lorsqu’il sera fixé. Mon essai serait d’inclure la ventilation mécanique contrôlée centrale dans le budget ; si besoin il faudra rognonner, mais peut-être trouvera-t-on aussi d’autres éléments à supprimer.

Quel budget doit-on prévoir pour une ventilation mécanique contrôlée ? Nous avons eu une estimation d’un des entrepreneurs en construction de 22 500 €, est-ce réaliste ? Nous espérions pouvoir économiser ou au moins réduire cela avec une ventilation décentralisée, un autre entrepreneur parlait d’environ 8 000 € (mais en laissant effectivement l’air d’extraction s’échapper par des bouches d’aération dans les pièces – cela ne me semble pas très économe en énergie, mais je ne me suis pas encore vraiment penché sur la ventilation).

Je partage en effet le point de vue de @hanghaus2023, que vous pourriez peut-être trouver un plan adapté sur internet, puisque vos exigences ne sont pas particulièrement élevées et que le terrain ne semble pas poser problème, sauf qu’il a un côté nord. Nos voisins ont aussi environ un côté nord.

Je vais refaire une recherche de plans. Beaucoup ont cependant l’escalier dans le sas d’entrée avant la porte d’entrée ou la porte d’entrée au nord avec la pièce de vie au sud, ce qui sont deux éléments pour nous inacceptables.
Néanmoins, nous serions contents de continuer à recevoir des critiques sur notre plan !
Un jardin au nord rendrait évidemment tout cela beaucoup moins coûteux, mais nous voulons en fait éviter cela. La maison sera construite à 800 m d’altitude, donc les étés ne sont (encore) pas trop chauds et la décision est prise en ce sens, comme si on vivait plus bas.

Je crois aussi que c’est une décision importante. Je ne m’offrirais pas un garage cher, un carport spacieux avec un local attenant peut être réalisé beaucoup moins cher et à mon avis aussi plus joli ; de plus, on peut y mettre plus de travaux personnels ou le construire petit à petit lorsque l’argent est disponible.

Pour économiser, nous ferions d’abord poser seulement les fondations et construirions le garage plus tard ou en auto-construction par exemple en ossature bois. Comment nous gérerons la toiture du garage est encore incertain. Ou attendre une offre spéciale garage. Le carport ne serait envisageable que si vraiment rien d’autre n’est possible, car avec nos 800 m d’altitude nous avons aussi des hivers rigoureux et nous voulons éviter de gratter.

Je pense qu’il faut d’abord clarifier de manière évidente le budget évoqué, c’est-à-dire vraiment tous les coûts annexes inclus, sinon ce ne sont que des châteaux en Espagne.

Nous avons prévu de prendre rendez-vous avec la banque la semaine prochaine pour mieux estimer le financement.

Au passage, nous avons également reçu d’un entrepreneur une estimation de coût pour 163 m² à 540 000 € TTC (prix fixe). Cet entrepreneur a déjà construit environ 15 maisons dans ce lotissement, il peut donc sans doute bien estimer.

Je pense qu’il est aussi judicieux d’aller voir au moins la position des maisons chez les voisins, comment et quoi ils ont résolu, et aussi comment cela rend dans la réalité.

La plupart des voisins ont placé leur maison tout au fond, et le garage/carport à droite de la maison. Seul notre voisin direct dispose encore de quelques mètres à l’arrière, et a placé son garage sur le côté devant la maison. J’essaierai de faire une esquisse de la maison sous Paint.