老建筑的翻新有意义吗？

到目前为止，我一直读到，一套所谓能还清贷款的附属公寓是一种不切实际的计算。为什么这里会有所不同？

不想过于详细地讲述，我愿意分享我的个人直觉感受。

1) 购买后发现的问题虽不少，但有具备木工、旧建筑，尤其是框架结构建筑专业知识的工匠可以处理，特别是考虑到显然有一定的预算。

2) 这种年代的地下室，如果没有流动水或积水，就被认为是干燥的。要将这种年代的地下室提升到新建地下室的居住水平，需要投入大量资金，我个人认为这是不经济的。如果地下室按照其建造时期的标准是干燥的，我会更倾向于将资金投入到宽敞的扩建或改建中。旧地下室如果根据其最初设计用途调整使用（煤炭/蔬菜/土豆储藏室与居住用地下室），往往所需的翻新投资远低于最初预期。

这让我进入最后一点3）：
我个人更喜欢单独使用我的土地、房屋和花园，而不是和任何类型的租户共同居住。如果有出租房产以养老的需求，我不会买在自己居住的地方。如果不必担任房东，我会把钱投入到一个真正优秀、具备旧建筑经验且富有创新精神的建筑师身上，由他根据现有的房屋，结合值得保留的结构，为我量身打造一处适合我需求的精品住宅（好吧，不是魔法变出来的，而是设计等一系列工作）。根据措施的范围和类型，竣工后的能源费用可能会保持在一个令人愉快的低水平。但采取这种方式，当然是进入了旧建筑爱好者的领域，首先你们需要确定自己原则上是否属于这类人群。

关于建筑结构的话题我先稍微避开一些，这方面其他人更懂。我这里分享几点我的想法
- 510平方米的地块对于300平方米的居住面积来说并不特别大
- 山坡地形使得较大的新建筑成本不低
- 如果是边界建筑，关于新建的话我建议你再仔细确认一下是否真的能获得批准建想建的东西
- 车位需要设在地块上还是别处？这会让地块变得更小。建更大的新房基本上就没什么花园空间了
- 从楼梯间的照片来看，我觉得这栋房子可能已经有好几个住户单元了，是吗？如果是这样，会有一些可能性，比如先住一层，另一层翻修。之后也许还能临时把已有的住户单元当做附属公寓出租，直到自己需要（比如孩子）。不过这类问题只有明确了你们的需求才能回答
- 你说你手上实际上是一个需要翻修的毛坯房。扣除地块成本，你拿到的“毛坯房”价格是多少？
- 有些事情不一定要（马上）做。比如阁楼改造只有在你想把它当居住空间用时才急需进行。住进房子后，如果不用跑远，部分工作自己动手做也挺合适的

感谢这么多条回复！听起来大家一致认为是翻新。

对于新建方案的缺点（租户问题、花园分割、费用更高）已经全部正确识别了。只是，我觉得我还没有完全表达出老房子的缺点。

这是一个包覆的半木结构房屋，确实需要全面整修。此外，买下后地下室出现的问题也让我们的维修计划有所调整：

[*]厨房/浴室区域的几根横梁已经腐烂。最低3x3米范围内的地基及支撑横梁必须全部更换，墙体需要重新隔断。
[*]一位60年代左右的前任房主出了个“妙招”，装了比原来宽10厘米的窗户，并把窗户左右的支撑横梁削薄到一半的宽度，以便窗户能够安装进去。幸运的是，房子还没有倒塌，但我们必须替换所有这些支撑横梁。
[*]很可能同一位前任房主将两个单独窗户改成一个大窗户，方法是锯掉侧面的横梁并把底部移到中间。（见照片）因此，承重结构和结构安全必须全面修复。
[*]虽然目前拱形地下室相当干燥（鉴定师也没有发现问题），但邻居最近偶然告诉我们，以前地下室部分区域曾经积水，房子有霉味。为什么以前会这样，现在没有了，未来几年是否会再发生，我们不知道。可能需要建筑法医分析。事实是，这些老地下室密封性不佳，我（感觉）就像坐在一个定时炸弹上。如果三年后地下室仍需昂贵防水处理，绝对会超出预算。这是我们对翻新最担忧的地方。

此外，基本上所有新建房屋主体结构完成后需要做的事情都必须完成：

[*]全新的电气系统
[*]全新的给排水系统（供暖、热水/冷水，所有浴室）
[*]全新的窗户
[*]新门
[*]新保温层
[*]新外墙抹灰
[*]新内墙抹灰
[*]阁楼改造
[*]额外屋顶保温
[*]新屋顶覆盖材料
[*]屋顶天窗
[*]……以及我忘记提的所有东西。

因此，我们至少得投入20万到25万欧元，比我们购房前预计的多了5万欧元。实际上，我们买下的只是【一个需要修缮的毛坯房和一个曾经潮湿的地下室】……

所以我们现在越来越在新建和翻新之间犹豫。由于我们无法独自承担，只能部分出租。正如大家正确指出的，这也存在许多风险，而且非常昂贵。

翻新肯定是可行的。翻新后房子肯定看起来不错。但如果投入了数十万欧元后地下室又再次潮湿，新的横梁也腐烂了，必须重建一栋新房，这将是灾难性的。

附上几张房子和问题的照片。（边界结构，建筑面积约9x9米，层高约2.6米，坐落于510平方米斜坡地块。）

首先，房子内部和外部看起来都非常整洁。虽然已经不是新房，但里面还有原装的地板和门，非常珍贵。比如我不会换掉它们，而是修复。请务必把门留给老房子爱好者，如果你们拆掉的话。我认为半木结构也值得保护。修缮得好，房子会非常漂亮。

