quelqu'un a-t-il de l'expérience sur le thème de la construction massive avec attribution indépendante de tous les corps de métier et atteinte du standard KfW 40 pour les prêts subventionnés ? [...] Jusqu'à présent, nous avons obtenu une offre d'un entrepreneur général clé en main, mais nous ne sommes pas très satisfaits de la tarification. Actuellement, nous attendons encore une autre offre d'une autre entreprise.
Nous sommes également allés voir un constructeur de gros œuvre qui a déjà construit 2 fois dans notre famille et là, ce serait certainement meilleur en termes de prix. [...] concernant le KfW 40, tout doit bien sûr être respecté et documenté. Peut-on y parvenir avec un bon conseiller énergétique en cas d’attribution indépendante ou recommanderiez-vous plutôt un entrepreneur général dans cette situation ?
[ / ] Pour la planification et le suivi, nous engagerions bien sûr un architecte. Alors pour le dire autrement : attribution individuelle avec un bon architecte et un conseiller énergétique réalisable ou quand même non recommandé ?
Si vous êtes des maîtres d’ouvrage primo-accédants, l’attribution indépendante est une mer trop agitée pour des capitaines de pédalos. Le test s’appelle bien « Blower
Door », mais au final, c’est pareil si on fait sortir la chaleur par les portes ou par les prises électriques. En attribution individuelle, la coordination devient en conséquence plus chère, si tout doit vraiment s’emboîter parfaitement. EH40 dépasse la norme légale, ce qui coûte de l’argent au total. Beaucoup de familles de constructeurs trouvent séduisant, pour le financement, les autres conditions qu’elles peuvent obtenir avec cela. Si cela "vaut financièrement le coup" ne peut être déterminé que pour la famille de constructeurs et le plan de maison concrets – je ne peux donc pas dire de manière générale que cela ne vous en vaut pas la peine. Mais malheureusement, il est très probable que cela ne vaille pas la peine pour vous. N’oubliez pas : des hordes de lobbyistes hauts rémunérés ont longtemps calculé pour qu’il fonctionne "bien" dans leur intérêt. Pour les promoteurs immobiliers, c’est un turbo conjoncturel. Si c’était "rentable" pour des familles individuelles, alors les professionnels auraient "faux" fait leur travail du point de vue de ceux qui les paient, et ce serait un "dommage collatéral" isolé. Récompenser financièrement de larges couches de la population n’était pas le (vrai) but de ce produit politique.
Pour la majorité des familles de constructeurs, la réalité est que leur plan de maison concret atteint par exemple la norme "EH52", la loi sur l’énergie des bâtiments (similaire à EH55) est donc parfaitement respectée, mais EH52 n’est pas un niveau subventionné. Passer de EH52 au niveau subventionné suivant EH40 (KfW40) entraîne pour les particuliers un ensemble de mesures tellement étendu que l’avantage des conditions plus avantageuses est compensé ou même absorbé. Il arrive même souvent que, calculé à moyen terme, une partie des coûts supplémentaires reste à la charge de la famille constructrice. Comme dit, c’est aussi voulu ainsi, des spécialistes y ont travaillé en profondeur.
Pour un grand promoteur immobilier avec quatre à cinq cents unités de logement = unités subventionnées par an (quatre-vingts à cent vingt moitiés de maisons jumelées plus appartements en étages), le calcul est tout autre, et contrairement à Madame Tout-le-monde, il a aussi été le "client" lors de la conception de ce produit politique. La jeune famille, qui est souvent même contente pour la première fois que son revenu ménager soit démontrablement en dessous de celui des "mieux rémunérés", n’est malheureusement que "sentimentalement" concernée par ces subventions, mais intentionnellement pas réellement.
Le dépassement de la norme de la loi sur l’énergie des bâtiments au niveau EH40 est rentable pour les particuliers appartenant à un ménage établi (depuis plusieurs années au-dessus du plafond de cotisation – donc à l’opposé des "personnes suffisamment pauvres") et si le plan de maison concret se situe autour de EH43, donc qu’il ne reste plus qu’un tout petit effort pour atteindre EH40.
