La construction d'une maison est-elle finançable ?

La propriété de la maison est prouvée par le registre foncier. Mais dans le registre foncier, il n’y a que des terrains et pas de maisons ! Après la fin de la durée du bail emphytéotique, la maison appartient au bailleur (il y a bien une indemnisation, mais elle ne doit représenter que les 2/3 de la valeur marchande de la maison, ce qui pour une maison ancienne tend facilement vers zéro) ! Ou les notaires écrivent-ils aussi des bêtises ?

Tant que le bail emphytéotique (en général 99 ans) est en cours, la propriété de la maison n’appartient pas au propriétaire du terrain. Ce n’est qu’après que la maison et le terrain sont réunis en une seule unité. Si ce n’était pas le cas, le constructeur de la maison ne pourrait pas demander de prêt, car il ne pourrait pas offrir de garanties à la banque. Lis simplement correctement la fiche d’information de ton lien :

Selon la réglementation de la loi, un bail emphytéotique (exprimé simplement) est le droit d’avoir un bâtiment sur un terrain (étranger). La propriété du terrain et la propriété du bâtiment (par ex. maison d’habitation et garage) sont donc dissociées. Cela est également valable lorsque le bail emphytéotique est établi sur un bâtiment déjà construit. Cela déroge au principe du droit allemand selon lequel le propriétaire du sol possède toujours aussi tout ce qui est construit sur son terrain – les parties essentielles dites –.

Au fond, le titulaire du bail emphytéotique (preneur du bail emphytéotique) – à quelques restrictions près – peut disposer de son « terrain fictif » avec bâtiment pendant toute la durée du bail emphytéotique comme un propriétaire foncier. En particulier, le bail emphytéotique peut être grevé, il peut être vendu et hérité.

La propriété de la maison est prouvée par le registre foncier. Mais dans le registre foncier, il n’y a que des terrains et pas des maisons ! À la fin de la durée du bail emphytéotique, la maison appartient au propriétaire du terrain (il y a certes une indemnité, mais elle ne doit représenter que les 2/3 de la valeur vénale de la maison, laquelle pour une maison ancienne tend facilement vers zéro) !

Je m’épargne la lecture en diagonale de la notice, car :
je suis inscrit en tant que propriétaire au registre foncier ! Pour ce terrain en bail emphytéotique.
(Je viens juste de vérifier, puisque je suis en train de classer et ranger et que j’avais le dossier en main)

Ou bien les notaires écrivent-ils aussi seulement des bêtises ?

Parfois, la lecture en diagonale en tant que profane ne conduit pas forcément à la vérité.
Et oui : en principe, on sait que le "papier" peut être très patient sur Internet.

Je me passe de la lecture en diagonale de la fiche d'information, car :
je suis inscrit comme propriétaire au registre foncier ! Pour ce terrain en droit de superficie.
(Je viens juste de vérifier, car je suis en train de ranger et trier et j'avais le classeur en main)

Parfois, la lecture en diagonale en tant que profane ne mène pas forcément à la vérité.
Et oui : en principe, on sait que le "papier" sur Internet peut être très patient

Presque vrai
Tu n'es pas inscrit comme propriétaire du terrain, c'est toujours l'octroyant du droit de superficie qui y figure. Il existe un deuxième registre foncier, le registre foncier du droit de superficie. C'est là qu'il est noté que tu es le propriétaire du droit de superficie – tu peux utiliser le terrain (plus ou moins) à ta guise, le construire, etc.
Mode donneur de leçons off...

Je trouve d'ailleurs que le droit de superficie n'est pas mal, il est actuellement cependant plus cher que l'achat du terrain, car en général l'octroyant du droit de superficie souhaite une rémunération d'environ 5 % sur la valeur du terrain sous forme de redevance de superficie. Il y a cependant toujours des exceptions ici aussi.

Presque correct
Tu n’es pas inscrit comme propriétaire du terrain, il y a toujours le bailleur du droit emphytéotique.

Toi... honnêtement... je n’ai malheureusement pas eu beaucoup de temps pour répondre à tout ici, ni non plus l’envie de poster chaque ligne de l’extrait cadastral (car il y a évidemment d’autres choses concernant le bail emphytéotique)
Mais ce que Elina a posté ici est clairement faux et ne peut pas rester ainsi.

En résumé, ce qui compte, c’est qu’un terrain en droit emphytéotique ne devrait pas représenter d’inconvénient pour la plupart des constructeurs. Il faut simplement s’y intéresser.

Et qui voudrait acheter ça, si un jour vous voulez vendre ?

Grâce au prix d'achat plus avantageux, le nombre d'acheteurs potentiels augmente même.
Lors de notre recherche de biens immobiliers d'occasion récents, certains maisons avec un droit emphytéotique se trouvaient dans le budget souhaité. Ces maisons avec terrain n'apparaîtraient pas du tout dans notre liste de recherche.
Je trouve problématique une vente vers la fin du contrat de bail emphytéotique.

D'ailleurs, je pourrais imaginer que les conditions d'intérêt du bail emphytéotique soient un peu plus avantageuses, car le rapport entre les fonds propres et le montant du financement est meilleur.

Je ne pense pas cependant qu'un loyer emphytéotique de 5 % puisse actuellement s'imposer (même sur 100 ans). Cela correspondrait sur la durée à une valeur multipliée par 5 de la parcelle. Même valorisée par elle-même, la parcelle serait aujourd'hui clairement trop chère avec ce taux d'intérêt.