Point de référence des prix de construction actuels / Construire maintenant ou attendre ?

Le maître d'ouvrage général (GU) devrait d'abord également venir de la région, et ensuite être un partenaire et non un "proxénète" des sous-traitants.

Un proxénète n'est-il pas exactement ce que tu décris tout en bas ? :-)

Quarante que tu connais en grande partie : comment se répartissent-ils dans les factions maître d'ouvrage général clé en main, maître d'ouvrage général gros œuvre, attribution individuelle avec ou sans architecte / appel d'offres ?

Actuellement, sur les 40 parcelles, on estime que 15-20 sont en construction.
- Deux d'entre elles sont chez un grand fabricant de maisons en béton massif
- Quatre ou cinq chez un maître d'ouvrage général régional (situé dans le voisinage immédiat...). Ce GU est un dessinateur en bâtiments (entreprise individuelle) qui dessine les maisons et à la fin ne fait pas autre chose que nous (organiser les corps de métier). Il ne vient voir les chantiers que de l'extérieur :-) Mais il a une bonne réputation chez nous et construit à un prix relativement abordable.
- Une maison est construite en ossature bois (l'homme organise tout lui-même - il travaille chez un fabricant d'outils)
- Ensuite, il y a deux maisons en béton massif qui sont à peu près au même stade que nous et qui organisent les corps de métier eux-mêmes - l'un des deux fait énormément de travaux en régie propre. Lui et sa femme sont pratiquement toujours sur le chantier (elle : professeure, lui : informaticien :-) ). Ils font par exemple aussi eux-mêmes la chape. Pour moi, ce serait beaucoup trop risqué.
- L'un vient de commencer - je l'ai rencontré il y a peu - je ne sais pas comment il a planifié ou qui organise - il m'a en tout cas expliqué qu'il aide en tant que non qualifié
- Le reste, je ne peux pas attribuer - il y a encore 2-3 maisons qui construisent avec des entreprises locales - je n'ai pas encore pu parler avec les maîtres d'ouvrage
- La seule maison d'architecte complète est notre voisin direct en dessous de nous - mais lui-même est architecte.

Je dirais qu'il est plutôt inhabituel chez nous qu'une maison soit entièrement planifiée et réalisée par un architecte. Nous avons également eu des discussions avec au total trois architectes, dont aucun ne nous a vraiment convaincus (sauf celui qui a fait notre plan - il nous a toujours laissé la possibilité qu'il prenne en charge des parties du projet si besoin).

Le lotissement est situé dans le sud de la Bavière.

Comme tu peux le lire à plusieurs reprises chez moi (avec des mots-clés comme attribution propre, attribution individuelle, appel d'offres, Gerddieter et autres) : ma règle est l'architecte avec appel d'offres, auquel les maîtres d'ouvrage général peuvent aussi participer. Voir aussi mon plan bien connu initialement en cinq étapes pour la construction d'une maison, qui est actuellement mis à jour. Les maîtres d'ouvrage général sont souvent rencontrés dès la phase de repos de la pâte (Teigruhe) avec prise de décision.

Je trouve ça bien et je peux aussi bien m'imaginer cela quand on a le bon architecte sous la main. En fin de compte, on dépend à nouveau des capacités d’une seule personne, et il faut vraiment que ça fonctionne bien ensemble. Notre architecte, par exemple, était plutôt bon, mais régulièrement injoignable et avec trop de projets en même temps. Il a tout parfaitement réalisé. Mais si j’ai un architecte à qui je paie 20-30k pour cela, je m’attends à ce qu’il soit presque toujours joignable et qu’il résolve rapidement mes problèmes.

Ce n’est pas vrai de manière générale. Il y a pas mal d’artisans qui sont des échecs totaux sur le plan commercial et marketing, au point qu’ils seraient presque incapables de gagner leur vie sans maîtres d'ouvrage général. Les grands noms des GU savent généralement très bien recruter ce genre de candidats et les rouler. Des instruments comme le « Betriebswirt im Handwerk » (gestionnaire d’entreprise dans l’artisanat) ont déjà été essayés à mon époque d’apprentissage pour contrer cela, avec un succès mitigé. Mais il y a au moins autant d’artisans compétents sur le plan entrepreneurial ; et d’autres qu’on rencontre à peine comme sous-traitants chez les GU ; mais aussi d’autres encore qui sont presque « fonctionnarisés » chez les GU. GU et artisans, c’est une scène assez variée.

Je suis d’accord avec toi. Je pense que si quelqu’un est un échec complet en gestion, il pourrait aussi être dépassé pour penser un corps de métier complexe (par exemple chauffage, ventilation, électricité, gros œuvre). Mais bien sûr, grâce à ce genre de personnes, les GU peuvent récupérer du terrain.

nous faisons exactement comme vous …
dans un an nous en saurons plus.
ça va marcher.
les artisans du coin, qui ont une très bonne réputation, je crois qu'ils n'ont pas d'intérêt personnel à livrer de la mauvaise qualité ou à « rouler les gens » comme c'est presque toujours supposé ici sur le forum …

Hui, ce n’est absolument pas l’image que tout le monde court voir l’architecte pour se faire construire une maison prête à emménager à au moins 3 500 EUR/m², où il ne reste plus qu’à remplir le réfrigérateur...

