Planificación financiera para obra nueva con buenos ingresos y poco capital propio

Pero lo que no entiendo muy bien es, ¿dónde se ve aquí más probable un problema?

Financiación total claramente por encima del valor hipotecable con una solvencia "débil" - casi ningún banco hace eso ya, porque es muy arriesgado (como dije, te rechazarían en 30 segundos).

digamos otros 35.0000 EUR más como préstamo personal

Un plazo de 84 meses con un interés alrededor del 6,5% son aproximadamente otros 500€ de carga mensual. Aunque, viendo vuestra solvencia junto con la hipoteca y el patrimonio negativo, acabarás más bien con un 8,5-10% de interés.

+ Artesanos amigos, trabajo propio donde se pueden ahorrar ciertos costes en el interior y exterior.
+ Establecer prioridades, claro, uno quiere lo mejor, un garaje, valla + portón eléctrico, grifería Grohe y no calidad de supermercado de bricolaje, etc., etc. ¿O sirve una equipación sencilla también, incluyendo colocar losas con un colega experto para la entrada y el aparcamiento, y con algunas herramientas prestadas hacer el césped uno mismo? Cuando se tiene que elegir entre una casa en una ejecución más sencilla o no tener casa...

Ahí aún puedes negociar. Pero si ya estás en Town & Country, no queda mucho más (desde el punto de vista de la construcción) para trabajo propio.

Así que llegamos a la situación en la que todos los costes relacionados con la vivienda suman poco menos de 3.000 EUR.

No, estarás por encima.

¿O hay una gran brecha en mi cálculo que no veo?

Deseo de tener hijos idealmente después de construir la casa, en 2-3 años

Un salario se reducirá a medio plazo con hijos.

Villa urbana de 150m2, terminada excepto suelos y papeles pintados, incl. ducha adicional como equipamiento especial: 318.750 EUR
- Terreno adicional de ellos 52.000 EUR

Una casa unifamiliar estándar cuesta por metro cuadrado de superficie habitable 3000€.
Solo Town & Country es heroico y ofrece un poco por encima una casa con 2000€.
Muchos quieren creerlo, los informados no. No hay nada regalado, y un precio estándar tampoco está aumentado.
La descripción de los servicios de construcción de Town & Country es muy incompleta. Mucho tenéis que «comprar aparte» para obtener siquiera un estándar medio contemporáneo.
Puede ser que Town & Country tenga potencial de ahorro y tú desesperes con 2700€/m². Eso son entonces 410000€

+ Establecer prioridades, claro, uno quiere mejor una cochera, verja + portón eléctrico de entrada, … etc.

No, eso naturalmente no está incluido porque afecta al terreno, no a la casa encargada.
Con instalaciones exteriores naturales y económicas (terraza, camino de entrada, caseta de jardín y carport) se está entonces en al menos 50000€.

¿O vale también un equipamiento sencillo, incl. colocar pavimento con un colega experto para la entrada y plaza de aparcamiento, y con unas pocas herramientas prestadas poner el césped uno mismo? Si tienes elección entre una casa en opción más sencilla o ninguna...

Eso es de lo que estamos hablando.

410000€ casa,
52000€ terreno,
costes adicionales de compra 3-5000€?
Impuesto de transmisiones patrimoniales 50000€
Costes adicionales de construcción 50000€
Cocina, iluminación exterior etc. 30000€
Instalaciones exteriores 50000€
Colchón
__________
650000€
Y tú vienes con 10000€ de capital propio, con lo que se pagan los costes adicionales de compra y el resto sirve como colchón para consumo.

Eso es lo que no ves y aquí no se ha mencionado.
Algunos banqueros han respondido aquí, tú mismo puedes consultar a un asesor financiero independiente. Pero en cuanto a la suma, no conseguirás bajar notablemente.

Un salario disminuirá a medio plazo en los niños.

Una casa unifamiliar estándar cuesta por metro cuadrado 3000€.
Solo Town & Country es heroico y ofrece un poco más un casa por 2000€.
Muchos pueden creerlo, los informados no. No hay nada gratis, y un precio estándar tampoco está aumentado.
La descripción del servicio de construcción de Town & Country es muy incompleta. Muchas cosas tenéis que „comprar por separado“ para obtener un estándar medio actual.
Puede ser que Town & Country tenga potencial de ahorro y que terminéis agotados en 2700€/m². Eso son entonces 410000€

No, eso por supuesto no entra, porque se refiere al terreno, no a la casa encargada.
Con instalaciones exteriores naturales y económicas (terraza, entrada, caseta de jardín y carport) se llega mínimo a 50000€

De eso es de lo que hablamos.

410000€ casa,
52000€ terreno,
KNK 3-5000€?
Impuesto de transmisiones patrimoniales 50000€
Costes adicionales de construcción 50000€
Cocina, iluminación exterior etc. 30000€
Instalaciones exteriores 50000€
Reserva
__________
650000€
Y vienes luego con 10000€ de capital propio, con lo que se pagan los costes adicionales de compra, el resto sirve como reserva de consumo.

Eso es lo que no ves y aquí no se mencionó.
¿Qué respondieron algunos banqueros aquí? Puedes preguntar tú mismo a un asesor financiero independiente. Pero en cuanto a la cantidad, no bajarás notablemente.

¡Gracias de nuevo por las respuestas!
Muchas cosas suenan lógicas, en algún lugar se siente que algunas ofertas son demasiado buenas para ser verdad con los precios habituales de mercado actuales.

