自主承包的大规模建筑及KfW 40

你好，
我们目前正以相同的方式建造。也就是说，用混凝土结构（亲戚帮忙）、大量自助劳动，并且利用了KfW300项目。

我们事先定义了一些必需条件，因此从KfW40升级的难度不大：
热泵，光伏，受控住宅通风，超高标准的隔热。

我们与能源顾问、混凝土承包商和木工密切合作进行规划。效果很好，价格也合理（约5千欧元）。

遗憾的是，为了符合KfW300标准，我们不得不采取一些措施，这些措施如果没有补贴我们是不会做的，且成本也不低：
地板下的超高标准隔热层 + 三层超高性能隔热玻璃窗。

我们与一个相对较弱的总承包商（GU）合作建造，他们连续忘记或遗漏了很多事情。我自己多年前也曾以类似的方式建造，当时与一个非常优秀、我熟悉的粗建施工队合作，他当时作为KaPo全程把控并监督一切。坦率地说，那时我完全是摸着石头过河，几乎没有任何经验就推进了项目；建筑师仅仅是来签字的。如今，估计没人会这样做，我也不会。
在当前的建设项目中，总承包商的表现确实不好（委婉地说），但由于我们采用了带壁炉+红外线+空调的不同建造理念，我在萨克森根本找不到一个认为这是可行的能源顾问。后来我在奥格斯堡附近的一家工程咨询所找到了，他们对这方面非常专业。
我从那里拿到一个包含每个细节、每个计算等资料的文件夹，他们确保我们达到了Kfw40+ 标准，通过模拟各种方案（砖块、保温层、窗户、屋顶、控制式室内通风系统等），并最终为我们完成了所有KFW相关的手续。
如果我能自己分包，我当然觉得更有趣，尤其是当我了解并能够掌控重要工种（安装工、电工等）的质量时；但遗憾的是，在我现在的新居地并非如此，因此只好选择了总承包商。
从价格来看，你作为个人可能得不到最便宜的报价，但你能得到最大程度的个性化（前提是你确实有靠谱的人手！）。在某些事情上你不得不勇敢，或者做出较为少见的决定，因为你始终是实际意义上的建筑主人。一个强大的建筑师，加上一个真正优秀的能源顾问，当然是成功的一半，这不仅体现在建筑开发阶段，也体现在全过程监管上。
所以，有了一个积极投入的建筑师和能源顾问，项目的实施流程从管理上来说不比任何总承包商差，有时甚至更好，没有绝对的定论。
关于能源顾问的资质，当时我真的震惊于市场上存在的各种资质，不少人能称自己为能源顾问，这让我想到了那些在MPU（驾驶能力评估）或冠状病毒检测站突然冒出的人员，他们常常毫无真正资质；所以我会非常仔细地审查，建筑师也一样。

有人有关于自主分包所有工种并达到KfW 40标准以获得优惠贷款的Massivbau（实体建筑）经验吗？[...] 到目前为止，我们只拿到了一家交钥匙总承包商的报价，但对价格设计不太满意。目前我们还在等待另一家公司的报价。我们也拜访过一位已经为我们家族建造过两次的毛坯房承建商，他的价格肯定会更有优势。[...] 关于KfW 40，当然所有要求都必须严格遵守并做好记录。请问有了靠谱的能源顾问，自己分包也能完成这些要求吗？还是在这种情况下你们更推荐总承包商？
[ / ] 在规划和监督方面，我们当然会聘请建筑师。换句话说：单独分包，配合优秀的建筑师和能源顾问可行吗？还是仍然不推荐？

如果你们作为建房业主是首次建房者，自主分包对像独木舟船长一样的人来说是太艰难的考验。虽然测试名为“Blower Door”，但结果无论是从门还是插座处漏风都是一样的。单独分包时，如果要确保所有环节严密衔接，协调费用自然更高。EH40标准高于法定标准，从整体上看会增加花费。许多建房家庭觉得，通过这个标准可以获得融资上的优惠条件。是否“划算”则只能针对具体的家庭和房屋设计方案具体分析——所以我不能一概而论说对你们不划算。但很可能对你们来说并不划算。别忘了：有大批高薪游说者长期算计过，这对他们来说是“好”的。对开发商是经济刺激的推动力。如果个别自建家庭“盈利”，那从业内雇主视角看就是“失误”，是“附带损害”。这个政策产品的设计目标并非真正普惠大众的经济补贴。

对大多数建房家庭来说，现实是你们具体的房屋设计方案可能最终达到了例如EH52标准，建筑节能法（类似EH55）得到最佳满足，但EH52并非补贴阶梯。要从EH52提升到补贴标准的EH40，对个体业主来说需要采取一系列庞大措施，这抵消甚至耗尽了优惠利率的优势。中期计算下来，有时一部分额外成本还得自己承担。如前所述，这正是设计者有意安排的。

