Planification financière pour une nouvelle construction avec un bon revenu et peu de capital propre

Ce que je ne comprends pas tout à fait, c’est où voit-on ici le problème le plus évident ?

Financement intégral nettement supérieur à la valeur de nantissement avec une solvabilité « faible » – presque plus aucune banque ne fait ça, car c’est très risqué (comme dit, on te refuserait aussi après 30 secondes).

disons environ 35 000 EUR supplémentaires en prêt à tempérament

84 mois de durée à environ 6,5 % d’intérêt représentent environ 500 € de charges mensuelles supplémentaires. Alors que – si je prends en compte votre solvabilité avec la mensualité de la maison et ensuite un patrimoine négatif – tu te retrouveras plutôt avec des intérêts entre 8,5 % et 10 %.

+ Des artisans amis, des travaux personnels qui permettent d’économiser certains frais pour l’aménagement intérieur et extérieur.
+ Poser des priorités, bien sûr on voudrait de préférence un garage, une clôture + portail électrique, des robinetteries Grohe et pas de la qualité bricolage, etc. etc. Ou bien un équipement simple suffit, y compris poser les pavés avec un pote expert pour l’entrée et la place de parking, et faire soi-même la pelouse avec quelques outils prêtés ? Si on a le choix entre une maison dans une version plus simple ou pas de maison du tout...

Tu peux encore jouer là-dessus. Mais si tu es déjà chez Town & Country, il ne reste plus grand-chose (en termes de construction) pour l’EL.

Ainsi, on arrive à une situation où tous les coûts liés au logement s’élèvent à un peu moins de 3 000 EUR.

Non, tu seras au-dessus.

Ou y a-t-il une grande lacune dans mon calcul que je ne vois pas ?

Projet d’avoir des enfants idéalement après la construction de la maison, dans 2-3 ans

Un salaire va à moyen terme diminuer avec des enfants.

Villa urbaine de 150m2, prête sauf revêtements de sol et papiers peints, incl. douche supplémentaire en option : 318 750 EUR
- Terrain y compris, dont 52 000 EUR

Une maison individuelle standard coûte environ 3000€ par mètre carré habitable.
Seul Town & Country est héroïque et propose à peine plus une maison à 2000€.
Beaucoup aiment y croire, les éclairés non. Rien n’est donné, et un prix standard n’est pas non plus majoré.
La description des prestations de Town & Country est très incomplète. Vous devez « acheter » beaucoup d’éléments en plus pour obtenir un standard moyen contemporain.
Il se peut que Town & Country ait un potentiel d’économie et que vous erriez désespérés à 2700€/m². Cela fait alors 410 000€.

+ fixer des priorités, bien sûr on veut de préférence un garage, une clôture + portail électrique, … etc.

Non, cela n’est alors bien sûr pas du tout inclus, car cela concerne le terrain, pas la maison commandée.
Avec des aménagements extérieurs naturels et peu coûteux (terrasse, allée, cabane de jardin et carport) on arrive alors à au moins 50 000 €.

Ou une finition simple suffit aussi, incluant la pose de pavés avec un pote spécialiste pour l’allée et le parking, et en posant soi-même la pelouse avec quelques outils empruntés ? Quand on a le choix entre une maison plus simple ou pas de maison du tout...

C’est de cela dont nous parlons.

410 000 € maison,
52 000 € terrain,
Frais annexes d’achat 3-5000 € ?
Droits de mutation 50 000 €
Frais annexes de construction 50 000 €
Cuisine, éclairage extérieur etc. 30 000 €
Aménagements extérieurs 50 000 €
Marge
__________
650 000 €
Et tu arrives alors avec 10 000 € de fonds propres, dont les frais annexes d’achat sont couverts, le reste servant de marge de consommation.

C’est ce que tu ne vois pas et qui n’a pas été mentionné ici.
Certains banquiers ont répondu ici que tu peux bien sûr demander à un conseiller financier indépendant. Mais sur le montant, tu ne descendras pas notablement.

Un salaire va diminuer à moyen terme pour les enfants.

Une maison individuelle standard coûte environ 3000€ par m² habitable.
Seul Town & Country est héroïque et propose un peu plus bas une maison à 2000€.
Beaucoup veulent y croire, les éclairés non. Rien n’est donné, et un prix standard n’est pas augmenté non plus.
La description des prestations de Town & Country est très incomplète. Vous devez « acheter » beaucoup de choses en plus pour obtenir un standard moyen contemporain.
Il se peut que Town & Country ait un potentiel d’économie et que vous restiez exaspéré à 2700€/m². Cela fait alors 410 000€.

