पुराने भवन की मरम्मत करना लाभप्रद है?

अब तक मैंने हमेशा पढ़ा है कि एक एन्लीजरवोhnung, जो कथित रूप से कर्ज चुका देती है, वह एक दूधवाली लड़की का हिसाब है। यहाँ ऐसा क्यों अलग होना चाहिए?

बहुत ज़्यादा विस्तार में जाए बिना, मैं खुशी-खुशी अपनी व्यक्तिगत अंतर्दृष्टि साझा करता हूँ।

1) वे समस्याएँ जो खरीद के बाद मिली हैं, वे असंभव नहीं हैं, बल्कि लकड़ी, पुरानी और विशेष रूप से Fachwerk निर्माण के लिए सही विशेषज्ञता रखने वाले कारीगरों के साथ संभालने योग्य हैं, विशेष रूप से इस बात के मद्देनज़र कि स्पष्ट रूप से एक निश्चित बजट मौजूद है।

2) इस उम्र वर्ग के तहखानों को सुखा माना जाता है यदि वहाँ बहता हुआ या ठहरा हुआ पानी नहीं दिखाई देता। ऐसे निर्माण काल के तहखाने को नए बने तहखाने के रहने योग्य स्तर पर लाने के लिए इतना अधिक पैसा आवश्यक होता है कि मेरी व्यक्तिगत राय में यह आर्थिक रूप से उचित नहीं है। यदि तहखाना उसके निर्माण काल के मानकों के अनुसार सूखा है, तो मैं यह पैसा एक व्यापक विस्तार या पुनर्निर्माण में निवेश करना पसंद करूंगा। पुराने तहखानों को अक्सर उतनी अधिक मरम्मत की ज़रूरत नहीं पड़ती जितनी कि पहले सोचा जाता है, यदि उनकी उपयोगिता को तहखाने की मूल रूप से सोची गई उपयोगिता के अनुसार समायोजित किया जाए (कोयला / सब्जियों / आलू के लिए भंडारण तहखाना बनाम रहने योग्य तहखाना)।

इससे मैं अपने अंतिम बिंदु 3) पर आता हूँ:
मैं व्यक्तिगत रूप से अपनी संपत्ति, अपने घर और अपने बगीचे में किराएदारों के बजाय अकेले रहना अधिक पसंद करता हूँ। अगर वृद्धावस्था के लिए किराये पर देना चाहा जाए तो मैं अपने निवास स्थान पर ऐसी संपत्ति नहीं खरीदता। अगर मकान-मालिक बनने की आवश्यकता नहीं है, तो मैं एक सामान्य 0815 बहु-फैमिली-हाउस के नवनिर्माण में पैसा लगाने के बजाय एक वास्तव में अच्छे, पुराने भवन के अनुभव वाले और नवोन्मेषी आर्किटेक्ट में निवेश करूंगा, जो मौजूदा घर से मौजूदा संरक्षित सामग्री और संरचना को शामिल करते हुए मेरी आवश्यकताओं के अनुसार एक शानदार सुंदर टुकड़ा तैयार करेगा (ठीक है, जादू नहीं करेगा, बल्कि योजना बनाएगा आदि)। इस प्रकार की योजना के दायरे और प्रकार के अनुसार, निर्माण पूरा होने पर ऊर्जा लागतें भी सुखद रूप से कम स्तर पर रह सकती हैं। लेकिन ऐसी प्रक्रिया अपनाने से आप निश्चित रूप से पुरानी इमारत प्रेमियों के क्षेत्र में प्रवेश करते हैं और इसलिए आपकी ओर से पहले यह स्पष्ट करना होगा कि क्या आप बुनियादी तौर पर इस समूह का हिस्सा बनना चाहते हैं या नहीं।