对于每年能建造四五百套住房单位（80到120套联排别墅及多层公寓）的开发商来说，情况完全不同。而且与普通选民不同，他就是这项政策产品设计时的“客户”。年轻家庭即使收入明显低于“高收入者”，也只是“感觉上”被考虑到，实际上是故意排除的。

建筑节能法标准超额完成至EH40水平对拥有稳定高收入（多年收入高于缴费基数上限——与“收入不足的穷人”相反）且房屋设计接近EH43标准（只需一点努力达标EH40）的家庭而言才算划算。

这意味着：请诚实评估自己是否属于这些政策受益者群体，或者（更好的是：且）你们是否有能力承担这类环保赞助政策实际带来的经济负担。若最后你们是被套路的那一方，就省省从建筑节能法升级到EH40的折腾吧。作为法官、首席医生，如果仅需一点成本（如额外订购2厘米厚的保温板）就能拿到KfW补贴，那当然领取补贴，顺便嘲笑那些“下层八千万”的穷鬼了。

好了，接下来聊聊房屋项目的技术部分：

你们肯定要聘请一位建筑师，首选“模块A”，参见我的“建房时间表，也适合你们：HOAI阶段模型！”通过这个模块进行初步设计，同时在“发酵期”向几家公司发出专业询价。通常我建议把这次询价当做“关键决策”，但你们的情况要具体看：
如果你们诚实自省后认为EH40值得，建议询价时多方面下手，找三家木结构公司和两到三家砌体结构公司。因为EH40下木结构通常占优势。但由于情况不总是如此，也让砌体结构参与竞争。“多多益善”的原则不适用，别发太多邀请。区域公司尤佳，但实际操作中哈，砌体结构更多是本地化，木结构则难免要找跨区或全国企业。

如果你们诚实认为不值为KfW40耗费精力，建议以家族认识的毛坯房总承包商为基础，并委托建筑师负责全部两个阶段，至少包括第7阶段，至第8阶段则聘请建筑陪同专家。让建筑师负责招标，并指示其邀请家族熟知的毛坯房总承包商参与。一位经验丰富的招标人不会排除总承包商（即使是交付可入住），通常收件人名单也不会过长。你们最终通常在少于五个总承包商与其他按单项工种报价的竞标者之间做选择。

即使结果是建筑节能法水平而非KfW40，也开展询价，作为决策依据或仅限砌体结构公司。从询价反馈判断你们愿意让建筑师发挥的范围。按我行之有效的方案，第二个询问内容永远是对当次初步设计最相似的成熟房型报价（目录房、样板房、促销房——名称不尽相同）。有满意提案时，建筑师会与总承包商合作为你们调整。因建筑师在初步设计时已充分考虑并针对你们的地块优化设计，这里调整工作较为简单。

首次建房者采用单独自主分包，尤其缺乏专业招标基础，至少要完成到第7阶段，是一段昂贵的经历，往往会造成高额的学习成本，远超任何可预期甚至梦想的节省。如果现有报价令你们价格不快意，那就缩小项目规模或降低配置。能大量省掉的小花巧宜尽量省，工匠质量方面则尽量不降低。例如，60x30的同等优质瓷砖价格明显低于80x80，半墙砖装饰往往比全墙装更显精致，诸如此类。

你好，
我们目前正在以同样的方式建设。也就是说，用单体结构和毛坯承包商（亲戚），大量自助劳动，并且利用了KfW300项目。

我们事先定义了一些必须有的条件，因此从KfW40到KfW300的差距并不大：
热泵，光伏系统，受控居室通风，超常规保温。

我们与能源顾问、毛坯承包商和木工密切合作进行设计。效果很好，价格也合适（约5千欧元）。

遗憾的是，我们不得不采取一些为了达到KfW300标准的措施，如果没有补贴是不会做的，这些措施也花费不小：
地板板下超常规保温 + 三层绝缘窗，具有超棒的U值。

非常感谢您的反馈， ！你们是自己找的能源顾问吗？请问你们用于单体结构的是36.5还是42.5的砖块？还是其他材料？谢谢 :)

非常感谢您的回复， ！你们是自己找的能源顾问吗？可以问一下你们用的是哪种材料吗，关于单体式的，是36.5还是42.5的砖块？还是其他的？谢谢 :)

是的，我们是自己找的，但这是根据结构承包商的推荐选择的。
我们用了42.5的Schlagmann U8空心砖。

按照你的要求那么详细。

在KFW300补贴中，基本上是必须选择“全套服务”。计算费用要几千欧元，剩下的因文档工作而相对昂贵，因为许多需要记录的内容以后就无法再记录。地板板下的保温材料必须在不同于屋架间保温层或窗户安装的时间进行记录。顺便说一句，这也是顾问们抱怨的地方，他们说整个KFW补贴项目现在繁琐到几乎不再划算了。