¿Alguien tiene experiencia en construcción de obra gruesa con adjudicación independiente de todos los oficios y alcanzar el estándar KfW 40 para préstamos con subsidio? [...] Hasta ahora hemos solicitado una oferta de un contratista general llave en mano, pero no estamos muy satisfechos con la fijación de precios. Actualmente todavía estamos esperando otra oferta de otra empresa.
También hemos hablado con un constructor de obra gruesa que ya ha construido dos veces dentro de nuestra familia y seguro que el precio sería mejor. [...] por supuesto, todo debe cumplirse y documentarse respecto al KfW 40. ¿Se puede lograr esto con un buen asesor energético también con adjudicación independiente o en esta situación recomendarían un contratista general?
[ / ] Para la planificación y supervisión contrataríamos, por supuesto, a un arquitecto. Entonces, dicho de otra manera: ¿es viable la adjudicación separada con un buen arquitecto y asesor energético o aún así no es recomendable?
Si ustedes como propietarios son primerizos, la adjudicación independiente es un mar muy agitado para capitanes de bote de pedales. La prueba se llama "Blower
Door", pero al final es igual si se pierde calor por las puertas o por los enchufes. En adjudicación separada la coordinación es considerablemente más cara si realmente todo debe encajar perfectamente. EH40 va más allá del estándar legal, lo que en suma cuesta dinero. Muchas familias constructoras lo encuentran atractivo para la financiación, viendo qué otras condiciones pueden obtener con ello. Si "vale la pena" económicamente solo puede determinarse para la constelación concreta familia constructora y diseño de casa - por lo tanto no puedo decir de forma general que no valga la pena para ustedes. Pero lamentablemente es muy probable que no les convenga. No olviden: hordas de lobbistas bien remunerados han calculado detalladamente para que funcione "bien" según sus intereses. Para los promotores inmobiliarios es un turbo para la economía. Si para familias constructoras individuales es "rentable", los profesionales habrían hecho algo "mal" desde el punto de vista de sus pagadores y se consideraría un "daño colateral" aislado. Beneficiar financieramente a amplias capas de la población no fue el objetivo real de este producto político.
Para la mayoría de las familias constructoras la realidad es que su diseño concreto de casa cumple por ejemplo con el estándar "EH52", la ley de energía de edificios (similar a EH55) está perfectamente cumplida, pero EH52 no es un nivel subvencionado. Pasar de EH52 al siguiente nivel subvencionado EH40 (KfW40) conlleva para constructores independientes un paquete de medidas tan extenso que el ahorro por mejores condiciones casi se compensa o se consume por completo. No es raro que a medio plazo quede parte del coste extra en la familia constructora. Como dijo, así está previsto, especialistas han trabajado minuciosamente en ello.
Para un gran promotor con cuatrocientos a quinientas unidades de vivienda = unidades subvencionadas por año (ochenta a ciento veinte casas pareadas más apartamentos en altura) la cuenta es muy distinta, y a diferencia de la típica votante promedio ha sido también el "cliente" en el diseño del producto político. La familia joven, que ahora incluso está contenta de demostrar que su ingreso familiar está por debajo de los "ingresos medios altos", es lamentablemente solo "sentida" como beneficiaria de estas ayudas, pero con toda intención no realmente.
El sobrecumplimiento del estándar de la ley de energía en edificios a nivel EH40 es rentable para constructores independientes con economías establecidas (desde hace años sobre el límite máximo de cotización - lo contrario de la "gente suficientemente pobre") y si el diseño concreto de la casa ronda EH43, es decir, sólo falta un pequeño empujón para alcanzar EH40.
Esto significa para ustedes ahora: sean sinceros con ustedes mismos si pertenecen al círculo de los beneficiarios previstos o (mejor aún: y) si pueden permitirse este mecenazgo ecológico o qué queda "contablemente calculado de mala fe" en su acumulación de riqueza. Si en conjunto son los engañados, entonces ahórrense los malabares de la ley de energía de edificios para llegar a EH40. Si son presidenta de tribunal y jefe de servicio médico y les cuesta sólo un trazo de pluma pedir 2 cm más grueso de aislamiento, entonces claro que aprovechen la subvención KfW y ríanse de pobres desgraciados como son "los ochenta millones de abajo".
Bueno, ahora vamos a la parte técnica del proyecto de la casa:
Lo que definitivamente deberían contratar es primero un arquitecto para el "Módulo A" vea mi "Plan de construcción de una casa, también para ustedes: el modelo de fases de HOAI!". Con esto hacen un anteproyecto, con el que durante el "reposo de la masa" realizarán una consulta calificada a un puñado de empresas constructoras. Normalmente aconsejo usar esta ronda de consultas también para "tomar decisiones", pero en su caso sólo parcialmente:
Si su honesta autorreflexión muestra que el circo de EH40 les conviene, entonces diseñen la consulta como toma de decisiones, pidan a tres carpinteros y dos (a lo sumo tres) albañiles. Porque en EH40 los carpinteros suelen llevar la delantera. Pero como no siempre es así, también dejen participar a albañiles. "Más es más" lamentablemente no aplica en la ronda de consultas, así que eviten demasiados participantes. Con empresas regionales suelen ir bien, pero eso aplica más en la práctica para albañiles. En la realidad seguro necesitarán carpinteros supraregionales/nacionales.
Si su honesta autorreflexión dice que no les importa KfW40, entonces deberían "basarse" en el contratista general de obra gruesa conocido por su familia y encargar al arquitecto toda la segunda mitad hasta la fase de servicio 8 incluida, o al menos hasta la fase 7 y para la fase 8 luego un perito que acompañe la obra. Dejen que el arquitecto haga el concurso y le indiquen implicar al contratista general de obra gruesa conocido por su familia. Un convocante experimentado nunca excluirá un contratista general (incluso para entrega lista para habitar) y hará la lista de destinatarios sólo tan larga como sea necesario. Así tendrán la opción entre no más de cinco contratistas generales y otros licitadores que solo ofrezcan partidas de sus oficios.
También con este resultado (ley de energía de edificios en lugar de KfW40) realizan la ronda de consultas, ya sea para tomar decisiones o limitada a albañiles. De las respuestas de la ronda deducen hasta dónde quieren trabajar con el arquitecto. Según mi esquema probado, la pregunta 2 siempre es una oferta del diseño de casa preferido y probadamente similar al anteproyecto usado en la consulta (casa de catálogo, casa tipo, casa de promoción - el niño puede tener diferentes nombres). Si hay una propuesta convincente, la adaptan con su arquitecto en colaboración con el contratista general. La adaptación a su parcela ya está resuelta por el arquitecto libre contratado que lo consideró en el anteproyecto o lo desarrolló a partir de él.
La adjudicación independiente individual como primerizos - aún más sin una base profesional de licitación, por lo tanto al menos hasta la fase de servicio 7 - es una experiencia cara y suele costar lecciones en múltiplos del posible (y aún mayores del esperado) potencial de ahorro. Si no les gustan los precios de las ofertas actuales, reduzcan tamaño y/o equipamiento. A tonterías se puede ahorrar generosamente sin remordimientos, pero en la calidad de los artesanos lo mejor es no hacerlo. Por ejemplo, baldosas igualmente buenas de 60x30 cuestan claramente menos que las de 80x80, una media fachada en lugar de una fachada totalmente revocada a menudo parece incluso más elegante, etcétera.