मैं भवन संरचना के विषय में थोड़ा पीछे हटता हूँ। इसमें दूसरों को मेरी तुलना में अधिक ज्ञान है। मेरी तरफ से इसमें कुछ विचार:
- 510 वर्ग मीटर का भूखंड 300 वर्ग मीटर रहने की जगह के लिए खासा बड़ा नहीं है।
- ढलान वाली जमीन पर बड़ा नया निर्माण महँगा पड़ता है।
- अगर यह सीमा पर बना हुआ है, तो नए निर्माण के संबंध में भी यह देखना होगा कि क्या जो कुछ भी बनाना है, उसके लिए आपको निश्चित तौर पर अनुमति मिलेगी।
- क्या पार्किंग स्थल जमीन पर ही बनाने होंगे या कहीं और? इससे जमीन और भी छोटी हो जाएगी। बड़े नए निर्माण के साथ सच में बगीचा बचना मुश्किल होगा।
- सीढ़ियों वाले चित्र में मुझे लगता है कि घर में पहले से कई रहने वाले भाग हो सकते हैं। क्या ऐसा है? यदि हाँ, तो इससे कुछ विकल्प खुल सकते हैं, जैसे पहले एक मंजिल में रहना और दूसरी मंजिल की मरम्मत करना। संभव है कि फिर मौजूदा रहने वाले भाग को अस्थायी रूप से किराए पर दिया जा सके जब तक उसे स्वयं आवश्यकता न हो (जैसे बच्चे)। इस प्रकार के प्रश्न केवल तभी हल हो सकते हैं जब यह स्पष्ट हो कि आपको क्या चाहिए।
- आप लिखते हैं कि आपके पास असल में सुधार के योग्य अधूरा भवन है। जमीन की कीमत घटाकर आप यह अधूरा भवन किस मूल्य पर प्राप्त कर रहे हैं?
- कुछ चीजें तुरंत करने की जरूरत नहीं है। जैसे अटारी का विस्तार केवल तभी जरूरी होता है जब आप उसे रहने की जगह के रूप में उपयोग करना चाहते हों। कुछ कार्य अपने दम पर भी कर सकते हैं जब आप घर में रहते हों और पहुँचने की दिक्कत न हो।

कई प्रविष्टियों के लिए धन्यवाद! यह तो पूरी तरह से नवीनीकरण जैसा ही लग रहा है।

नए निर्माण विकल्प (किरायेदारों की परेशानी, बागान का विभाजन, बहुत महंगा) के सभी नुकसान पहले ही सही पहचाने जा चुके हैं। बस, मुझे लगता है कि मैं पुराने भवन की समस्याएँ पूरी तरह से स्पष्ट नहीं कर पाया हूँ।

यह एक आवरणित फ्रेमयुक्त संरचना है, जिसे वास्तव में पूरी तरह से पुनर्निर्माण करना होगा। इसके अलावा, खरीद के बाद तहखाने में मिली लाशों ने हमारे नवीनीकरण योजनाओं को सीमित कर दिया है:

[*]रसोई/बाथरूम क्षेत्र में कुछ बीम सड़े हुए हैं। कम से कम 3x3 मीटर के क्षेत्र में आधार और सहायक बीम को पूरी तरह से बदलना होगा, दीवारों का पुनर्निर्माण करना होगा।
[*]60 के दशक के एक पुराने मालिक ने यह शानदार विचार निकाला कि 10 सेमी चौड़े खिड़कियाँ लगाई जाएँ और सभी सहायक बीमों को खिड़कियों के दाईं-बाईं ओर आधे चौड़ाई तक कम कर दिया जाए, ताकि खिड़कियाँ फिट हो जाएँ। सौभाग्य से घर अभी तक नहीं गिरा है, लेकिन हमें ये सभी सहायक बीम बदलने होंगे।
[*]संभवतः वही पूर्व मालिक ने दो एकल खिड़कियों को एक बड़े में बदल दिया, किनारे के बीम काटकर और नीचे को बीच में ले जाकर। (चित्र देखें) इसलिए छत की संरचना और स्थिरता को पूरी तरह से ठीक करना होगा।
[*]वर्तमान में छत वाला तहखाना काफी सूखा है (विशेषज्ञों ने भी कुछ नहीं पाया) पर पड़ोसी ने हाल ही में संयोग से बताया कि पहले छत वाला तहखाना आंशिक रूप से पानी में था और घर से बदबू आती थी। क्यों ऐसा था, अब क्यों नहीं है और क्या कुछ वर्षों में फिर से हो सकता है, हमें पता नहीं है। संभवतः इसके लिए निर्माणात्मक फोरेंसिक विश्लेषण की जरूरत होगी। तथ्य यह है कि ये पुराने तहखाने पूरी तरह से सील नहीं होते हैं और हमें (मेरी भावनानुसार) एक बारूदी सुरंग पर बैठे हैं। अगर 3 साल बाद पुनः तहखाने की महंगी सीलिंग करनी पड़ी, तो यह निश्चित रूप से बजट से बाहर हो जाएगा। यही बात नवीनीकरण में हमारी सबसे बड़ी चिंता है।

