La propriété du projet est-elle finançable ?

Bonjour chers membres,

nous (34/30) sondons actuellement nos finances afin de vérifier si nous avons même une chance réaliste d'acquérir un bien immobilier. Nous souhaiterions acheter un [ETW], de préférence un neuf. Ce que nous avons vu jusqu’à présent sur les portails habituels, le prix d’achat se situerait toujours entre 400 000 et 480 000 € inkl. Nebenkosten dans la région de FFM.

Revenu mensuel, tous deux en CDI :

Moi : ~3000 € + 200 € (prime mensuelle, fixée et approuvée pour X années, assez sûre)
Elle : ~1000 € (temps partiel)

Je ne prends pas en compte la prime annuelle (~5000 €)

Revenus totaux à 4342 € (inkl. Kindergeld)
Dépenses mensuelles (hors loyer charges comprises) : futures 1200 €/mois, temporairement à cause de la Kindergrippe à 1530 € = comprennent

Assurances
Coiffeur
Kindergrippe
Voitures (la voiture de fonction est déjà déduite du salaire ci-dessus)
Nourriture, couches, etc.
Contrats téléphoniques

Notre plan familial est terminé avec 1 enfant

Nous avons économisé ~130 000 €. Je ne voudrais cependant n’utiliser qu’environ 100 000 € de capital propre.

J’ai un bon pressentiment car nous aurions pas mal de marge de sécurité, même avec un remboursement plus élevé. Nous sommes aussi de bons économes, il ne nous manque rien.

Nous sommes prudents, c’est pourquoi nous ne voulons rien vivre “à la limite”.

Comment évaluez-vous cela d’après votre expérience ?

Pour un prix d'achat de 400T et 100T de fonds propres, je trouve que c'est une chose assez solide.

Option A : orientée sécurité, prêt de 300T
selon WWW : 20 ans fixe : 1,84 % d'intérêt, 3,14 % de remboursement - mensualité 1250€
Capital restant dû après 20 ans : 71T€, durée totale environ 24,9 ans

25 % de fonds propres, mensualité environ 30 % du net
+ grâce à ton bonus, tu pourrais encore réduire la durée avec des remboursements anticipés.

Option B : risque un peu plus élevé en raison d'une mensualité plus élevée, plus de fonds propres +15T
Prêt 285T, fonds propres 115T
selon WWW : 15 ans : 1,41 % d'intérêt 4,5 % de remboursement - mensualité 1403€
Capital restant dû après 15 ans : 71T€, durée totale : 19,3 ans

28,75 % de fonds propres, mensualité environ 32,5 % du net

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Si le prix d'achat tend plutôt vers 480T, je vois cela beaucoup plus critiquement.
Prêt de 380T avec un net de 4,3, ouf.
En raison de l'âge, je ne ferais pas courir les prêts plus de 25 ans.
Cela n'est possible qu'avec une mensualité >1500€
Avec les frais annexes + entretien, on arrive à près de 2T€ rien que pour le logement.
Je trouve cela personnellement trop élevé.

Voici comment on peut déterminer le montant maximal du prêt :

Sur Internet, il existe des tableaux pour la durée de remboursement issus de la combinaison taux d'intérêt + amortissement.
Donc, quelle est la durée de remboursement selon quel taux d’intérêt et quel taux d’amortissement.
Les deux constituent l’annuité.

Par exemple, taux d’intérêt 2 % + amortissement 3 % = 5 % d’annuité
Durée de remboursement selon le tableau : 25,7 ans
Pour 4 % d’amortissement, taux 2 % -> 20,3 ans

Avec une mensualité fixée, il est alors possible de calculer le montant maximal du prêt.

Exemple : 1250€ x 12 = 15000€ / (5 - annuité) = 3000€ * 100 = 300k€ prêt total
Avec 6 % d’annuité : 250k de prêt

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Pour pouvoir supporter des prêts plus élevés (400k), il faut soit augmenter la mensualité (risque plus élevé), soit réduire l’annuité (durée plus longue)

Merci pour vos contributions, je vais les examiner tranquillement tout de suite.

Quelques questions de compréhension :

Est-il judicieux d’épargner encore 3-4 ans pour augmenter les fonds propres ? En fin de compte, on perd « le loyer » pendant ce temps pour rembourser le crédit.

Si je mise sur un crédit de 350k €, je peux, grâce à un faible amortissement, stabiliser la mensualité autour de 30-40% du revenu net, éventuellement moins. Il est clair que le montant total des intérêts sera élevé. Je réduirais la somme des intérêts/la durée grâce à notre mode de vie frugal en effectuant des versements exceptionnels annuels. Nous sommes de bons épargnants, sans contrainte.

Le risque est naturellement l’obligation de versements complémentaires (pondération du risque selon les versements exceptionnels) et d’autres coups durs imprévisibles, comme le chômage, la maladie, etc. Mais là aussi, je suis coincé. Car je dois payer le loyer quoi qu’il arrive. Et dans mon secteur, il serait plutôt plus élevé que plus bas.

Y a-t-il une erreur de logique de ma part concernant les risques ?

Quelques questions de compréhension :

Est-il judicieux d'épargner encore 3-4 ans pour augmenter les fonds propres ? En fin de compte, on perd alors le "loyer" pour rembourser le crédit.

Si je parie sur un crédit de 350k €, je peux régler la mensualité dans une fourchette de 30-40 % du revenu net grâce à un faible remboursement, éventuellement moins. Il est clair que cela entraîne également un montant total d’intérêts élevé. Je réduirais la somme des intérêts/la durée grâce à notre mode de vie frugal par des versements annuels supplémentaires. Nous sommes en effet de bons épargnants sans nécessité.

Le risque est bien sûr l’obligation de versements supplémentaires (pondération du risque selon les versements supplémentaires) et d’autres coups du sort imprévisibles, comme le chômage, la maladie, etc. Mais là je suis aussi coincé. Car il faut payer le loyer de toute façon. Et celui-ci serait plutôt plus élevé que plus bas dans mon environnement.

Ai-je commis une erreur logique concernant les risques à un moment donné ?

La question de savoir combien de fonds propres tu dois engager ne peut être répondue que si tu sais ce que tu dois emprunter.

Les améliorations des taux d’intérêt grâce à l’apport de fonds propres varient d’une banque à l’autre. Mais on peut grossièrement dire qu’il y a de meilleurs taux sous 100 %, 90 %, 80 % et en dessous de 60 % d’engagement. Avec un engagement de 81 %, tu n’obtiens pas le taux sous 90 %, mais celui sous 80 %.

Ainsi, sans préciser la proportion d’engagement, pas de déclaration possible. L’engagement se réfère en outre au prix d’achat net. C’est-à-dire après déduction du notaire, des frais de registre foncier, de la taxe foncière, du courtier, etc. (frais annexes à l’achat).

Cela signifie que si la copropriété coûte 480k € et que tu as 100k € de fonds propres, alors, à titre d’exemple en NRW, 60k € sont consacrés rien qu’aux frais annexes. Il reste 40k € pour améliorer la proportion d’engagement. Ce serait alors un financement à 91 %.