Pour vous, cela signifie donc : soyez honnêtes avec vous-mêmes, appartenez-vous au cercle des bénéficiaires visés ou (mieux encore : et) pouvez-vous vous permettre ce mécénat écolo, ou ce qui resterait réellement sur votre tas de richesse en calcul "malveillant". Si vous êtes dans l’ensemble les dupés, économisez-vous les efforts du passage de la loi sur l’énergie des bâtiments à EH40. En tant que présidente de tribunal et chef de service médical, et si cela ne vous coûte qu’un coup de plume pour commander des panneaux isolants encore 2 cm plus épais, prenez bien sûr la subvention KfW et riez-vous à moitié de pauvres types comme ce sont "les 80 millions les plus bas" de la population.
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Bon, passons maintenant à la partie technique du projet de maison :
Ce que vous devriez absolument prendre, c’est un architecte tout d’abord pour le "Module A", voir mon "Planificateur de construction de maison, aussi pour vous : le modèle de phases de la HOAI !". Avec cela, vous réalisez une esquisse avec laquelle, pendant le "temps de repos de la pâte", vous lancez une demande qualifiée à une poignée d’entreprises de construction. Normalement, je conseille alors aussi d’utiliser ce cycle de demandes pour "prendre une décision", dans votre cas cependant seulement dans une certaine mesure :
Si votre honnête auto-réflexion montre que le cirque EH40 vous en vaut la peine, alors formulez la demande comme une prise de décision, demandez donc à trois charpentiers et deux (à trois) maçons. Car pour EH40, les charpentiers ont généralement l’avantage. Mais comme ce n’est pas toujours le cas, faites aussi jouer les maçons. "Trop c’est trop" ne vaut malheureusement pas pour la phase de demande, donc évitez une suroffre de participants. Avec des entreprises régionales, vous êtes le mieux servis, ceci vaut cependant en pratique surtout pour les maçons. En réalité, vous ne pourrez pas éviter des charpentiers supra-régionaux / nationaux.
Si votre honnête auto-réflexion montre que vous pouvez vous passer de KfW40, alors vous devriez "vous appuyer" sur l’entrepreneur général de gros œuvre connu dans votre famille et mandater l’architecte pour les deux semestres complets jusqu’à la phase de prestation 8 incluse, ou au moins jusqu’à la phase 7 incluse et pour la phase 8 un expert indépendant accompagnant le chantier. Laissez l’architecte lancer l’appel d’offres et donnez-lui pour consigne d’impliquer l’entrepreneur général de gros œuvre connu dans votre famille. Un spécialiste des appels d’offres ne fera jamais exclusion des entrepreneurs généraux (même pour clé en main) et la liste des destinataires ne sera aussi longue que nécessaire. Vous aurez donc à la fin le choix entre rarement plus de cinq entrepreneurs généraux et d’autres soumissionnaires qui ne répondent qu’aux lots de leurs corps de métier.
Même avec ce résultat (loi sur l’énergie des bâtiments au lieu de KfW40), vous faites passer la phase de demande, soit comme prise de décision, soit limitée aux maçons. À partir des réponses de la phase de demande, vous déduisez jusqu’où vous voulez aller avec l’architecte. Réalisée selon mon schéma éprouvé, la question 2 porte toujours sur une offre d’une maison éprouvée la plus similaire possible à l’esquisse utilisée pour la demande (maison catalogue, maison type, maison promotionnelle – ce peut être des noms différents). S’il y a une proposition de construction convaincante, vous la faites adapter par votre architecte en coopération avec l’entrepreneur général pour vous. L’adaptation à votre terrain est déjà faite par le fait que l’architecte libre que vous avez engagé a pris cela en compte dans l’esquisse ou l’a développée à cet effet.
Attribution individuelle indépendante en primo-accédants – à plus forte raison sans base d’appel d’offres professionnelle, donc au moins jusqu’à la phase de prestation 7 – est une expérience coûteuse et coûte régulièrement des frais d’apprentissage bien supérieurs au potentiel d’économie possible (et bien plus encore que ce que vous espérez). Si vous n’aimez pas les offres actuelles en termes de prix, réduisez la taille et/ou les équipements. On peut économiser généreusement sans regret sur les fioritures, mais pas du tout sur la qualité des artisans. Par exemple, des carreaux de qualité équivalente en 60x30 coûtent sensiblement moins chers qu’en 80x80, une demi-facade en plaquette de parement au lieu d’une façade complète a souvent même un aspect plus noble, etc.