地下室不一定要保持干燥。这是现代的一个误区。这个标准应当适用于新房。我们的地下室也不完全干燥，当时设计就是如此。它非常适合储存土豆等物品，不会发霉或生锈，但这并不是新建地下室，对于那个时代来说很正常。当然，如果现在想把地下室作为娱乐室或练习室等用途，就必须花很多钱。

电气系统和其他设施是哪个年代的？

横梁的问题可以修复。仅凭这些不会导致房子倒塌，那早就倒了。不过必须修复，可以通过更换安装等方式，这取决于你们的具体计划。
如果打算维修屋顶，我建议加装屋顶天窗。卫生设施、窗户、阁楼改造、新屋顶覆盖和天窗我是赞成的。内外墙抹灰是新近的吗？外墙新刷过漆吗？为什么还能保持这么好？

腐烂的横梁显然是水问题引起的（你提到涉及厨房和浴室区域，所以很合理）。这也是可以解决的。

我坚持认为，以你们宽裕的预算来看，从我角度看，一切都能轻松解决。很多人会用一半的钱做这事。

地下室不一定非得干燥。这是现代的一个误解。这个要求应该只针对新建筑。我们的地下室也不是完全干燥，当时也不应该是那样。它非常适合储存土豆及类似物品。那里既不会发霉，也不会生锈，但它毕竟不是新建的地下室，对于那个时代来说完全正常。当然，如果现在想在地下室设派对空间或排练室等，就必须投入大量资金。

要把这个年代的地下室升级到新建地下室的居住水平，所需资金是如此之多，以至于我个人认为这是不经济的。

我们也不打算把地下室作为居住空间。地下室主要用作储藏。我主要的担忧是，要完全将地下室的气候和居住环境分开可能非常费力。也就是说，如果地下室有一天变得潮湿并且有发霉的气味，这种气味会传到上面的居住空间（对我来说这是灾难性的想象）。由于我对这么老的地下室经验很少，很难评估这种情况。当时地下室潮湿的原因也很难查明。这里的信息主要是邻居的回忆。可能是（如今已经干燥的）地下室前的雨水蓄水池，或者是屋檐排水管，或者是简单的墙体漏水……也许这值得开一个新帖子讨论。

房子修好后看起来真的非常棒。

在敲掉墙面的抹灰层之前，房子的状况看起来也相当不错。没有什么歪斜之类的问题。房子确实有潜力。至于发现的缺陷是否超出了合理范围……我就不那么确定了。不过，目前这里没听到太多批评的声音，这让我稍微有些鼓舞。

如果当房东不是必须的话，我会把钱投入到一个真正优秀、有老建筑经验且富有创新精神的建筑师上，而不是一般的多户住宅新建项目。

以你们丰厚的预算，一切都可轻松实现。

我想我表达得不够清楚。不是我们不知道钱该花哪儿，而是我们肯定负担不起单独居住更多的开销。翻新预算是15万加一个5万的备用金。上述问题现在已经超出了预算。如果最后建新房，我们确实依赖租金收入。因为我们可以建得更大，所以考虑是否建新房并部分出租。当然，理想状况是自己独住土地，但新建是我们无力承担的。

我以前总听说，把所谓能还清贷款的套房当收入来源是一种纸上谈兵。为什么这里会不同呢？

是关于两个约100平方米加45平方米的户型。对于他们来说，这块地可算“免费”的。由于这里的价值很高，租金也很高，我们才有了这样的想法。（现有物业的平均租金大约是12.5€/平方米）租户风险和高昂的新建成本也使这念头打了折扣，这也是我们左右为难的原因。

到目前为止，我一直听说，一个声称能够还清贷款的附属住房不过是一个天真的计算。为什么这里会不同呢？

这是关于两个大约100平方米加45平方米的单位。对于他们来说，土地几乎是“免费”的。因为这里土地价值很高，租金也很高，我们才有了这样的想法。（目前二手房平均租金为每平方米12.5欧元）租户风险和昂贵的新建成本也让这个想法显得没那么确定，所以我们一直在犹豫不决。

你计划多久才能通过多出来的费用把拆除成本赚回来？根据我粗略的估算，出租收入为1700欧元（每年约2万欧元），租金成本为60万欧元，需大约30年。利息和更高的备用金对大房子的影响，大概可以通过租金上涨来平衡。换句话说，你至少有25年时间，租金收入才会对你有利。

这也是我们的考虑。30年后，在新建方案里，你会拥有一个更大、更崭新的房产。到那时，也许值得它已经还清贷款了。

我宁愿以后买一个独立的小型多户住宅或双户住宅，这样比较省心。

对于和租户住在同一个房子里，这是可以理解的想法。只是，在我住的地方，没有150平方米、60万欧元的新双户住宅。这个钱只能买到土地。