Non, ce n’est bien sûr pas possible, car cela concerne le terrain, pas la maison commandée.
Avec des aménagements extérieurs naturels et peu coûteux (terrasse, allée, abri de jardin et carport), on arrive alors à au moins 50 000€.

C’est de cela dont nous parlons.

410 000€ maison,
52 000€ terrain,
KNK 3-5000€ ?
Droits d’enregistrement 50 000€
Frais annexes de construction 50 000€
Cuisine, éclairage extérieur etc. 30 000€
Aménagements extérieurs 50 000€
Réserve
__________
650 000€
Et tu arrives alors avec 10 000€ de fonds propres, dont les frais annexes à l’achat seront payés, le reste servant de tampon pour la consommation.

C’est ce que tu ne vois pas et qui n’a pas été mentionné ici.
Que certains banquiers ont répondu ici, tu peux aussi demander à un conseiller financier indépendant. Mais en termes de somme, tu ne descends pas de manière significative.

Encore merci pour les réponses !
Beaucoup de choses semblent logiques, on sent quelque part que certaines offres sont trop belles pour être vraies avec les prix du marché actuels.

Il m’est important de comprendre un peu plus concrètement - pas parce que je veux entendre autre chose à la fin, mais aussi pour avoir des arguments concrets pour ma femme, qui habite déjà dans sa tête là-bas…
Cet exemple ici en particulier, où entre le prix donné par Town & Country pour une maison clé en main sauf les revêtements de sol et les travaux de peinture, et l’estimation ici qu’on doit finalement dépenser au moins 410 000 € pour une telle maison, il y a un écart d’environ 90 000€.
Quel serait un « classique » qui signifie des coûts supplémentaires sérieux mais qui n’est pas inclus dans la description typique des prestations des fournisseurs de maisons prêtes à monter ?
Merci

mais aussi pour avoir des arguments concrets pour l’épouse qui y habite déjà en pensée…

Je comprends, acquérir des connaissances et s’occuper du salaire et des dépenses n’est plus aujourd’hui le privilège d’un homme.

Quel serait un « classique » qui signifie des coûts supplémentaires sérieux ?

Travaux de terrassement entre 30 et 80 cm, coûts supplémentaires de fondation de la dalle selon l’expertise du sol, raccordement aux eaux pluviales et au tout-à-l’égout. Cela peut représenter les premiers 30 000 euros. Chez Town & Country, des murs plus épais au lieu des 24 cm, un réservoir d’eau chaude plus petit… éventuellement d’autres techniques non mentionnées. Volets roulants, tout électrique ou pas, fenêtres de toit, ventilation, sécurité.
L’équipement intérieur selon le descriptif des prestations de construction s’écarte nettement du goût mainstream actuel. On ne construit qu’une fois, on veut donc le voir. On le voit dans les expositions de salles de bain : l’équipement de Billigheimers est, à côté d’autres entreprises de construction de maisons, en fait un peu vieux dans le design. Personne n’a un beau lavabo avec meuble, une séparation de douche, etc. Si une bac de douche, une douche à l’italienne ou similaire est souhaité (rien d’extravagant), cela peut coûter pour toutes les salles de bain un prix moyen à cinq chiffres.
Electricité : très peu de gens ont des prises conformes au standard suffisant. LAN, SAT, interrupteurs va-et-vient, variateurs, électricité extérieure : pas inclus. Personne ne veut plus de carreaux de 30 x 30. Beaucoup considèrent que les surcoûts à partir de 30 x 60 sont des prix de fous. Coûts pour des modifications de fenêtres supplémentaires,
l’électricité et l’eau de chantier peuvent aussi représenter un montant à cinq chiffres. L’enduit standard verdit après 3 ans, etc.
Il ne faut pas oublier les doubles charges des intérêts de préparation et des loyers sur, espérons-le, seulement un tiers de la durée de construction. Les travaux personnels sont surestimés : certains savent poser du carrelage ou du parquet, d’autres désespèrent devant le blanc des plafonds et des murs, doivent faire appel à un professionnel ou ont besoin de 2 à 3 mois pour ce dont d’autres ont besoin d’un mois (vacances annuelles).
Les 3 000 €/m² de surface habitable concernent un standard moyen. On peut faire moins cher, mais ce n’est pas ce que l’on veut.
Puis viennent par exemple le perron d’entrée, la couverture d’entrée et le renforcement de certains murs pour pouvoir y fixer quelque chose plus tard.
Chaque poste peut être upgradé, ce n’est pas obligatoire, souvent on le veut et certaines améliorations substantielles sont également réalisées.

