多代同堂房屋建设融资

在公证预约时应该发生什么？难道已经要买房地了吗？
最好先去税务顾问那里，经过他的建议并且考虑两次后再去公证处。
如果只是想要咨询，公证人当然不能给你们关于税务的问题建议，只能对有关房产购买和所有权以及可能建造的房屋的合法结构进行法律上的说明。

以下内容不是咨询（我们这里完全不允许），只是网络上一个匿名论坛用户纷乱的想法，但也许仍然有帮助。

如果你的父母出钱建房，但没有登记在土地登记簿上，这对你们来说是好事。因为登记在土地登记簿上的人才拥有与地块固定连接的一切（包括土地本身）。理论上，你的父母甚至没有居住权。
但这可能被税务局视为赠与（超过10,000欧元的款项必须向税务局申报，而大部分或至少一部分支付给建筑公司的款项很可能超过这个数额）。如果税务局稍加调查，可能会发现这些奇怪的所有权关系。

如果你的父母也登记在土地登记簿上，对他们来说会更安全，但从税务角度来看则不更清楚。

另一方面，作为父母，他们可以免税赠与你最多40万欧元。这样虽然不能完全保障父母的安全，但从税务角度来看基本上能避免大部分问题（合法的）。

最后，也许有这样一种结构：你的父母借钱给你们建房，作为担保，他们在土地登记簿上取得一份抵押权，而你们则向父母支付房租（利息可以抵扣），从税务角度来看最划算，但因此——>还是去找税务顾问吧。

关于贷款的简短补充信息。我和妻子虽然不是产权人，但希望作为借款人一起出现在远期贷款合同上，因为这套产权属于我的父母。这本来没问题，直到银行的审核部门收到申请后。他们以“不当行为”为由拒绝了申请。理由是承担如此高的债务却没有产权是不当行为。这件事发生在1年半前，当时利率飞速上涨。新的申请需要我们支付超过1%的更高利率。最终我们通过将“必须各占一半登记在土地登记簿”为放款条件来解决了问题。

所以，如果你父母也需要贷款，但没有登记在土地登记簿上，可能会拿不到贷款。银行客户经理对此没问题，但审核部门最终还是不同意。

上面写着不需要任何东西（für den Hausbau）。

是的。你们可以自己决定按百分比如何分配，你可以查一下部分产权。
但是，如果他们把房子的费用报得明显高于你们出资的总额，赠与税可能会成为问题。不过税务顾问应该能更好地帮助你们。

太好了，非常感谢:) 那我就继续看看，这帮了大忙！

关于贷款的一点简短说明。我和我妻子想作为贷款合同中的借款人，尽管这套业主产权的公寓属于我的父母。这本来没问题，直到银行的审核部门收到申请。他们以不当为由拒绝了申请。理由是承担如此高的债务却不拥有该财产是不当的。这件事发生在一年半前，当时利率大幅上涨。对于新的申请，我们需要支付超过1％的额外利率。最后我们的解决办法是，贷款发放的前提是我们必须各占一半登记在土地登记簿上。

因此，如果你父母也不登记在土地登记簿上，他们可能拿不到贷款（如果他们需要的话）。银行顾问当时对此没有问题，但审核部门最终却不同意。

正如我所说，我父母不需要再贷款，他们会自己支付房款。我和我丈夫只需要贷款购买土地（加上园林设施）。银行作为担保物有房屋和土地，而这些资产明显比我们的贷款价值高。只是赠与税让我有点担心。
有人知道为什么会产生赠与税吗？我们都会登记在土地登记簿上，包括赠与者（我的父母）。如果我父母在总资产中占有较大比例，正如他们投入的那样，是否依然需要缴纳赠与税？

现在完全假设性地，用虚拟数字来说。
土地价值100,000欧元。
你丈夫支付全部费用（具体方式隐藏），但是你们四个人在土地登记簿上平分（每人25%）。
然后在上面建一栋房子，建造成本为400,000欧元。
账单由你父母全部支付。
但房子也同样属于每位土地所有者25%的份额。
也就是说，你父母实际上赠与你们每人100,000欧元。
对你来说没关系，因为父母对子女有免税额度（顺便说一下，理论上是两次，因为父母双方各有一次免税额，上面我忘记提了）。
对你丈夫来说，免税额是两次20,000欧元，也就是100,000 - 40,000 = 60,000欧元需缴纳赠与税的金额。
因此，你们当然可以现在调整土地份额，使更多总价值在父母名下，从而减少赠与税的数额。
但正如所说，需要税务顾问看看这是否真的是最合理的方案。
更何况银行在土地融资时可能会破坏计划，如果突然有另外三方共有人，并且部分份额甚至更多，银行最终会要求你们所有人都参与贷款。

我认为私人贷款方案可能更合理，同时为父母登记额外的居住权，但正如所说，这应该由税务顾问或者负责居住权公证的公证人详细解释。注意，居住权也会影响土地价值，从而影响贷款额度。