Un conseiller en financement immobilier est-il présent ?

Il ne s'agit pas de le calculer moins cher, mais simplement d'expliquer cela à Hagiman2000. Je ne veux pas m'avancer trop avec des interprétations quelconques, mais pour le moment, cela me semble qu'il se demande entre autres pourquoi il devrait débourser 15 000 pour la [Außenanlage], alors qu'il veut au maximum répartir autour de 2-3 seaux de graines de gazon.

Non. Apparemment, je n'ai pas compris le système de l'hypothèque musculaire. Je pensais qu'on ajoutait la somme X aux fonds propres et la somme X aux coûts de construction. Mais j'aurais accès à la somme X des coûts de construction sous forme de paiements que je justifie avec des factures.

Il semble cependant que, avec l'hypothèque musculaire, je modifie uniquement le pourcentage d'endettement en ma faveur. Au lieu d'investir 30 000 de fonds propres dans le financement de la construction et de réserver 15 pour le terrain, les murs et les aménagements extérieurs, le financeur de la construction investit maintenant 45 000 de fonds propres et consacre 15 000 aux coûts de construction pour l'aménagement extérieur (aussi appelé matériel). De ces 15 000, je reçois alors un paiement.

Ici, deux leviers ont donc été utilisés directement pour améliorer le pourcentage d'endettement et pas seulement un (et c'est probablement ce qui m'a embrouillé).

Ai-je bien compris (car le premier calcul était coût de la maison + SW + frais annexes d'achat - fonds propres (30 000), donc complètement sans aménagements extérieurs ni apport en travail) ?

Bonjour,

selon ma compréhension, le bâtiment a des coûts de production de X K€. Les coûts de production sont la somme du capital étranger (prêt), des fonds propres liquides investis dans la production, et de la valeur des prestations en nature. Les prestations en nature sont prises en compte avec une valeur comparable aux coûts salariaux d’un artisan et sont ainsi ajoutées aux coûts de production. (Part musculaire) L’endettement est ensuite le quotient du capital étranger divisé par les coûts de production multiplié par 100 %. Des frais annexes d’acquisition doivent également être couverts à partir des fonds propres disponibles.

Retenir des fonds propres pour les sols, les matériaux de peinture, etc., ne change rien au fait qu’ils comptent parmi les coûts de production. Une banque souhaite en général un état des coûts cohérent sur l’ensemble de la production du bâtiment.

Les fonds propres à apporter dans le financement global pour la production d’un bâtiment fini doivent être engagés en priorité par rapport au capital étranger de la banque.

Cela conduit à un déplacement quant à l’utilisation des fonds propres, par rapport à ce que tu avais initialement prévu. Toutefois, cela n’a aucune importance pour l’approche des coûts totaux de production. Alors, ce sont simplement les papiers peints que la banque paiera.

C’est ainsi que je l’expliquerais maintenant avec mes propres mots, en tant que non-banquier.

Cordialement, Sven by Tapatalk

Je viens justement d’un autre financeur de construction et j’ai plein de points d’interrogation dans la tête.

Il m’a dit ce qui suit (je laisse de côté les [Baunebenkosten], car ils n’ont rien à voir avec la question) :

293.800€ prix de la maison
20.100€ souhaits particuliers
15.000€ travail personnel
------------------------------
328.900€ total

Capital propre :

45.000€ en liquidités
15.000€ travail personnel
------------------------------
Total 60.000€

Un autre financeur de construction a calculé comme suit :

293.800€ prix de la maison
20.100€ souhaits particuliers
15.000€ travail personnel
15.000€ matériel
------------------------------
343.900€ total

Capital propre :

45.000€ en liquidités
15.000€ travail personnel
------------------------------
Total 60.000€

Le deuxième financeur de construction a dit que les 15.000€ de travail personnel dans les coûts de construction ne sont pas pris en compte, ils sont simplement déduits 1 pour 1 (je l’avais déjà écrit ici) et c’est pour cela que les coûts du matériel doivent encore être ajoutés.

J’ai demandé au financeur de construction d’aujourd’hui pourquoi il n’a pas inclus les 15.000€ pour le matériel. Il a expliqué que considérons le cas suivant :

Les corps de métier coûtent 30.000€, dont 15.000€ correspondent à la main-d’œuvre et 15.000€ au matériel (bien sûr, ce n’est rarement 50%/50%, mais on calcule ainsi pour simplifier).

La banque doit payer le matériel de toute façon, que ce soit une entreprise artisanale qui réalise les travaux ou non. Ce qui ne se produit pas ce sont les coûts de main-d’œuvre, donc ceux-ci sont déduits et considérés comme une hypothèque musculaire dans le capital propre.

Simple question, qui a raison ?

Ne te complique pas la vie : comme Nordanney l’a déjà écrit : la cabane coûte "tutti kompletti" 368k (frais annexes inclus). C’est toi qui paies, pas la banque !

Il s’agit maintenant seulement de savoir combien la banque doit te prêter. Tu as 45k en liquide et tu apportes 15 000 euros de travail salarié. La banque doit donc financer 308 000 (frais annexes inclus).

Dès que tu signes chez le notaire, 338k sont dus. Tes 45k en liquide entrent là-dedans et 293k supplémentaires viennent de la banque. Le crédit bancaire restant de 15 000 tu peux ensuite le débloquer dès que tu commences à peindre, poser le sol et aménager l’extérieur.
Au final, la maison comprend : 338k (prix + frais annexes) + 15k (matériel) + 15k (salaires (fournis par toi-même)) = 368k prix total

Tu as 45k en liquide et 15k en "apport personnel". Tu as donc besoin de prêts à hauteur de 308 000 euros ! Point.