इसके अलावा जो कुछ नया निर्माण के बाद करना होता है, वह सब करना होगा:

[*]पूरी तरह नई विद्युत व्यवस्था
[*]पूरी तरह नया जलापूर्ति और गंदे पानी का सिस्टम (हीटिंग, गर्म और ठंडा पानी, सभी बाथरूम)
[*]पूरी तरह नई खिड़कियाँ
[*]नई दरवाज़े
[*]नई इन्सुलेशन
[*]नई बाहरी प्लास्टर
[*]नई आंतरिक प्लास्टर
[*]अटारी का निर्माण
[*]अतिरिक्त छत की इन्सुलेशन
[*]नई छत की ढाल
[*]छत के बालकनी/डाकगौबेन
[*]...और जो कुछ मैंने भूल गया हूँ।

इसलिए हमें कम से कम 200-250 हजार यूरो खर्च करने होंगे – जो कि हमारी प्रारंभिक खरीद अनुमान से लगभग 50 हजार यूरो अधिक है। वैसे हम वास्तव में केवल मरम्मत की ज़रूरत वाला एक अधूरा ढांचा एक तहखाने पर जो कभी गीला था खरीद रहे हैं…

इसके कारण हम अब नए निर्माण और नवीनीकरण के बीच अधिक झूल रहे हैं। चूंकि हम इसे अकेले संभाल नहीं सकते, इसलिए हमें इसे आंशिक रूप से किराए पर देना होगा। जैसा सही पहचाना गया है, इसके साथ भी कई जोखिम जुड़ी होती हैं और यह बहुत महंगा है।

नवीनीकरण निश्चित रूप से संभव है। घर उसके बाद निश्चित रूप से सुंदर दिखेगा। लेकिन अगर लाखों यूरो खर्च करने के बाद तहखाना फिर से गीला हो जाता है, नए बीम सड़ जाते हैं और फिर नया निर्माण करना पड़ता है, तो वह आपदा होगी।

यहाँ घर और समस्याओं की कुछ तस्वीरें संलग्न हैं। (सीमांत निर्माण, आधार क्षेत्र लगभग 9x9 मीटर, छत की ऊंचाई लगभग 2.6 मीटर, 510 वर्ग मीटर की ढलान वाली जमीन पर स्थित।)

तो सबसे पहले यह घर अंदर और बाहर दोनों तरफ काफी अच्छी स्थिति में दिखता है। हालांकि यह नया नहीं है। लेकिन यहाँ अभी भी मूल फर्श और दरवाज़े हैं, जो कि बहुत मूल्यवान हैं। उदाहरण के लिए मैं इन्हें बदलने के बजाय मरम्मत कराऊंगा। यदि आप दरवाज़े हटाते हैं तो कृपया उन्हें पुराने भवन प्रेमियों को दें। फ्रेमयुक्त संरचना भी संरक्षित करने योग्य है, मेरा ऐसा मानना है। अच्छी तरह से किया गया नवीनीकरण घर को बेहद सुंदर बना देगा।

एक तहखाना को पूरी तरह सूखा होना जरूरी नहीं है। यह आज के समय का एक मिथक है। यह मांग नए निर्माणों से अपेक्षित होनी चाहिए। हमारा तहखाना भी पूरी तरह सूखा नहीं है और उस समय इसे सूखा होना भी आवश्यक नहीं था। यह आलू और अन्य खाद्य पदार्थों के भंडारण के लिए उत्तम है। वहाँ न तो फफूंदी लगती है और न ही जंग, लेकिन यह कोई नया तहखाना नहीं है, उस समय के लिए पूरी तरह सामान्य है। स्पष्ट है, अगर कोई पार्टी तहखाना या प्रयोगशाला आदि बनाना चाहता हो, तो उसे बहुत पैसा खर्च करना पड़ेगा।

विद्युत और अन्य सिस्टम कब से हैं?

