Un conseiller en financement immobilier est-il présent ?

Je me suis alors donné la peine de calculer à quel point le taux d’intérêt pour le financement de suivi du prêt KFW doit être mauvais pour que l’offre Ing-Diba soit meilleure (en regardant la mensualité).

Le crédit Ing-Diba se calcule rapidement.

Montant du prêt : 312 000€
Taux nominal : 2,12%
Amortissement : 2%
Durée : 15 ans.

Mensualité : 1071€
Capital restant dû : 201 920€

Avec les deux offres Sparkasse, c’est plus compliqué, car ici après 10 ans le prêt KfW arrive à échéance et doit être refinancé. Quand on compare les trois offres après 10 ans, alors c’est bien sûr la deuxième offre Sparkasse (celle à 1,99%) qui est la meilleure (parce qu’on peut économiser la différence sur la mensualité et l’utiliser comme remboursement anticipé).

Sparkasse 262 000€ (2,07% intérêts / 2% amortissement) 50 000€ KfW (à 1,61% intérêts et 2,22% amortissement)

Mensualité durant les 10 premières années = 889€ Sparkasse + 160€ KfW = 1049€ (donc 22€ de mieux que l’offre Ing-Diba)

Après 15 ans, sur les 262 000€, il reste un capital dû de 169 922€. (La mensualité du prêt Sparkasse reste 15 ans à 889€ par mois)

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Après 9 ans (une année est sans amortissement), il reste sur les 50 000€ KfW un capital dû de 39 258€ (la mensualité du prêt KfW était de 160€ pendant ces 10 ans). Celui-ci doit être refinancé.

Disons que la meilleure offre dans 10 ans est à 5%, alors il en résulte ce qui suit :

*Le refinancement n’a été calculé que pour la période de 10 à 15 ans afin de pouvoir comparer avec Ing-Diba*

Mensualité 236€ et un capital dû de 34 319€

Capital dû Sparkasse 15 ans + capital dû KfW après 15 ans (à 5% pour la période 10-15 ans) = 169 922€ + 34 319€ = 204 241€

La mensualité pour la période 10-15 ans est de : 1125€ (889 Sparkasse + 236 refinancement KfW)

Si on considère maintenant que pendant les 10 premières années on a économisé par rapport à l’offre Ing-Diba 22€, cela fait 2640€ (22 x 120). Nous déduisons cela du capital dû = 201 601€

J’ai alors calculé à quel point le taux du crédit de refinancement doit être mauvais pour que la mensualité pour les années 10-15 soit identique chez Ing-Diba et Sparkasse.

Je suis arrivé à un taux de 3,35%. En dessous on paie moins par mois, au-dessus plus (comme dans l’exemple ci-dessus avec 5%).

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Je sais, c’est pas mal de texte. Le calcul est-il correct ainsi ?

Pour la deuxième offre Sparkasse avec 1,99% et seulement 40 000 KfW, j’arrive à un taux de refinancement d’équilibre à 4,2% et un capital dû après 15 ans de 199 779€ (avec une mensualité plus basse, tant de remboursements anticipés étaient encore possibles, et avec une mensualité plus basse le taux du financement de suivi peut aussi être plus élevé avant que la mensualité soit identique à Ing-Diba).

D'une manière ou d'une autre, ça devient de plus en plus confus. Financez-vous maintenant 308k ou 316k ou 312k ? Le taux chez Ing-Diba est-il de 1071 ou 1085 ? Pour l'offre n° 2, tu as indiqué 1053 une page plus tôt, ici c'est maintenant 1049 et pourquoi dois-tu même refinancer ?

Je l'avoue, je n'ai pas d'expérience avec les prêts KfW, mais ils offrent bien des durées de 35 ans, seule la fixation du taux est limitée à 10 ans et il faudrait quand même qu'il se passe pas mal de choses avant que la KfW exige des taux nettement plus élevés que ceux "habituels" à ce moment-là, non ?

La maison que nous voulions nous a été prise, d'où le besoin de financement un peu plus élevé qu'au tout début de ce fil.

Oui, les mensualités sont différentes, car elles sont calculées une fois par le financement construction et une autre fois avec le calculateur d'amortissement mentionné ci-dessus. L'important est juste que je calcule les trois offres de la même manière. Je ne peux pas te dire pourquoi le calculateur d'amortissement donne des mensualités différentes.

Oui, la KfW est possible avec une durée de 35 ans. Après les 10 ans de taux fixe, la KfW revient aussi vers toi avec un financement de suivi. L'expérience a montré que ces conditions sont très mauvaises et que tu obtiendras de meilleures conditions auprès d'une autre banque sur le marché. Où nous faisons ce financement de suivi n'a pas d'importance pour le moment, l'important est que les offres des Sparkassen nécessitent un financement de suivi après 10 ans.

Ah oui, les taux de la KfW ne sont pas si bons. Regarde simplement quel taux d'intérêt tu obtiens actuellement auprès d'une banque pour un prêt de 50 000 € avec un taux d'intérêt fixe de 10 ans (c'est précisément ce que tu obtiens avec la KfW). Tu arriveras aussi facilement à 1,6 %, c'est-à-dire exactement ce que la KfW te propose comme conditions.

Tu as raison, j'ai googlé ça, le financement relais chez la KfW n'est apparemment plus subventionné et donc au moins plus aussi avantageux.

À votre place, ou dans votre situation, je me ferais toutefois faire une offre comparative avec une durée d'engagement sur les intérêts d'au moins 25 (de préférence 30) ans. Que ce soit maintenant 10 ans, comme chez la KfW, ou 15 ans, comme chez l'Ing-Diba - vous courez en tout cas le risque de ne plus pouvoir supporter la dette résiduelle non négligeable en cas de hausse des taux d'intérêt.

Le financement de la reprise n'est souvent plus effectué par la KfW, car les banques peuvent souvent te faire de meilleures offres, car la valeur de nantissement est alors également plus basse.

En gros, peu importe d'où vient l'argent, tant que les taux d'intérêt sont corrects.