Questions sur l'interprétation de l'article 34 du Code de la construction

Lequel d'entre eux t'a donc autant déstabilisé ? Quel genre de personnes étaient-ce ? Architectes ? Ingénieurs en génie civil ? Vendeurs de maisons ?

Personne en particulier et je pense qu'on ne peut pas vraiment parler de déstabilisation mais simplement de la vie réelle. Je pose toujours des questions critiques, je veux comprendre et vérifier la plausibilité. Et oui, tous ceux que tu as nommés étaient présents.

Qui a interprété quoi ? Quelles opinions ont été exprimées ?

Difficile à rendre en détails. Au final, c'était un vrai désordre qu'il fallait absolument organiser. Il y avait de tout :

[*]certains ont appelé le paragraphe « paragraphe caoutchouc », ça irait d'une manière ou d'une autre, mais on ne savait pas comment concrètement. Pour moi pas très rassurant
[*]d'autres voyaient une ligne de construction stricte à l’avant, le reste n’avait pas d’importance
[*]quelqu’un d’autre a établi une règle du tiers ; on peut s’écarter d’un tiers par rapport aux bâtiments voisins. Pour moi pas du tout compréhensible. Un tiers de quoi exactement ? Pas clair.
[*]personne n’a parlé de la limite de construction arrière ; c’est seulement ici, sur le forum, que j’ai appris ça
[*]tout le monde était d’accord pour dire que la forme du toit était importante. Maintenant que j’ai beaucoup lu, j’ai constaté que la forme et l’inclinaison du toit ne sont manifestement pas un critère
[*]c’était pareil pour la façade enduite ; mais nous préférons les briques apparentes ; selon mes recherches, cela devrait être possible
[*]et ainsi de suite

C’est alors à lui de vendre ce qui est voulu pour qu’il soit également approuvé grâce à des formulations habiles.

Ce serait super. Mon attente est la suivante : le planificateur est mal informé, il avance des affirmations fausses (voir ci-dessus) et nous devons nous débrouiller nous-mêmes, c’est-à-dire convaincre le planificateur. À cela s’ajoute une administration peu coopérative. La personne responsable est tout sauf aidante, elle est simplement désagréable et agacée. Je l’avais appelée avant d’acheter le terrain pour m’assurer qu’il s’agissait bien d’un terrain constructible. Là encore, il y avait déjà eu des discussions concernant le § 34. Les déclarations de la responsable n’étaient pas cohérentes ni compréhensibles. Elle ne pouvait rien justifier du tout. Mon plus grand souci, que l’administration soit mal organisée en interne et donc peu transparente vers l’extérieur, s’est aussi confirmé. Un peu plus tard, j’ai rappelé (toujours dans le cadre de la préparation de l’achat) et au téléphone j’ai eu un employé très aimable en remplacement de maladie, qui ne comprenait pas les déclarations de sa collègue.

Eh bien, c’est ainsi que l’on se débrouille seul. J’aurais moi aussi souhaité que cela soit autrement.

Une remarque générale, car nous avons rencontré une situation comparable pendant la construction de la maison :

La personne responsable du dossier sera un jour de retour de son arrêt maladie, reste donc toujours poli dans ton ton - même si, à tes yeux, le décideur ne semble pas compétent. En ce qui concerne le fond, tu peux bien sûr te battre pour tes objectifs.

Si des interfaces décisionnelles - éventuellement par simple entêtement, orgueil blessé, etc. - font preuve d’obstination, tu devras mener un combat supplémentaire extrêmement désagréable. Même si elles n’ont finalement pas raison ou qu’un supérieur peut être saisi, cela retarde parfois considérablement ton projet et coûte beaucoup de nerfs que tu utiliseras mieux plus tard.

certains appelaient le paragraphe « paragraphe élastique »

