Offre de financement - Qu'en pensez-vous ?

Tous les chevaux de retour, il s'agit bien sûr d'un prêt constant, donc d'un financement avec un contrat d'épargne-logement. Malheureusement, la bonne conseillère n'en a pas dit un tout petit mot. En conséquence, elle a clairement perdu sa commission.
Pourtant, je ne trouve vraiment rien de financièrement désavantageux dans cette offre. Le fait est que personne ne peut nous proposer un prêt amortissable pur qui s'en approche. Même si je prends en compte les frais de clôture et le taux un peu moins avantageux après l'attribution de l'épargnant, je ne trouve pas moins cher. Pour finir dans une période similaire, nous devrions prévoir au moins 150 € de plus par mois pour un prêt amortissable. Sur 25 ans, cela fait déjà beaucoup.
J'ai maintenant beaucoup lu sur les avantages et les inconvénients.
1. On paie l'intérêt sur le prêt principal pendant toute la durée du prêt sur la totalité du montant. C’est-à-dire 2,37 % (taux effectif) sur 230 000 pour environ 12 ans.
2. Il faut éventuellement payer des intérêts sur les gains d’intérêts du capital accumulé dans le compte d’épargne-logement. L'année dernière, cela représentait chez nous environ 425 €, donc bien en dessous de la franchise de 1600 €. Nous ne l’utilisons jamais entièrement.
3. Frais de souscription du contrat d’épargne-logement, 1 % ou 1,6 % du montant total.
4. En principe, l’attribution du contrat d’épargne-logement peut être retardée si la caisse d’épargne-logement ne paie pas immédiatement. C’est le principe, si tout le monde réclame en même temps, tout le monde ne peut pas être payé immédiatement.
Cependant, la BHW garantit le taux du prêt jusqu’à l’attribution, pas pour une durée fixe. Selon moi, cela n’a donc pas d’impact si l’attribution est plus tardive. Ou ai-je tort ?
5. Mon seul vrai problème : le prêt attaché au contrat d’épargne peut être refusé dans 12 ans, si la BHW considère que l'on n’est plus solvable. Je ne saurais dire ce qui pourrait provoquer cela, mais je n’ai pas de boule de cristal. Et alors ? J’aurai bien le capital sur le contrat d’épargne, mais plus de taux fixe. C’est sans doute extrêmement rare, mais bon. La question est : la BHW pourrait-elle avoir intérêt à ne pas accorder le prêt ? Est-ce possible simplement comme ça ?
Alors, qu’en pensez-vous ? Toujours OK ou y a-t-il d’autres points à surveiller ou problèmes ?
Quand ce sujet sera enfin réglé… puuuh

J'ai fait le calcul à l'envers et j'ai rapidement créé un tableau qui compare les données, autant que tu les as fournies.
Comme ton lien ne fonctionne pas, comme valeur de comparaison (l'indication du taux d'intérêt du solde fait défaut, j'ai donc pris une valeur réaliste) chez moi après 12 ans de prêt à taux constant : tu as versé 173k euros, mais payé 64k euros d'intérêts, et épargné un solde d'environ 113k euros, il reste donc environ 119k euros, qui seront ensuite remboursés comme un prêt amortissable à 2,3%, avec une mensualité constante, ce qui sera remboursé vers la 21,3ème année au total (en tenant compte de 1% de commission).

J'ai ensuite comparé cela à un prêt amortissable complet sur la somme de 230 000 euros, et à partir d'un taux d'intérêt de 2,9%, on en finirait tout aussi vite. C'est-à-dire que si on obtient un prêt amortissable à moins de 2,9 % d'intérêt, c'est globalement le meilleur choix. Le capital restant dû après 20 ans est d'ailleurs très faible, donc j'essaierais d'obtenir des offres pour des prêts amortissables avec un taux fixe de 20 ans – à 2,8%, c'est déjà moins cher que le prêt à taux constant. D'ailleurs, on a aussi après 10 ans un droit de résiliation anticipée, si je me souviens bien (au cas où – ce qui est très peu probable – il y aurait alors de meilleures conditions).

J’étais donc pas mal avec ma question ;)

Comme Saruss l’a déjà constaté, il manque encore quelques informations pour le calcul précis.

Je pense toutefois que Saruss a fait une erreur de calcul. Je pense que Saruss a calculé avec une mensualité de 1210€.
Comme le KFW intervient dans les deux variantes, je laisserais le prêt KFW de côté pour le calcul comparatif et ne calculerais qu’avec la mensualité de 1035€.

Sur les 1035€, dans ton calcul, 440,83€ sont des intérêts sur le prêt et 594,17€ une épargne versée dans le contrat de prêt immobilier.
Après 12 ans, tu as environ 91 000€ dans le contrat avec un taux d’intérêt de 1% (environ 40%). (Je suppose que le taux d’intérêt créditeur est un peu plus bas). Les 139 000€ restants seraient remboursés après encore 13 ans avec un taux de 2,3% et une mensualité de 1035€.

Pour rembourser un prêt amortissable en 25 ans avec une mensualité de 1035€, tu as besoin d’un taux d’intérêt de pas plus de 2,52%.
Ce serait déjà très avantageux pour une durée de taux fixe de 25 ans. Avec une durée de taux fixe plus courte, le taux pourrait en effet être atteint, mais tu as alors le risque de taux.

Contrairement à ma position personnelle sur le sujet du contrat combiné, je dois admettre que les conditions du prêt à taux constant ne semblent pas mauvaises.

Cependant, il faut prendre en compte :
Si l’on part du principe d’amortissements anticipés réguliers, l’avantage se déplace peu à peu vers le prêt amortissable. Avec un remboursement anticipé annuel de 5000€ en fin d’année, le prêt amortissable serait, avec un taux d’intérêt inférieur à 2,82%, moins cher que ton offre de la caisse d’épargne immobilière.

Salut, j’ai effectivement calculé avec 1210, le changement d’un seul chiffre dans mon tableau donne maintenant les mêmes valeurs que chez toi, donc ça colle aussi avec les 25 ans. Je n’arrive qu’à 2,63 % pour le prêt à annuités pour l’équivalence, as-tu aussi pris en compte la commission BV, qui est due AU DÉBUT (=2,3k d’avantage avec l’annuité ou 2,3k de prêt en plus avec le BV) ? Je ne suis pas non plus fan de l’épargne logement, surtout à cause de l’attribution, le prêt à taux constant peut aussi se dégrader fortement dans l’ensemble du package – si l’attribution est retardée de 2 ans, cela signifie qu’il faut payer des intérêts sur la totalité du prêt pendant 2 années supplémentaires. Sinon, globalement les conditions semblent acceptables, en tout cas en ce qui concerne la sécurité.

La commission, je l'ai omise :) , car pour une analyse précise, les intérêts créditeurs et les remboursements anticipés prévus manquent.

Un grand merci pour vos réponses ! C'est vraiment super comment on est aidé ici sur le forum :-) Le taux d'intérêt du livret d'épargne logement n'est que de 0,5 %, bien sûr tout sauf génial. Donc, je compte sur un prêt amortissable de 25 ans à au moins 3,2 %, voire jusqu'à 3,5 %. Malheureusement, notre capital propre n'est pas vraiment abondant. Mardi prochain, nous avons un rendez-vous avec un autre conseiller qui nous proposera un prêt amortissable. Je vous tiendrai alors de toute façon au courant et je vous dirai ce qu'il en est ressorti.