Financement achat maison existante BW, 800-850 k€

  • Erstellt am 08.12.2021 14:01:55

ArmAberSexy

08.12.2021 14:01:55
  • #1
Bonjour à tous,

Cela fait plusieurs jours que je lis d’innombrables discussions existantes ici sur divers scénarios de vie et de financement et d'abord un grand merci pour cette quasi-évidence avec laquelle vous conseillez ensemble les jeunes de manière si compétente et riche en expérience de vie sur un sujet aussi important. Il ne reste plus qu’à espérer que vous pourrez aussi trouver un peu de temps pour évaluer notre scénario, à moi et ma partenaire, de façon objective (nous sommes des pionniers parmi nos amis et les parents, eh bien, on connaît, c’est une toute autre génération).

Ma partenaire et moi, après 7 ans de relation et 3 ans passés à vivre dans une grande ville, sommes depuis environ 2 ans à la recherche intense et sans compromis d’une maison individuelle dans le sud de l’Allemagne (région de Karlsruhe). Jusqu’à présent, nous partions du principe que nous ne trouverions jamais une maison existante parfaite et nous nous sommes déjà informés dans le sens de la construction d’une maison, mais soudainement, c’est arrivé – la maison parfaite. Cependant, avec 850k€, elle dépasse plutôt notre budget envisagé (600-700k). Voici toutes les informations :

Informations générales sur vous :

    [*]Quel âge avez-vous ? Elle 28, Lui 29
    [*]Y a-t-il des enfants ? Non
    [*]Des enfants sont-ils prévus ? Oui, 2 dans 3-5 ans
    [*]Que faites-vous professionnellement ? Elle est contrôleur de gestion chez un fournisseur d’énergie, lui consultant dans une PME, tous deux sortis récemment de l’université (1-2 ans)
    [*]Combien d’heures travaillez-vous ? Elle 36h, Lui 40h

Situation des revenus et du patrimoine :

    [*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? Elle 3000€ net, Lui 3200€ net, les perspectives salariales sont globalement bonnes dans les secteurs respectifs
    [*]Quel capital propre possédez-vous ? 250k€
    [*]Combien de capital propre voulez-vous investir dans le projet maison ? 150k€, le reste sera placé "sans risque" mais disponible en ETF sur les marchés financiers

Situation des dépenses :

Coûts du logement :


    [*]Loyer actuel hors charges 650€
    [*]Loyer actuel charges comprises 900€
    [*]Eau, égouts, taxe poubelle, nettoyage des rues : inclus dans le loyer charges comprises
    [*]Téléphone, Internet, mobile 60€

Coûts de mobilité : Nous avons estimé en moyenne 250€ par mois pour tous les postes associés

Coûts des assurances : Actuellement seulement une assurance responsabilité civile privée ~7€

Frais de vie courante : Nous avons estimé en moyenne 400€ par mois pour cette catégorie

Épargne : 1000€ doivent continuer à être économisés notamment pour des remboursements anticipés

Autres dépenses : Rien à part environ 5000€ de dettes restantes au titre du Bafög

Total des revenus et des dépenses :


    [*]Revenus totaux 3000€ + 3300€ + (~800€) = 6300€ (7100€)
    (Les ~800€ sont des loyers potentiels d’un bel appartement annexe qui fait partie de la maison à acheter. Selon le propriétaire, en fonction du taux d’occupation, ce logement est loué entre 8000€ et 12000€ par an à des navetteurs, etc.)
    [*]Dépenses totales : Je pense que c’est difficile sans définir précisément les postes. Ma définition à ce stade est
    Moment ACTUEL : Loyer + mobilité + autres charges fixes mensuelles + taux d’épargne = environ ~3400€
    [*]Solde 3900€
    [*]Dont somme loyer hors charges et épargne renonçable (ex. taux d’épargne pour la maison) 250€ + 2000€ = 2250€


Informations générales sur la propriété :

    [*]Quelle est la taille du terrain ? 530m²
    [*]Quel est la valeur foncière ? environ ~400€/m²
    [*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? Ancien bâtiment intensivement modernisé de 1977
    [*]Garages ? Un garage
    [*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) 253m² surface habitable, 120m² surface utile

Coûts de construction ou d’achat :


    [*]Frais annexes à l’acquisition (7 %) 56 000€
    [*]Coûts de rénovation et/ou de remise en état
    La maison a été rénovée ou remise en état par étapes à partir de 2013/14. Les prestations incluses sont notamment :

