Financement des risques concernant le moment de l'attribution des prêts d'épargne-logement ?

Il ne s'agissait pas d'un refus dû à un manque de solvabilité, mais du fait que le détenteur du contrat d'épargne-logement n'est pas prêt à la mise à disposition à échéance exacte après 10 ans lorsque le prêt amortissable arrive à échéance. Tu dis toi-même que l'attribution ne peut pas être garantie en raison du système. Le risque que cela se produise augmente lorsque beaucoup mobilisent également le prêt épargne-logement. Cela se produit si le niveau des taux d'intérêt a effectivement augmenté dans 10 ans.

Aujourd'hui, on souscrit un contrat d'épargne-logement pour se garantir des conditions avantageuses actuelles dans le futur. Cet usage est absolument nouveau ! Par exemple, dans les années 90, on avait des contrats d'épargne-logement pour atténuer un niveau d'intérêt élevé grâce à des phases d'épargne (et en renonçant à un rendement approprié sur le dépôt). Depuis les années 90, le niveau des taux d'intérêt baisse continuellement jusqu'aux creux actuels (une période de plus de 25 ans !). Je voudrais affirmer que la majorité des détenteurs de contrats d'épargne-logement conclus à partir d'environ 1995 n'ont pas mobilisé le prêt-épargne car le niveau des taux d'intérêt a nettement chuté pendant la phase d'épargne. Ce sera différent à l'avenir, pour autant que les taux augmentent effectivement.

De la même manière que les banques se plaignent aujourd'hui parce que les anciens contrats garantissent des taux d'intérêt relativement élevés sur les dépôts des clients, elles se plaindront dans 10 ans si effectivement tous les détenteurs de contrats veulent mobiliser le prêt-épargne. On peut suivre parfaitement dans les médias ces dernières années à quelle vitesse des moyens déloyaux sont employés – notamment par les caisses d’épargne ! Le modèle économique ne fonctionne que si, entre la conclusion et la mise à disposition du contrat d'épargne-logement, il ne s'est pas passé grand-chose au niveau des taux d’intérêt. S'ils ont baissé, la banque pâtit des taux d'intérêt garantis élevés sur les dépôts ; s'ils ont augmenté, elle doit, à contrecœur, prêter de l'argent à bas coût. Ce dernier état de fait est cependant historiquement assez ancien (il faut déjà avoir plusieurs années d’expérience pour le connaître).

Je ne souscrirais pas un contrat d'épargne-logement couplé si la banque ne garantit pas que les conditions du prêt amortissable sont garanties jusqu'à la disponibilité des fonds. Cela a déjà été prouvé ici sur le forum. Tout le reste manque complètement l'objectif réel (sécuriser les conditions de taux à long terme) car cela crée de nouvelles incertitudes qui n’existeraient pas sans le contrat d'épargne-logement.

un prêt amortissable pur et au total, cela revenait déjà à 8 000 euros de moins pour la durée de la fixation du taux d'intérêt - ce qui, en fait, n'est pas perceptible sur les mois calculés.

Seulement 8 000 €. Bon, chacun ses goûts.

Même les banques locales peuvent offrir de bonnes conditions. La Sparkasse (?), qui te propose le contrat d'épargne logement, peut aussi offrir des prêts amortissables purs.
Que l'on te propose en priorité des produits qui sont surtout bons pour la banque me pousserait plutôt à éviter cet établissement...

Eh bien...

Nous sommes de véritables novices dans le secteur bancaire, je ne peux pour l’instant que prendre cela en considération. Plus on s’intéresse à la matière, plus cela semble devenir difficile. Ce problème d’attribution ne nous avait jusqu’à présent absolument pas été conscient, et je considère cela déjà comme un risque. Que les taux d’intérêt augmentent et que dans dix ans probablement beaucoup de gens souhaitent mobiliser des prêts à taux avantageux, ce n’est pas un scénario utopique. Et si on doit alors financer une somme encore conséquente à des conditions éventuellement très mauvaises, c’est pour moi quelque chose qu’une banque devrait mentionner dans le conseil. Je ne comprends pas que cela n’ait pas été le cas.

Puisque tu as apparemment beaucoup d’expérience dans ce domaine : connais-tu des cas où il y a eu de vrais problèmes parce que la caisse d’épargne logement ne voulait pas verser et que les clients avaient besoin du prêt ?

Concernant les « seulement 8000 » : ce n’est absolument pas vrai que pour nous avoir ou ne pas avoir 8000 euros soit égal. La différence est toutefois relative, car cela se calcule sur toutes ces années et il y a de toute façon l’incertitude que même pour le prêt le plus avantageux il n’y a pas de garantie par les taux fixés d’un contrat d’épargne logement et que, si les taux évoluent mal, nous aurions possiblement aussi besoin d’un financement de relais extrêmement coûteux.

Pendant la phase d’épargne, tu accumules ce qu’on appelle des "points d’évaluation" (les facteurs pris en compte ici sont le temps et le taux d’épargne). Mais si la caisse d’épargne logement a un nombre extrêmement élevé d’épargnants en même temps – donc plus que prévu initialement – elle doit avoir la possibilité de reporter l’attribution si nécessaire. Les caisses d’épargne logement doivent être extrêmement prudentes dans leurs calculs, car elles ont toujours les deux parties en même temps – les clients en phase d’épargne de leurs contrats et les emprunteurs.

D’après mon expérience, je peux cependant dire que dans les modèles de préfinancement, l’attribution est généralement ponctuelle. "Généralement" = bien sûr, il peut y avoir des exceptions. Mais ce sont exactement cela : des exceptions.

Maintenant, d’autres facteurs jouent aussi un rôle dans le score d’évaluation, par exemple les intérêts déjà perçus, mais ce sont plutôt des nuances.

Depuis combien de temps exerces-tu ? Car ici, je dois m’opposer fermement, même si moi-même je n’ai pas encore vécu cela. Tu décris correctement le problème, mais je suppose que tu n’as toi-même jamais vécu une situation où les taux d’intérêt ont fortement augmenté, car c’est précisément là que les enfers et les démons se déchaînent. Beaucoup de clients utilisent les prêts épargne logement ET les nouveaux financements relais sont coûteux.

Dire simplement qu’il s’agit d’exceptions est trop réducteur. Il faut être conscient de ce problème ET être capable de compenser cette situation pendant 3, 6, 9, 12 mois.

Compenser ne peut alors signifier que je contracte un nouveau prêt pour la durée présumée de l'affectation effective, pour un montant égal aux mensualités multipliées par le nombre de mois que je dois couvrir ?

Exact, il faut alors, dans le pire des cas, un crédit pour la période de transition, avec au minimum les intérêts en vigueur à cette époque à payer. Cela peut être plus cher en raison du niveau d'intérêt plus élevé alors.

Le risque ne réside donc pas forcément dans la partie du remboursement, mais dans les coûts d'intérêts plus élevés.

Une augmentation des intérêts de 1% vous coûte environ 100 euros supplémentaires par mois pour chaque tranche de 100 000 euros.

Donc... Un scénario du pire... une hausse des intérêts de 3%, à couvrir pendant 1 an avec 200 000 euros, risque de 6 000 euros de coûts supplémentaires. Ce n'est donc pas forcément fatal. Il faut juste en être conscient ET, le cas échéant, prendre des précautions si l'on ne peut pas le couvrir avec le revenu courant...

Épargner 6 000 euros en 10 ans signifie mettre de côté 50 euros par mois.