La plus grande souffrance est en fait le web avec les photos en haute résolution qui vantent qu’une réserve est absolument nécessaire, que les joints sont démodés ou qu’une cuisine n’en est pas une si elle n’a pas un mur de colonnes de 3 mètres derrière l’îlot porte-avions. Les robinetteries sont aujourd’hui posées uniquement en noir, un maître d’œuvre général se fait évidemment bien payer pour cela…

Hm…
C’est vrai qu’il faut essayer de partir sur un maximum pour beaucoup de postes de coûts.
Mais je vois plutôt le travail - maintenant de manière générale - de passer en revue chaque point avec le promoteur avant la signature du contrat, faire une pré-visualisation, etc.
Je ne veux pas faire de la publicité pour Town & Country Haus, surtout après ce que j’ai entendu, ici je penche vraiment pour ne rien précipiter et considérer des alternatives comme une maison en rangée dans des projets de grande envergure ou même un appartement.
Néanmoins, cela pourrait peut-être intéresser d’autres personnes qui liront cela un jour. Description des prestations de Town & Country en regard de ce qui précède :
- Une étude de sol est disponible, ils promettent une garantie de prix pour les travaux de terrassement, les fondations, la dalle.
- Équipement de salle de bain - oui, c’est absolument exact, ce avec quoi on calcule, c’est ce qu’on trouve dans les magasins de bricolage à partir de 25 EUR pour un robinet ou 50 EUR pour un lavabo. Mais hé, il faut plutôt dire qu’on doit vivre avec cela ou échanger soi-même en dehors de la pré-visualisation - selon un franchisé Town & Country, c’est possible individuellement, on renonce au robinet standard, on reçoit 25 EUR de crédit et on apporte au chantier un Grohe bon marché à 120. Même multiplié par 4-5 dans 2 salles de bain, on est toujours dans les trois chiffres.
- La douche à l’italienne est incluse
- Carrelage 30/60 cm inclus jusqu’à 30 EUR/m2
- La double charge de loyer peut être réduite si l’on va par exemple chez les parents pour les derniers mois. C’est compliqué mais c’est faisable.
- Cuisine : j’ai vu des chiffres ici, 30 000 et plus - une cuisine neuve coûtait en Allemagne il y a 1-2 ans en moyenne 6 500-7 500. Bien sûr, dans les statistiques il y avait peut-être aussi des petites cuisines pour célibataires à 600 EUR, mais personne ne peut dire qu’on ne trouve rien pour 12 000-15 000.
- Éclairages, il y a des studios de design avec plusieurs milliers d’euros par lampe, ou Obi où on trouve quelque chose pour 50.

On devrait, à mon avis, distinguer dans les estimations de prix entre les choses sur lesquelles on n’a pas le choix (suppléments pour la dalle par exemple, où il faut faire très attention en tant que maître d’ouvrage) et celles où on a le choix.
Dans le second cas, c’est tout simple : on a 12 000 EUR et pas un centime de plus et on veut une voiture neuve. Et là on n’a qu’une Dacia en équipement de base. Donc on a 3 possibilités :
- Continuer à prendre le bus
- Considérer une voiture d’occasion
- Prendre la Dacia de base, parce que ce sont ses priorités.

On ne peut pas conseiller : « Allez, avec autant d’options dans le configurateur, où on n’est pas à la page sans GPS intégré ou au moins un écran, laisses tomber, prends plutôt le bus »

Je crois que tu n'es vraiment pas encore à 100% dans le "game"...

Tu dois vraiment t'impliquer à fond et tout lire attentivement si tu veux avoir une certaine transparence des coûts.

Nous avons passé presque un an à comparer des descriptions de prestations de construction, à créer des tableaux Excel et, au final, nous sommes vraiment presque restés sur le montant convenu – mais c’est plutôt rare et cela demande beaucoup d’efforts.

Crois-moi, chaque entreprise de maisons préfabriquées te dira pendant la phase d’offre combien tout est simple – aucun problème...

Dès que la construction commence (généralement même en amont), tu vas avoir la surprise de ta vie.

Quand ici les gens parlent de marge de sécurité et de coûts annexes encore plus élevés, il y a à 100% quelque chose de vrai – absolument sûr. Ne sous-estime pas. Le prix qu’on te donne n’est vraiment pas réaliste.

Au début, j’avais aussi écrit que tu finirais probablement à plus de 500k – mais là, il n’y a encore rien des aménagements extérieurs ou d’équipements spéciaux.