बीमों पर हुए दुरुपयोग को ठीक किया जा सकता है। इससे घर तुरंत गिरता नहीं है, वह तो पहले ही गिर जाता। लेकिन निश्चित रूप से इसे ठीक करना होगा, चाहे फिर से जोड़ना हो या कुछ और, यह आप पर निर्भर करता है कि आप क्या योजना बना रहे हैं।
अगर आप छत की मरम्मत करवा रहे हैं तो मैं छत की बालकनी (डाकगौबेन) भी बनवाने की सलाह दूंगा। जलापूर्ति, खिड़कियाँ, अटारी का निर्माण, नई छत की चादर और बालकनी, मैं इससे सहमत हूँ। आंतरिक और बाहरी प्लास्टर कितने पुराने हैं? क्या घर हाल ही में बाहर से पेंट किया गया है या यह अभी अच्छा क्यों दिखता है?

सड़े हुए बीम स्पष्ट रूप से पानी की समस्या से हो सकते हैं (आपने लिखा कि यह रसोई और बाथरूम क्षेत्र को प्रभावित करता है, जो भरोसेमंद संकेत है)। इसे भी ठीक किया जा सकता है।

मैं अपने विचार पर कायम हूँ: आपकी उदार बजट के साथ यह सब समस्या रहित रूप से संभव है। कई लोग इसका आधा बजट लेकर ही शुरू कर देते।

एक तहखाना सूखा होना जरूरी नहीं है। यह आजकल का एक मिथक है। यह मांग नई निर्माणों से होनी चाहिए। हमारा तहखाना भी पूरी तरह सूखा नहीं है और उसे उस समय सूखा होना भी जरूरी नहीं था। यह आलू और अन्य चीजों को संग्रहित करने के लिए बेमिसाल है। वहाँ कुछ भी फफूंदी नहीं लगती और न ही कोई जंग लगती है, लेकिन यह नए निर्माण का तहखाना नहीं है, उस समय के लिए पूरी तरह सामान्य है। स्पष्ट है, अगर अब कोई पार्टी तहखाना या प्रैक्टिस रूम आदि तहखाने में चाहिए, तो बहुत पैसा खर्च करना पड़ेगा।

इतनी पुरानी उम्र के तहखाने को एक नए निर्माण के तहखाने के रहने के स्तर तक लाने के लिए इतना पैसा चाहिए कि मेरी व्यक्तिगत राय में यह आर्थिक रूप से उचित नहीं है।

तहखाना रहने के लिए नहीं चाहिए। तहखाना मुख्य रूप से भंडारण के लिए है। मेरी चिंता मुख्य रूप से यह है कि तहखाने के माहौल को पूरी तरह से रहने के माहौल से अलग करना बहुत मेहनत वाला हो सकता है। मतलब अगर कभी तहखाने में नमी आ जाए और वहाँ बदबू आने लगे, तो वह ऊपर रहने के कमरों में आ जाएगी। (जो मेरे लिए एक विनाशकारी सोच है)। क्योंकि मुझे ऐसे पुराने तहखानों का कम अनुभव है, इसलिए मैं इसे अच्छी तरह से समझ नहीं सकता। उस समय तहखाना नमी वाला क्यों था, यह पता लगाना भी मुश्किल लगता है। यह जानकारी पड़ोसी की यादों पर आधारित है। हो सकता है कि यह (जो आज सूखा किया गया है) बारिश का पानी संग्राहक तहखाने के सामने हो, या छत की नालियाँ हों, या दीवारों में दरारें हों। शायद यह एक नया विषय बनाने लायक हो।

अच्छा किया जाए तो घर बाद में बहुत अच्छा दिखता है।

प्लास्टर हटाने से पहले इसकी स्थिति भी ठीक-ठाक थी। वहाँ कुछ भी टेढ़ा-मेढ़ा नहीं था। घर में क्षमता जरूर थी। क्या पाए गए दोष उचित सीमा से बाहर हैं... इस बारे में मैं पूरी तरह निश्चित नहीं हूँ। लेकिन खैर, यहाँ इस तरह की आलोचनात्मक आवाजें नहीं सुनी गईं। इससे मुझे थोड़ी हिम्मत मिली।