Rénovation de base en 2013/2014 :
- fenêtres partiellement remplacées (double et triple vitrage)
- toutes les canalisations d'eau et d'égout remplacées en acier inoxydable et plastique
- tuyaux de chauffage et radiateurs partiellement renouvelés
- câblages électriques partiellement renouvelés et étendus
- câblage LAN dans presque toutes les pièces
- revêtements de sol, murs enduits
- toit y compris isolation (isolation entre chevrons 20 cm)
- les murs extérieurs du sous-sol isolés (avec enduit d’étanchéité épais, isolation périmétrique 12cm, WLF035)
- aménagement des pièces du sous-sol en appartement annexe
- remplacement de la cheminée
- chape sur la terrasse toiture refaite

Autres modernisations/extensions 2020/2021 :
- installation de 6 fenêtres de toit (Velux triple vitrage)
- les murs extérieurs de l’extension du toit isolés et refaits à la chaux
- nouvelles portes de garage électriques
- nouveau pavage à l’entrée du garage
- nouvelle installation de vidéophone de Busch & Jäger
- protections remplacées et installation différentiel FI

De notre point de vue, pratiquement tout a été fait sauf le remplacement de la chaudière à mazout. Actuellement, selon les indications, la maison nécessite 97kWh/m²a, ce qui correspond selon le réseau à une consommation annuelle de mazout de 3000L = 2550€ à 0,85€/L. La maison se trouve donc avec l’ancienne chaudière dans la classe d’efficacité énergétique C.

Ce qui me préoccupe un peu est que je ne connais pas les températures de départ nécessaires pour le chauffage, et ne peux pas vraiment me fier à une indication, mais celle-ci serait principalement importante pour un passage intelligent à une pompe à chaleur si cela s’avérait nécessaire. Après tout, il y a un chauffage par le sol en bas, ce qui est probablement une autre condition préalable.

Résumé des coûts :











































Maison
800.000,00 €
Frais annexes
56.000,00 €
Coût total aujourd’hui
856.000,00 €
Frais annexes
56.000,00 €
Remboursement pour 10 %
80.000,00 €
Remise d’argent supplémentaire remboursement
20.000,00 €
Capital engagé aujourd’hui
156.000,00 €
Montant du crédit (90 %)
700.000,00 €



    [*]Montant du prêt 700k€
    [*]Type de crédit Prêt amortissable
    [*]Taux d’intérêt nominal 1,14%, Sparkasse
    [*]Durée fixe du taux 10 ans


Nous avons calculé deux scénarios : le plus lent et le plus rapide acceptable :

Lent (pas de remboursement anticipé)













































































































Intérêt 1,14 % Remboursement
Crédit Annuel Mensuel Annuel Mensuel
1ère année
700.000,00 €

7.980,00 €

665,00 €

24.000,00 €

2.000,00 €
2ème année
676.000,00 €

7.706,40 €

642,20 €

24.000,00 €

2.000,00 €
3ème année
652.000,00 €

7.432,80 €

619,40 €

24.000,00 €

2.000,00 €
4ème année
628.000,00 €

7.159,20 €

596,60 €

24.000,00 €

2.000,00 €
5ème année
604.000,00 €

6.885,60 €

573,80 €

24.000,00 €

2.000,00 €
6ème année
580.000,00 €

6.612,00 €

551,00 €

24.000,00 €

2.000,00 €
7ème année
556.000,00 €

6.338,40 €

528,20 €

24.000,00 €

2.000,00 €
8ème année
532.000,00 €

6.064,80 €

505,40 €

24.000,00 €

2.000,00 €
9ème année
508.000,00 €

5.791,20 €

482,60 €

24.000,00 €

2.000,00 €
10ème année
484.000,00 €

5.517,60 €

459,80 €

24.000,00 €

2.000,00 €
Dette restante
460.000,00 €

67.488,00 €

240.000,00 €


Rapide (2000€ de remboursement + totalité du taux d’épargne 1000€ + loyers ~800€ en remboursements anticipés)













































































































Intérêt 1,14 % Remboursement
Crédit Annuel Mensuel Annuel Mensuel
1ère année
700.000,00 €

7.980,00 €

665,00 €

45.600,00 €

3.800,00 €
2ème année
654.400,00 €

7.460,16 €

621,68 €

45.600,00 €

3.800,00 €
3ème année
608.800,00 €

6.940,32 €

578,36 €

45.600,00 €

3.800,00 €
4ème année
563.200,00 €

6.420,48 €

535,04 €

45.600,00 €

3.800,00 €
5ème année
517.600,00 €

5.900,64 €

491,72 €

45.600,00 €

3.800,00 €
6ème année
472.000,00 €

5.380,80 €

448,40 €

45.600,00 €

3.800,00 €
7ème année
426.400,00 €

4.860,96 €

405,08 €

45.600,00 €

3.800,00 €
8ème année
380.800,00 €

4.341,12 €

361,76 €

45.600,00 €

3.800,00 €
9ème année
335.200,00 €

3.821,28 €

318,44 €

45.600,00 €

3.800,00 €
10ème année
289.600,00 €

3.301,44 €

275,12 €

45.600,00 €

3.800,00 €
Dette restante
244.000,00 €

56.407,20 €

456.000,00 €


Le budget prévisionnel du ménage donne chez nous :














































































