Un prêt à échéance unique et un ETF valent-ils actuellement la peine d'être envisagés ?

Actuellement, en raison des taux bas, il est possible d'obtenir un financement immobilier avantageux.

Qu’est-ce qui s’oppose actuellement, par exemple, à gérer une partie du prêt immobilier par un prêt in fine, et à placer le montant de l’amortissement dans des ETF ou sur la durée dans un plan d’épargne en fonds ?

Par exemple, 50 000 € sur 10-20 ans sous forme de prêt in fine, qui pourrait déjà être couvert par un ancien contrat d’assurance-vie capitalisée conclu avant 2000 et donc considéré comme « sûr ». Et investir l’amortissement économisé, par exemple 200 €, dans un ETF / plan d’épargne en fonds ?

C’est un pari 50/50, mais puisque le prêt in fine est en principe déjà sécurisé, et que l’assurance-vie durerait encore 20 ans, les risques seraient limités ?

Donc tu écris que l’amortissement est de toute façon sécurisé via l’assurance-vie, qui est si ancienne a) qu’elle garantit un taux minimal plus élevé que l’intérêt actuel du financement et b) qu’elle est exonérée d’impôts.

Ainsi, je le ferais !

Pourquoi :
1) En économisant grâce aux ETF, tu aurais à la fin certainement plus d’argent que celui que tu aurais amorti autrement !
2) Nous avons une inflation de 1,5 à 2 % par an, c’est-à-dire que les prix continuent de monter, donc les entreprises prennent aussi de la valeur.

Risque :
Il se peut que tu n’atteignes pas ton objectif au bout de 10 ans, que tu sois largement en positif au bout de 8 ans, en négatif à 10 ans, puis à nouveau en positif à 15 ans.
MAIS cela n’a pas d’importance pour toi puisque tu n’as pas besoin de cet argent à la fin de la période de fixation du taux (car sécurisé par l’assurance-vie). C’est pourquoi je dirais qu’avec cette flexibilité, le risque est quasiment nul !

Dans mon cercle d’amis, beaucoup choisissent un amortissement de 1-2 %, et les 2-3 % supplémentaires sont investis en ETF.
Ensuite, 2-3 ans avant la fin de la période d’intérêt, ils regardent quand sortir des ETF et essaient de trouver une bonne sortie, éventuellement plus tôt.
Au final, le capital restant dû est donc probablement plus faible que s’ils avaient opté pour un amortissement constant de 3-5 %.

PS. Musketier a déjà fait de bonnes propositions ici.

Les frais annexes d'achat sont toujours perdus, à chaque transaction (achat/vente).

Mais prenons 20 % de capital propre. Alors ce capital propre est levieré d'un facteur 5. C’est-à-dire que si je subis une perte de 20 % lors de la vente d’une maison, mon capital propre est déjà perdu.

C’est impressionnant, n’est-ce pas ! Est-ce que chacun en a déjà vraiment conscience ?

Maintenant, le capital emprunté est aussi essayé de couvrir par une opération de différentiel de taux d’intérêt (un pari !).

On appelle cela dans d’autres circonstances un fonds de couverture. Un citoyen investisseur normal ne peut pas en acheter, seulement un investisseur institutionnel. Pour une bonne raison !

Mais soi-même est au moins aussi intelligent que ces investisseurs, qui ne s’occupent de rien d’autre. Ou pas ?

PS : Une différence importante : si le fonds de couverture subit une défaillance, il est généralement systémique (TINA), alors le secteur public intervient. Mais ce n’est pas le cas du petit investisseur !

Les frais annexes à l'achat sont toujours perdus, à chaque transaction (achat/vente).

Mais supposons 20% de fonds propres. Alors ces fonds propres sont levés par un facteur 5. C’est-à-dire que si je fais une perte de 20% à la vente de la maison, mes fonds propres sont déjà partis.

C’est dingue, non ! Est-ce que tout le monde l’a déjà vraiment réalisé ?

Maintenant, le capital emprunté est en plus essayé d’être couvert par une opération d’arbitrage sur la différence de taux (un pari !).

On appelle ça dans d’autres circonstances un hedge fund. Ce genre de produit, un investisseur particulier ne peut pas l’acheter, uniquement un investisseur institutionnel. Et pour une bonne raison !

Mais on est soi-même au moins aussi intelligent que ces investisseurs qui ne s’occupent que de ça. Ou pas ?

PS : Une différence importante : si le hedge fund connaît un problème, il est généralement systémique (TINA), les pouvoirs publics interviennent alors. Mais pour le petit investisseur aussi ?

euh....

alors nous parlons ici :

Capital :
1. 50 000 EUR de prêt, garanti par 50 000 EUR d’assurance vie (donc il n’y a plus de dette restante à 0,0 EUR, à l’échéance ! Ce que l’on investit ici en ETF vient en PLUS !). Si on lit bien tout cela !!!! Donc on investit l’argent qu’on mettrait normalement de côté pendant la phase de remboursement !
2. mes connaissances remboursent le prêt (comme on le fait actuellement habituellement !). Mais ils peuvent mettre plus de côté, et il y a 2 possibilités :
soit un remboursement anticipé dans le prêt, soit dans des ETF, et si les ETF ont bien progressé, on peut utiliser cela comme remboursement anticipé.

Coûts :
si on s’est davantage penché sur le sujet, on sait qu’avec 0,1-0,2% de frais on s’en sort largement !

Choix :
il faut également s’y intéresser sérieusement, et investir où l’on s’y connaît.
Moi je le fais depuis plus de 20 ans, et j’investis ce dont je peux me passer à long terme. Mon portefeuille a été divisé par deux dans les années 2000, mais maintenant je suis de nouveau en positif, avec un rendement net après frais supérieur à 8% par an... (net)

Les hedge funds font tout à fait autre chose... Ils investissent de manière risquée l’argent des autres...
et de cela on n’a JAMAIS PARLÉ ici !!!

On peut appeler hedge fund le fait d’acheter une maison pour 200 000 EUR, de contracter un emprunt de 250 000 EUR pour payer 200 000 EUR pour la maison et investir 50 000 EUR en actions !

Tout est en principe correct comme Hyponex l'a écrit.

J'aurais le choix ou plutôt cela se résume à 3 variantes...

Variante A : Je laisse tout se dérouler ainsi et rembourse le prêt avec l'assurance-vie à la fin de la durée. La possibilité théorique de remboursement anticipé que j'ai annuellement/mensuellement j’en profite pour un ETF et j’espère qu’après la fin de la période à taux fixe, et les coûts/impôts, l’ETF me rapportera assez pour que je sois en bénéfice, ou du moins pour sauver/garder autant que possible de l’assurance-vie.

Variante B : Chaque année, je verse systématiquement toutes les sommes de remboursement anticipé dans le prêt, je le rembourse jusqu’à la fin de la durée et je me réjouis de l’assurance-vie que je perçois.

Variante C : C’est la même chose que la variante A avec la différence que l’ETF est en perte à la fin de la durée, je prends l’assurance-vie et rembourse le prêt, puis je joue encore quelques années avec l’ETF en espérant qu’il soit de nouveau en plus-value.