Le charme du maître d’œuvre (GU) est d’ailleurs surtout le prix ferme, que l’on fixe en général.
Cela peut aussi mal tourner avec une attribution séparée, si les prix augmentent de manière inattendue.

On n’a des garanties qu’envers le GU, alors qu’avec une attribution séparée, envers environ 25 corps de métier distincts.

Il y a une raison pour laquelle nos clients nous confient la réalisation d’une installation en tant que GU et n’achètent pas eux-mêmes les composants, même si cela leur coûterait souvent beaucoup moins cher à l’achat ... puis font venir 10 entreprises pour monter le tout d’une manière ou d’une autre...

Un proxénète n’est-il pas exactement ce que tu décris tout en bas ?

Ce que je décris là

Les grands noms des GU savent généralement bien comment recruter ce genre de candidats et les avoir à l’œil.

oui. Mais tout en bas, je décris

mais aussi ceux qui sont en quelque sorte « fonctionnarisés » chez les GU.

autre chose.
Les artisans qui ne sont pas compétents en gestion commerciale et marketing crèveraient de faim sans ceux qui leur rapportent des commandes. Il existe une sorte de GU qui agit comme des « maisons closes », et les artisans sont alors les « petits chevaux ».
Les artisans qui sont listés chez des GU du type « bureau d’acquisition de commandes » et qui travaillent un peu comme « l’école le matin, le soutien scolaire l’après-midi » n’appartiennent pas à la catégorie des incompétents en gestion commerciale, mais apprécient simplement un volume de commandes stable et sûr. Différentes sortes de GU communiquent donc avec différentes sortes d’artisans.

Je pense que si quelqu’un est complètement nul en gestion commerciale, il peut aussi être dépassé pour gérer un corps de métier complexe (par exemple chauffage, ventilation, électricité, gros œuvre). Mais bien sûr, ces gens-là permettent aux GUs de regagner du terrain.

Ce n’est alors pas complexe : le subordonné du GU prépare à l’avance les plans d’exécution, l’artisan assemble la pièce de tuyauterie n°17 à travers le passage de plafond K selon un manuel de construction par blocs, et travaille en principe comme un responsable « déballage », qui sort un « Binford 6100 » de la palette et le fixe. Grâce aux assortiments de Würth et compagnies, il reçoit un menu tout prêt, comme au catering Lufthansa ;-)
C’est confortable – l’autre face de la médaille est le salaire de fait à la tâche.

Les artisans locaux, très réputés, n’ont selon moi aucun intérêt à livrer de la mauvaise qualité ou à « avoir quelqu’un à l’œil » comme on le sous-entend presque à tout bout de champ sur ce forum…

Les échanges « frauduleux » délibérés de mauvaise qualité contre du bon argent sont rares chez les artisans ; ce genre d’oiseaux (voir les fils de discussion locaux sur les boucheries) se trouve plutôt dans le fichier des suspects côté GU. En revanche, il est très facile de trouver des artisans qui affichent une nonchalance à l’égard de leur propre « médiocrité bien étendue » – même à la campagne la plus idyllique avec les vaches les plus heureuses.

Avoir quelqu’un à l’œil arrive aussi souvent dans l’autre sens : quand les maîtres d’ouvrage prennent exemple sur les GU de type proxénètes et, en donneurs d’ordres individuels, chassent des acteurs peu coûteux sur leur territoire. Sans plans d’exécution, cela tourne malheureusement régulièrement au fiasco ;-)

Tout a deux côtés. Avec le [GU], tu n’as certes qu’un seul interlocuteur pour les défauts, mais justement c’est le seul. Si le [GU] fait faillite, tu ne peux pas te retourner contre l’artisan, car tu n’as jamais eu de contrat avec lui. Le prix fixe est seulement fixe dans la mesure où il s’applique à une description de construction précise. La comparabilité des différentes offres de [GU] est donc aussi beaucoup de travail, en fait impossible pour un non-initié. En revanche, lors d’un appel d’offres, tu reçois une offre de chaque prestataire exactement pour tes exigences. Les dépassements de budget sont aussi courants dans la construction avec [GU] qu’avec un architecte, ce n’est pas pour rien que dans chaque fil de discussion sur le financement, des marges importantes sont prévues pour la sélection des matériaux.

La comparabilité de différentes offres de GU est donc aussi beaucoup de travail assidu, pratiquement impossible pour un profane.

Je ne limiterais pas cela aux seuls profanes.

En revanche, lors d’un appel d’offres, tu reçois de chaque prestataire une offre correspondant exactement à tes exigences.

C’est ça. La qualité de l’appel d’offres et de l’exécution communiquent en tant que relation causale. De plus, un appel d’offres évite le travail pénible mentionné précédemment qui consiste à comparer des pommes et des poires. Si, à un appel d’offres pour des pommes, des offres de poires arrivent, la seule étape de traitement est de "trier".