Así que, aquí soplando el polvo.
El edificio de viviendas múltiples está en nuestra posesión desde hace 4 meses, todas las inscripciones en el registro de la propiedad hechas. El terreno está encontrado, ver otro hilo, incluyendo los costos adicionales de compra alrededor de 300.000 € por 673 m² de terreno y 91 m² de calle privada.
La financiación será así, que vamos a financiar el proyecto completo al 110% con capital ajeno. El edificio de viviendas múltiples se hipotecará por 420.000 €, con un valor de préstamo del 60% - para la nueva construcción apuntamos a lo mismo.
Los créditos se gestionan a través de 2 préstamos, uno está esperando la confirmación del banco, el otro ya fue revisado preliminarmente.
Crédito 1 sobre la hipoteca del edificio de viviendas múltiples: amortización del 2%, tipo de interés fijo a 15 años, intereses del 0,91%. Cuota 1050 €. Cambio de amortización gratis, amortización extraordinaria del 5%. Planeamos deducir esto de los impuestos, a ver si funciona.
Crédito 2 sobre la hipoteca del terreno: ya se calculó pero se recalculará con las condiciones actuales de KFW y la suma planificada de construcción.
Adicionalmente invertimos la diferencia con una amortización del 3% en un ETF diversificado.
La suma del crédito debería ser de aproximadamente 840.000 €, de los cuales 40.000 van para el edificio de viviendas múltiples por el impuesto de donación y una pequeña reserva. Apuntamos a una subvención KFW 40EE, aunque actualmente no está incluida en el cálculo.
Los costos de construcción serían:
300.000 € terreno, incluyendo costos adicionales,
425.000 € construcción de la casa,
75.000 € costos adicionales de construcción.
Así, alrededor de 800.000 €.
Datos básicos de la casa:
160 m², completamente revestida con ladrillo cara vista, 1,5 plantas, techo a dos aguas con frontón de capitán, kfw40ee, ventilación activa, estándar normal.
Nuestro cálculo presupuestario queda así:
Ingresos a la fecha:
4700 + 438 + 2360 = 7500 €
Gastos:
Crédito 1 + 2 = 2200 €
Inversión para amortizar al final del plazo fijo: 800 €
Total = 3000 €
Equivale a aproximadamente un 3% de amortización.
Además se deducen:
1000 € renta vitalicia a la donante (85 años...)
600 € reserva (si hay menos de 10.000 € en la cuenta)
Gastos fijos entonces: 1600 € + 3000 € = 4600 €
Así nos quedan 3100 euros para gastos secundarios de vivienda, seguros y autos (800), hogar y gastos de consumo (1600) y guardería (200) y resto en cuenta de ahorro (500)
Cuando ambos vuelvan a trabajar, lo que será después de la mudanza, y se elimine la renta vitalicia, esto subirá a 4600 €
Aumento de alquiler y desarrollo salarial no considerados.
Nuestro capital propio de 35.000 queda por ahora con nosotros.
¿Opinión?