Puisque tu dépenses l'argent, les coûts doivent impérativement être pris en compte. Sinon, tu te mens à toi-même si tu paies 100k de frais annexes mais ne prends pas en compte les intérêts.
Le calcul correct est celui qui prend en compte tous les coûts d’un investissement. C’est pourquoi on parle aussi de brut.
J’ai consulté une fois un lexique économique - le Gabler de mon époque d’études définit le rendement brut, comme je le calculais, donc sans les frais annexes d’achat. Cela fait 35 ans. En demandant à chatGPT, on obtient une indication sur un "rendement brut modifié", qui prend en compte les frais annexes d’achat. Les deux méthodes de calcul sont encore utilisées, la tendance selon chatGPT va vers la variante modifiée que tu utilises. Pas étonnant, tu es plus proche du sujet au quotidien. Mes connaissances commencent à vieillir.
Dans les deux cas, le rendement brut n’est qu’une première estimation.