अगर मकान मालिक बनने का दबाव नहीं है, तो मैं पैसा एक औसत बहु-फ्लैट वाले नए मकान के बजाय एक सही अच्छे, पुराने अनुभव वाले और नवोन्मेषी वास्तुकार में निवेश करूँगा।

आपके उदार बजट से यह सब बिना किसी समस्या के संभव है।

मुझे लगता है कि मेरी बात गलत समझी गई। ऐसा नहीं है कि हमें नहीं पता कि पैसा कहाँ लगाना है, बल्कि अकेले रहने के लिए हम निश्चित रूप से अब ज्यादा खर्च नहीं कर सकते। नवीनीकरण बजट 1.5 करोड़ था + 50 लाख बैकअप। उपर्युक्त समस्याएँ पहले से ही बजट से बाहर जा रही हैं। अगर नया निर्माण होना पड़ता है, तो हमें किराये की आय पर निर्भर रहना पड़ेगा। क्योंकि हम बड़ा निर्माण कर सकते हैं, इसलिए यह विचार है कि नया निर्माण हो और उसका कुछ हिस्सा किराये पर दिया जाए। ज़ाहिर है, यह बेहतर होगा कि अपनी ज़मीन पर अकेले ही रहें। लेकिन नया निर्माण हम वह खर्च वहन नहीं कर सकते।

अब तक मैंने हमेशा पढ़ा है कि एक तहखाने की अपार्टमेंट जो दावा करती है कि कर्ज चुकाएगी, वह एक गलत गणना होती है। यहाँ यह क्यों अलग होगा?

यह दो परिवारों के लगभग 100 वर्गमीटर + 45 वर्गमीटर के बारे में है। इनके लिए यह जमीन लगभग "मुफ़्त" होगी। क्योंकि यहाँ इसका बहुत मूल्य है और किराए ज्यादा हैं, इसलिए हमने यह विचार किया। (वर्तमान में 12.5€/वर्गमीटर औसत पुराने मकानों में) किराएदार का जोखिम और महंगे नए निर्माण लागत इस विचार को भी संतुलित करते हैं, इसलिए हम विचारों में उलझे हुए हैं।

अब तक मैंने हमेशा पढ़ा है कि एक इनलिगेरवोहनुंग, जो कथित तौर पर क्रेडिट चुका रही है, वह एक दूधवाली की गणना है। यहाँ यह अलग क्यों होगा?

यह दो पक्षों के बारे में है, लगभग 100m² + 45m²। इनके लिए जमीन लगभग "उपहार" होगी। क्योंकि यहाँ इसकी बहुत क़ीमत है और किराए भी उच्च हैं, इसलिए हम इस विचार पर आए। (वर्तमान में 12.5€/m² औसत पुराने भवनों में) किरायेदार का जोखिम और महंगे नए निर्माण लागतें इस विचार को संतुलित करती हैं, इसलिए हम इस पर असमंजस में हैं।

तुम कितने समय तक योजना बना रहे हो जब तक कि तोड़फोड़ के अधिक खर्च वापस न आ जाएं? मेरे मोटे अनुमान के अनुसार 1700€ किराया (~ प्रति वर्ष 20 हज़ार) और 600 हज़ार किराए के खर्च के साथ 30 वर्ष। ब्याज और बड़े घर के लिए उच्चतर रिज़र्व संभवतः किराये में वृद्धि के साथ लगभग बराबर हो जाते हैं। इसलिए तुम्हारे पास आराम से 25 साल हैं जब तक कि तुम्हें किराये की आय से कोई लाभ न हो।

यह भी विचार यही है। 30 वर्षों बाद नए निर्माण परिदृश्य में आपके पास एक बड़ा, नया मूल्यवान सम्पत्ति होगा। तब यह भी संभवतः मूल्यवान होगा कि बाद में यह चुका दी गई हो।

मैं अवसर मिलने पर एक अलग, छोटा बहु-परिवार या दो-परिवार वाला घर खरीदना पसंद करूंगा, यह मानसिक तनाव को कम करता है।

समझदारी भरा विचार है जब किरायेदार उसी घर में हों। लेकिन, जहाँ मैं रहता हूँ, वहाँ 150m² के लिए 600 हज़ार यूरो का कोई नया दो-परिवार वाला घर नहीं है। उस पैसे में केवल जमीन मिलती है।