Budget mensuel du ménage :
Revenus
Nikica
3.200,00 €
Michelle
3.000,00 €
Appartement annexe
800,00 €

7.000,00 €
Dépenses
Remboursement
2.000,00 €
Intérêts
600,00 €
Charges de la maison
350,00 €
Assurances
80,00 €
Mobilité
250,00 €
Épargne appartement annexe
800,00 €
Épargne supplémentaire
1.000,00 €

5.080,00 €
Différence mensuelle
1.920,00 €


Autrement dit, au début du projet, nous prévoyons environ 1920€ de budget restant pour le financement de notre quotidien, soit les sorties, les courses, les cadeaux de Noël, les activités courantes et les autres dépenses. Outre le remboursement de 2000€, nous disposerions d’environ 1800€ pour des remboursements anticipés, que nous utiliserions soit ou pour les plaisirs plus coûteux de la vie (notamment les enfants).

La réalité, compte tenu des imprévus et des éventuels extras, se situera sans doute comme toujours quelque part entre les deux scénarios de financement. Ma principale demande est une évaluation du calcul global en termes d’exhaustivité, de risque et de plausibilité. Pour tout le reste, nous sommes bien sûr ouverts à vos suggestions. Nous hésitons encore à rehausser notre offre pour la maison de 800k€ à 850k€ compte tenu de son état afin d’être plus compétitifs. Mais nous ne savons pas vraiment estimer des facteurs tels que les frais annexes pour une maison de cette taille avec piscine chauffée. Au moins, nous pouvons dire avec une certaine certitude qu’en dehors du chauffage, aucune modernisation ne sera nécessaire pour les 10 premières années.

Voilà pour le moment, nous attendons vos avis avec impatience :)

Meilleures salutations et merci d’avance !
 

PhiIipp

08.12.2021 15:03:27
  • #2
Bonjour AAS,

je pense que vos noms se sont glissés par erreur dans le post.
Avec les autres informations, j'ai mis exactement une demi-minute pour trouver ton profil Linkedin.

À ta question propre, je ne peux malheureusement pas beaucoup contribuer, seulement que je trouve la charge mensuelle trop élevée. Peu importe à quel point le secteur semble sûr. Si demain en Chine trois sacs de riz tombent, alors votre revenu net peut être réduit de moitié en peu de temps.
J'ai dans mon cercle d'amis proche quelques couples d'ingénieurs pour qui le chômage partiel l'année dernière a été difficile.
 

ArmAberSexy

08.12.2021 15:08:24
  • #3
Salut Philipp, merci beaucoup pour ton retour.
Oui, j'ai justement du mal avec ce problème. Après quelques secondes, je n'ai plus pu modifier le post. Notamment à cause de mon nom spécial, ce n'est pas une surprise. Y a-t-il une modération ici qui peut corriger cela ?
J'espère qu'il n'y aura pas, comme je viens de le lire dans les [AGB], une amende de 100 € pour cela, je suis vraiment très perturbé :(
 

rick2018

08.12.2021 15:09:13
  • #4
Je financerais plutôt à long terme.
La piscine n'était probablement pas chauffée. Sinon, d'autres consommations d'énergie apparaissent.
Dès que la grossesse et les enfants sont en jeu, les revenus diminuent nettement.
 

ArmAberSexy

08.12.2021 15:34:11
  • #5


La piscine me dérange aussi un peu - j'ai un peu l'espoir que, si elle n'est pas chauffée, elle se fera moins sentir sur la facture.

Par "sur le long terme", tu entends réduire la mensualité de remboursement en dessous de 2000 € ou plutôt moins d'amortissements exceptionnels ?

Cordialement
 

Myrna_Loy

08.12.2021 15:53:49
  • #6
Le montant du crédit me semble également beaucoup trop élevé - dès qu'un revenu disparaît ou est fortement réduit pour une raison ou une autre, la maison devient à peine tenable. Surtout avec des enfants prévus, je ne financerais que de manière à ce qu'un seul salaire puisse couvrir les coûts.
 

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