Financement de la construction d’une maison intergénérationnelle

Que doit-il se passer lors du rendez-vous chez le notaire ? Déjà l’achat du terrain ?
Il vaudrait mieux d’abord aller chez le conseiller fiscal puis, après ses conseils et avoir mûrement réfléchi, aller chez le notaire.
Si ce n’est au début qu’une consultation, alors le notaire ne doit bien sûr pas vous conseiller sur des questions fiscales, mais uniquement sur les montages juridiques possibles concernant l’acquisition et la propriété du terrain et éventuellement des immeubles qui pourraient y être construits.

Ce qui suit n’est pas un conseil (ce que nous ne pouvons pas faire ici), mais seulement à la fin les pensées confuses d’un pseudo-forumeur sur Internet, mais néanmoins peut-être utiles.

Si tes parents paient la construction de la maison mais ne figurent pas au registre foncier, c’est bon pour vous. Car celui qui figure au registre foncier possède tout ce qui y est attaché (et donc le terrain). Théoriquement, tes parents n’ont même pas un droit d’habitation.
Mais cela pourrait être considéré par l’administration fiscale comme une donation (les paiements à partir de 10 000 EUR doivent être déclarés à l’administration fiscale et au moins un (sinon la plupart) des paiements à l’entreprise de construction dépassera probablement ce montant. Si l’administration fiscale examine un peu plus en détail, elle tombera probablement sur cette étrange situation de propriété.

Si tes parents figurent au registre foncier, c’est plus sûr pour eux, mais cela ne rend pas la situation fiscale plus claire.

D’autre part, ils pourraient, puisque tu es leur enfant, te faire un don jusqu’à 400 000 EUR en franchise d’impôt. Ce n’est toujours pas une garantie pour la sécurité des parents, mais cela contourne probablement en grande partie la fiscalité (légalement).

Au final, un montage dans lequel tes parents vous prêtent à tous les deux l’argent pour la construction de la maison, reçoivent en garantie une hypothèque au registre foncier et vous payez un loyer aux parents (les intérêts étant déductibles fiscalement) pourrait être fiscalement le plus avantageux, mais pour cela ---> direction le conseiller fiscal.

Petite information supplémentaire sur le prêt. Ma femme et moi voulions apparaître en tant qu'emprunteurs dans le contrat de prêt à terme [Forward-Darlehensvertrag], bien que l'appartement en copropriété appartienne à mes parents. Cela n'a posé aucun problème jusqu'à ce que le service de contrôle de la banque reçoive la demande. Celui-ci l'a alors refusée pour immoralité. Il serait apparemment immoral de contracter des engagements élevés sans en obtenir la possession. Cela s'est passé il y a 1,5 an, à une époque où les taux d'intérêt ont fait de grands bonds. Pour la nouvelle demande, nous devions alors payer un taux d'intérêt supérieur de plus de 1 %. Finalement, nous avons résolu cela en faisant de l'inscription conjointe de moitié au registre foncier une condition préalable au décaissement.

Il se pourrait donc tout à fait que tes parents ne reçoivent pas le prêt (s'ils en ont besoin), s'ils ne figurent pas eux aussi au registre foncier. La conseillère bancaire n'avait pas vu de problème à ce sujet chez nous, mais le service de contrôle en a finalement vu un.

Il est indiqué en haut qu'aucun n'est nécessaire (pour la construction de la maison).

Oui. Vous pouvez choisir comment vous répartissez cela en pourcentage, vous pouvez chercher "nue-propriété indivise".
Mais ensuite, la taxe sur les donations peut éventuellement poser problème si ils déclarent des coûts pour la maison nettement plus élevés que la somme que vous apportez. Un conseiller fiscal pourra sûrement mieux vous aider.

Super, merci beaucoup :) Je vais continuer à chercher, ça m'a beaucoup aidé !

Petite information supplémentaire à propos du prêt. Ma femme et moi voulions figurer en tant qu’emprunteurs dans le contrat de prêt à terme bien que l’appartement en copropriété appartienne à mes parents. Cela ne posait aucun problème jusqu’à ce que le service de vérification de la banque reçoive la demande. Celui-ci l’a ensuite refusée pour immoralité. Il semblerait qu’il soit immoral de contracter des dettes aussi élevées sans en obtenir la propriété. Cela s’est passé il y a 1,5 ans, à une période où les taux d’intérêt faisaient de gros bonds. Pour la nouvelle demande, nous devions alors payer un taux d’intérêt supérieur de plus de 1 %. Finalement, nous avons résolu cela en conditionnant le versement au fait que nous soyons inscrits à parts égales au registre foncier.

Il se pourrait donc bien que tes parents ne reçoivent pas le prêt (s’ils en ont besoin), s’ils ne sont pas aussi inscrits au registre foncier. La conseillère bancaire ne voyait pas de problème chez nous, mais le service de vérification a finalement refusé.

Exactement, comme je l’ai dit, mes parents n’ont plus besoin de prendre un crédit, ils paient la maison comme ça. Mon mari et moi devons seulement emprunter la somme pour le terrain (+ aménagement du jardin). La banque aurait pour garantie la maison + terrain, qui valent nettement plus que notre prêt. Seulement cette taxe sur les donations me préoccupe un peu. Quelqu’un sait-il pourquoi elle est due ? Nous serions tous inscrits au registre foncier, y compris le donateur (mes parents). Si mes parents possèdent la majeure partie en pourcentage du total, c’est-à-dire proportionnellement à ce qu’ils ont également versé, une taxe sur les donations est-elle quand même due ?

Maintenant, totalement hypothétiquement et avec des chiffres fictifs.
Le terrain coûte 100 000.
Ton mari paie entièrement (comment exactement est masqué), mais vous êtes tous inscrits en parts égales dans le registre foncier (chacun 25 %).
Ensuite, une maison est construite dessus avec des coûts de fabrication de 400 000 EUR.
Toutes les factures sont payées par tes parents.
La maison appartient donc aussi à 25 % à chacun des propriétaires du terrain.
C’est-à-dire qu’en réalité, tes parents vous font à chacun un don de 100 000 EUR.
Pour toi, peu importe, car il y a une exonération de donation des parents aux enfants (d’ailleurs théoriquement deux fois, car une fois de chaque parent, j’ai oublié de le mentionner plus haut).
Pour ton mari, une exonération de deux fois 20 000 EUR. donc 100 000 - 40 000 = 60 000 EUR de somme de donation imposable.
En conséquence, vous pouvez bien sûr maintenant déplacer les parts du terrain de façon à ce que la valeur totale soit plus grande chez les parents et que la somme de la donation diminue.
Mais il faut, comme je l’ai dit, qu’un conseiller fiscal regarde si c’est vraiment la solution la plus judicieuse.
D’autant plus que la banque bloquera probablement le financement du terrain si soudainement trois autres parties sont copropriétaires et même reçoivent une plus grande part. Ensuite, elle voudra au final que vous soyez tous cosignataires du prêt.

Je pense que la variante du prêt privé, éventuellement avec un droit d’habitation inscrit en plus pour les parents, est peut-être la plus judicieuse, mais comme je l’ai dit, un conseiller fiscal ou pour le droit d’habitation le notaire devrait vous l’expliquer plus précisément. Attention, le droit d’habitation influence aussi la valeur du terrain et donc le prêt.