Oui, en particulier l'examen des limites factuelles de construction donne cette impression. As-tu déjà trouvé et lu ce jugement :
Bonne chance Gelsenkirchen, décision du 02.11.2011 - 5 L 947/11

d’autres ont vu une ligne de construction stricte à l’avant

On peut voir les choses ainsi. Ton malheur est que les distances de rue de tes maisons voisines diffèrent à peine voire pas du tout. À mon avis, le faible nombre de voisins (3) milite contre le fait d’en déduire déjà une ligne de construction factuelle. En fin de compte, tu es livré à la fonctionnaire de dossier de mauvaise humeur, sauf si tu peux te permettre un procès en temps et en argent. Idem pour le rédacteur du projet ; même s’il est incompétent, rien ne fonctionne sans sa signature.

quelqu’un d’autre a établi une règle du tiers ; on peut déroger d’un tiers par rapport aux constructions voisines.

N’importe quoi.

[*]tout le monde était d’avis que la forme du toit était importante. Maintenant j’ai beaucoup lu et constaté que la forme et l’angle du toit ne sont manifestement pas un critère
[*]il en était de même pour la façade en enduit ; nous voulons cependant volontiers de la brique ; d’après mes recherches cela devrait être possible

La jurisprudence est claire : sans règlement de conception, l’autorité n’a aucune influence sur ces caractéristiques. Il ne reste que la frein d’urgence en droit de la construction contre la défiguration, où les seuils sont toutefois très élevés.

Le mercredi, nous avons un rendez-vous avec un nouvel architecte en tant que planificateur. Voyons comment il évalue la situation. S'il fait bonne impression et agit dans notre intérêt, je souhaiterais lui confier la suite de la mise en œuvre et ne plus m'en occuper. Ce serait le meilleur cas.

Sinon, le plan suivant est une visite personnelle de l'administration pendant les heures de bureau. Je continuerai en tout cas à rendre compte de la manière dont cela s'est passé.

Parce que l'administration du bâtiment s'oriente aussi sur l'existant. Le hangar était déjà bien en arrière. Exactement là où vous vouliez construire... Ce n'est pas obligatoire, mais cela aurait pu être utile. Mais peu importe : ce n'est pas ici sur le forum que la vie bat son plein, mais dehors.

Merci aussi pour ton soutien. J'ai trouvé un document intéressant sur l'interprétation de l'article § 34. Il y est dit : « Le terrain à bâtir lui-même fait aussi partie du voisinage immédiat. La construction réalisée dessus, ou bien démolie mais encore influente, façonne le voisinage immédiat. »

Bonne chance Gelsenkirchen, décision du 02.11.2011 - 5 L 947/11

Très intéressant... ce que je lis là-bas ne me rend pas toujours heureux. Mais cela aide au moins à évaluer la situation. J’ai encore une question : dans ce fil, il a été communiqué que la zone du côté droit (avec plan d’aménagement) ne devait pas être prise en compte. Pourquoi donc ? On pourrait considérer la maison en rangée comme une exception sans valeur et inclure également les maisons à droite dans le tracé de la ligne bleue. Alors nous aurions une zone constructible qui nous plairait bien.

Dans la décision susmentionnée, j’ai trouvé, citation :
« La surface du terrain constructible peut être déterminée dans un plan d’aménagement conformément à l’article 23 de la réglementation d'utilisation des sols (Baunutzungsverordnung) par des lignes de construction, des limites de construction et des profondeurs de construction. Les terrains situés dans une zone non planifiée intérieure au sens de l’article 34 du code de la construction (Baugesetzbuch), auxquels - sans contestation - appartient également le terrain à bâtir de l’intimé, sont à cet égard assimilés à une zone qualifiée de planifiée. À la place des prescriptions éventuelles d’un plan d’aménagement, c’est ici la construction environnante existante dont le caractère doit être intégré par le projet selon l'article 34, paragraphe 1, phrase 1 du code de la construction qui s’applique. »

Est-ce que c’est maintenant illégal de sortir cette citation de son contexte, ou pourrais-je aussi l’utiliser comme argument pour nous ? C’est-à-dire, tracer une limite de construction de fait dans la zone de plan d’aménagement, par-dessus la maison en rangée ?