Questions sur l'interprétation de l'article 34 du Code de la construction

Nous avons acheté un terrain pour construire une maison individuelle. Sur le terrain se trouvaient encore quelques vieux bâtiments, qui ont depuis été démolis. Actuellement, nous nous intéressons plus intensivement à la planification de la maison. Il n’existe pas de plan local d’urbanisme pour ce terrain, c’est pourquoi l’article § 34 du Code de la construction et de l’habitation s’applique, selon l’autorité compétente en matière de construction. J’ai lu plusieurs fois le texte de loi, mais je n’en suis pas vraiment plus malin, c’est pourquoi j’ai cherché des aides à l’interprétation… que dire, ce n’est pas simple. J’espère que quelqu’un ici sur le forum pourra nous aider avec nos questions.

Sur l’image ci-dessous, notre terrain est encadré en rouge. Pour les deux surfaces rouges, il existe des plans locaux d’urbanisme. L’article § 34 stipule qu’un projet est admissible s’il s’intègre, par la nature et l’étendue de l’utilisation du sol, le mode de construction et la surface du terrain à bâtir, dans le caractère propre du voisinage proche et que l’accès est assuré.

Qu’est-ce que cela signifie exactement pour notre projet ? Devons-nous nous orienter sur le plan local d’urbanisme du côté droit ? Ce serait une rangée de maisons alignées transversalement et des maisons disposées derrière. Ou bien sur les trois maisons du côté gauche ? Peut-on vraiment parler d’une cohérence de construction avec seulement trois maisons ? Ou bien sur les maisons situées en face dans la rue ?

À quelle distance de la rue devrions-nous construire notre maison ? Nous souhaitons absolument être plus éloignés de la rue que les voisins du côté gauche. Comment pouvons-nous argumenter au mieux ? Peut-il nous aider que l’ancien bâtiment que nous avons démoli se situait plutôt au centre du terrain ?

Merci beaucoup pour votre aide.

NmM, il t'est ouvert ce que tu souhaites.
S'orienter sur un RH est une bêtise. Prends à gauche ou/et à droite.
Une limite de construction imaginaire ou une zone de construction à laquelle tu peux te référer : trace une ligne droite entre la maison la plus en avant et la maison la plus en arrière, tu auras ainsi une zone de construction généreuse.
Je ne vois pas de ligne stricte qui pourrait te limiter.
Je ferais cela cependant faire par un architecte et le soumettre.

Nous orientons-nous sur le plan d’aménagement du côté droit ?

Non.

Ou sur les trois maisons du côté gauche ?

Oui, et

sur les maisons situées de l’autre côté de la rue

Peut-on parler d’une cohérence dans la construction avec seulement trois maisons ?

Oui, mais surtout de l’environnement proche.

À quelle distance de la rue devrions-nous construire notre maison ?

Je suis du même avis que Yvonne. Les trois maisons à l’ouest forment une limite de construction de fait ; tu dois donc respecter au moins la même distance. Considérer une ligne de construction de fait, donc que tu dois respecter exactement la même distance, me paraîtrait un peu osé, car trois maisons c’est trop peu et dans les autres rues, on ne peut pas non plus identifier de ligne de construction. Il faut juste faire attention à la profondeur de construction. Si le bâtiment arrière du numéro 18 n’est pas un bâtiment résidentiel, je vois une limite de construction de fait au niveau de l’arrière de ta vieille bâtisse.

Comment pouvons-nous argumenter au mieux ?

Transition fluide entre la construction à l’ouest et celle à l’est. Bien sûr, seulement si vous ne voulez pas aller plus en arrière que les maisons en rangée.

Le fait qu’un vieux bâtiment que nous avons démoli se tenait plutôt au centre du terrain pourrait-il nous aider ?

§3 de la Constitution de Cologne : « Wat fott is, is fott. » – donc plutôt pas.

Merci pour les réponses. En fait, j'avais parlé avec plusieurs planificateurs qui interprètent cela de manière très différente. C'est pourquoi j'avais contacté l'administration pour demander si un entretien de conseil était possible. Une réponse positive a été reçue à ce sujet. Je ne veux pas arriver à l'entretien sans préparation, c'est pourquoi voici ma question.

Tu écris que dans les autres rues non plus, il n'est pas possible de déterminer une ligne de construction. Comment justifies-tu cela exactement ? Quels sont les critères pour une ligne de construction ?

Merci aussi pour l'argument de la transition fluide. Nous aimerions cependant reculer un peu plus que le mur sud de la maison mitoyenne. La raison est que nous avons besoin de suffisamment d'espace devant la maison pour faire demi-tour avec une voiture. La rue est assez fréquentée aux heures de pointe. Reculer en marche arrière est quasiment exclu. Comment pouvons-nous donc argumenter si nous voulons reculer plus que la maison mitoyenne ?

Merci beaucoup pour vos efforts.

Comment justifies-tu cela exactement ?

Une ligne de construction est un élément d'aménagement urbain destiné à instaurer un ordre strict. Dans le plan d'urbanisme, il faut bien justifier pourquoi on veut restreindre aussi strictement la liberté de construction ; c'est pourquoi les lignes de construction sont rares. Une zone selon le §34 devrait être structurée de manière si claire qu'un écart apparent perturberait l'harmonie. On peut voir des exemples dans de nombreuses villes où les Alliés ont construit des lotissements avec des maisons absolument identiques pour les familles des soldats stationnés.
Dans ton extrait entier, il n'y a cependant pas de distance uniforme par rapport à la rue.

Comment pouvons-nous argumenter si nous voulons reculer plus que RH ?

Tant que tu ne veux pas aller au-delà de la limite réelle arrière de construction, à mon avis, tu n'as pas besoin d'arguments. Je ne comprends pas l'histoire de faire demi-tour avec la voiture, car les voisins ont manifestement trouvé une solution aussi.

Ça sonne très bien. J'espère que l'administration le voit aussi ainsi. Le bâtiment arrière du n° 18 est un bâtiment résidentiel. Cela signifie donc en fin de compte que la zone constructible s'étend sur l'ensemble du terrain (à l'exception de l'avant, pas plus proche de la rue que les voisins à l'ouest) ?!