Achat de terrain et construction de maison trop risqués dans la situation actuelle ?

Bonjour à tous,

après avoir longtemps lu silencieusement, je dois maintenant faire appel à vous dans mon premier message en quête de conseils.

Mon partenaire et moi habitons actuellement une maison mitoyenne en bout de rangée, que nous louons à bas prix aux parents de mon ami - les parents ont eux-mêmes hérité de la maison.
Comme la taille de la maison ne suffit pas pour notre planification à long terme et qu’en plus il faudrait investir beaucoup d’argent dans la rénovation, nous cherchons depuis un certain temps un terrain pour construire nous-mêmes.

Un terrain a maintenant été restitué dans une nouvelle zone à bâtir de notre commune, et nous pourrions postuler pour celui-ci. Comme le terrain vient de la commune, il est nettement moins cher (420€ par m²) que le prix du marché (600 à 1000€ par m²). Tous les autres terrains sont déjà construits ou des demandes de permis de construire ont été faites, donc nous ne pouvons guère espérer que d’autres terrains se libèrent.

Bien que ce terrain soit probablement une opportunité unique, la faisabilité dans la situation actuelle nous inquiète énormément et nous serions reconnaissants d’avoir votre avis.


Informations générales sur nous :

Femme, 29 ans (contrôle de gestion) et homme, 30 ans (ingénieur)
Pas d’enfants, mais deux enfants sont prévus dans les 4 à 6 prochaines années (d’où le souhait d’avoir plus d’espace).


Situation financière :

Revenu net : 7000€

[*]Femme : 3400€ et homme : 3600€ - tous deux 40 heures (plus des primes variables que nous n’avons pas prises en compte)

Dépenses actuelles : 3400€

[*]Coûts fixes : 2200€
[*]600€ loyer, 350€ charges incluant chauffage, internet et électricité, 500€ voitures incluant assurances, 400€ retraite, 350€ autres coûts fixes (assurances, Netflix, GEX, etc.)
[*]Coûts variables : 1200€ (très généreusement calculés, nous dépensons actuellement beaucoup moins)
[*]Frais de vie, vacances, sorties

Excédent : 3600€

Capital propre : 250 000€ - dont 200 000€ seraient investis dans le financement, une partie des 50 000€ restants est liée à la retraite et doit y rester.


Coûts de construction :

Terrain : 621 m² à 420€ par m² : 260 820€
Frais annexes d’achat : 18 257€
Construction de la maison : 150 m² à 2600€ par m² : 400 000€ (nous avons malheureusement un rendez-vous seulement la semaine prochaine avec une entreprise de construction pour comprendre s’il est possible de réaliser une grande partie des travaux soi-même)
Sous-sol : 40 000€
Garage : 25 000€
Cuisine : 25 000€
Aménagement extérieur : 30 000€

Coût total : 800 000€

Besoin de financement :
800 000€ - 200 000€ = 600 000€
La banque nous accorderait un prêt avec la mensualité souhaitée de 2 500€, mais en fonction de l’évolution des taux entre aujourd’hui et la signature du contrat, la durée pourrait être de 30 à 35 ans sans remboursements anticipés.


Ce qui nous préoccupe beaucoup actuellement, c’est que nous avons peut-être sous-estimé les coûts de construction et que de fortes hausses de prix sont encore à prévoir.
De plus, la longue durée du prêt - compte tenu de la planification des enfants, une mensualité plus élevée est difficile à envisager, surtout que nous gagnons à peu près autant et que nous aurons de fortes pertes de revenus liées aux allocations parentales.

Nous hésitons depuis plusieurs jours entre « saisir cette chance unique d’avoir un terrain abordable dans la commune » et « le risque financier est trop important dans la situation actuelle ».

Nous vous serions reconnaissants d’avoir vos avis sur notre projet et les coûts de construction prévus.

Bien à vous,
Julia

Salut,
vous pouvez d'abord financer le terrain de manière flexible et l'acheter avec une part relativement importante de fonds propres. Y a-t-il une obligation de construction dans la zone, si oui, à quel point est-elle stricte ?
certains disent le début des travaux dans un délai de [ ] années. On pourrait alors attendre cette période très volatile et économiser sérieusement à nouveau.
En cas de besoin, dans 2 ans, planifier avec un architecte et chercher déjà un maître d'œuvre pour la dalle et le sous-sol. Celui-ci peut aussi être payé, si nécessaire, avec les fonds propres alors disponibles, et on aura commencé ; cela peut ensuite être couvert et sécurisé, mais aussi rester inoccupé pendant encore un an...

Salut,

oui, dans cette zone il y a une obligation de construire. À partir de l'achat, nous avons 1,5 an pour déposer la demande de permis de construire et à partir de la demande, 1 an jusqu'au début des travaux ou 1,5 ans jusqu'à l'achèvement. Il y a donc un peu de marge, mais malheureusement pas de possibilité d’attendre en espérant de meilleurs temps.

Bien à vous,
Julia

Calculez votre excédent si l’un de vous est en congé parental.

Et : demandez-vous ou calculez pourquoi et s’il est nécessaire de cotiser à une double assurance retraite. Les chiffres me semblent assez élevés. Ce qui est aussi bien. Mais si l’on souhaite mener à bien un projet immobilier, la double voie pourrait signifier comptablement et durablement le non-go pour la maison.

Donc ce qui semble vraiment sous-estimé, c’est la cave. Avec 40 000 €, le calcul ne tiendra probablement pas la route.

Par ailleurs, il faut dire que vous apportez un très bon capital propre et que le salaire est également très bon. Bien sûr, il faut ou il faudrait prendre en compte le désir d’avoir des enfants. Pendant le congé parental, un des parents passerait à 1800 €, mais cela pourrait encore être le cas même si vous changez les classes fiscales en 3/5 (il faudrait le recalculer auparavant), mais cela devrait pouvoir fonctionner ainsi. Cependant, il faudrait ensuite voir ce qui ressortira de la déclaration d’impôts.

Le fait est qu’au début, au moins 1600 € seront retirés du salaire, en plus un enfant coûte de l’argent (les allocations familiales ne suffisent pas). D’un autre côté, vous avez encore suffisamment de surplus et éventuellement des postes où l’on peut encore économiser, par exemple 25 000 € pour une cuisine est déjà un standard assez haut de gamme.

Selon moi, tout cela semble réalisable, mais doit être bien calculé. Vous devriez clarifier où vous vous situeriez en termes de prix pour la maison. Quelle est la probabilité que vous obteniez le terrain ? Devez-vous postuler ou vous a-t-on fait une offre ?

Ça dépend du sous-sol. Oui, un sous-sol étanche à l'eau (WU) qui doit ensuite être habitable coûtera plutôt le double. En cas de conditions de sol défavorables, ce sera encore plus cher. Mais si vous prévoyez un simple sous-sol de service, avec un sol bien perméable, tout en ayant un terrain de construction bien au-dessus de la nappe phréatique, cela serait envisageable...