Pero para mí es importante entenderlo un poco más concretamente - no porque quiera oír algo diferente al final, sino también para tener argumentos concretos para mi esposa, que ya está pensando en vivir allí…
Este ejemplo aquí concretamente, donde entre el precio mencionado por Town & Country para una casa llave en mano exceptuando colocación de suelos y trabajos de empapelado y la estimación aquí, que se debe pagar al final mínimo 410,000EUR por una casa así - hay una diferencia de aprox. 90,000EUR.
¿Cuál sería un "clásico" que significa costes adicionales serios pero que no está en la descripción típica de servicios de construcción de los proveedores de casas prefabricadas?
Gracias

sino también para tener argumentos concretos para la esposa, que ya vive allí en sus pensamientos…

Entiendo, adquirir conocimientos y ocuparse del sueldo y los gastos hoy en día no es privilegio exclusivo de un hombre.

¿Cuál sería un “clásico” que signifique costes adicionales serios?

Trabajos de tierra entre 30 y 80 cm, costes adicionales de cimentación de la losa según el estudio del suelo, conexión de aguas pluviales y alcantarillado. Eso puede ser los primeros 30 mil. En Town & Country paredes más gruesas en lugar de las de 24, acumulador de ACS más pequeño... posiblemente otra técnica que no se menciona. Persianas, todo eléctrico o no, ventanas de techo, ventilación, seguridad.
El acabado interior de la descripción del servicio de construcción difiere notablemente del gusto corriente actual. Solo se construye una vez, y eso se quiere mostrar. Se ve en las exposiciones de baños: la equipación de Billigheimer junto con otras empresas constructoras es realmente algo anticuada en diseño. Nadie tiene un lavabo genial con armario, mampara de ducha, etc. Si se desea una base de ducha, ducha a ras de suelo o algo similar (nada extravagante), puede ser para todos los baños un precio medio de cinco cifras.
Eléctrico: casi nadie tiene suficientes enchufes de estándar adecuado. LAN, SAT, conmutadores de cruce, reguladores de intensidad, electricidad exterior: no incluidos. Nadie quiere ya azulejos de 30 x 30. Muchos consideran precios abusivos los costes para azulejos a partir de 30 x 60. Costes para modificaciones adicionales de ventanas.
La electricidad y agua de obra también pueden suponer una cantidad de cinco cifras. El enlucido estándar se vuelve verdoso tras 3 años, etc.
No se debe olvidar la doble carga de intereses de disponibilidad y costes de alquiler durante, esperemos, solo un tercio del tiempo de construcción. Se sobrestiman las labores propias: algunos pueden colocar azulejos o parquet, otros se desesperan con lo blanco de techos y paredes, tienen que acudir a un profesional o necesitan 2-3 meses para lo que otros hacen en uno (vacaciones anuales).
Los 3000 €/m² de superficie habitable se refieren a un estándar medio. Puede salir más barato, pero no se desea eso.
Luego vienen, por ejemplo, el podio de entrada, la cubierta de la entrada y el refuerzo de algunas paredes para colocar algo después.
Cada partida se puede mejorar, no es obligatorio, pero a menudo se quiere, y algunas sustanciales también se mejoran.

El mayor sufrimiento es realmente la web con fotos en alta resolución que promocionan que una despensa es absolutamente necesaria, que las juntas ya no están de moda o que una cocina no es una cocina si no tiene una pared alta de armarios de tres metros detrás de la isla tipo portaaviones. Las griferías hoy solo se instalan en negro, lo cual un contratista general por supuesto se cobra muy bien…

Hm…
Es cierto que en muchos puntos de costo se debería partir de un máximo.
Pero yo veo más bien el trabajo — ahora visto de manera general — de repasar cada punto con el promotor antes de firmar el contrato, hacer una preselección, etc.
No quiero hacer publicidad para Town & Country Haus, especialmente después de lo que he oído, realmente no quiero precipitarme ni considerar alternativas como casas adosadas en proyectos residenciales más grandes o incluso apartamentos.
Sin embargo, tal vez para otros que lean esto sea interesante. Descripción del alcance de la construcción de Town & Country respecto a lo escrito arriba:
- Se dispone de un estudio del suelo, se promete garantía de precio para trabajos de tierra, cimentación, losa de cimentación.
- Equipamiento del baño — sí, es absolutamente cierto que lo que se usa para el cálculo es lo que se encuentra en ferreterías desde 25 EUR por grifo o 50 EUR por lavabo. Pero hey, ahí hay que decir que simplemente se tiene que vivir con eso o cambiarlo uno mismo fuera de la preselección — según un franquiciado de Town & Country se puede hacer individualmente, se renuncia al grifo estándar, se obtiene un crédito de 25 EUR y se lleva una Grohe barata para la obra por 120. Eso, incluso multiplicado por 4 o 5 en 2 baños, sigue estando en un rango de tres cifras.
- La ducha a nivel del suelo está incluida.
- Azulejos 30/60 incluidos hasta 30 EUR/m2.
- La doble carga de alquiler se puede reducir si, por ejemplo, en los últimos meses uno se muda con los padres. Complicado, pero se puede hacer.
- Cocina: he visto cifras de 30,000 y más — una cocina nueva en Alemania hace 1-2 años costaba en promedio entre 6,500 y 7,500. Claro, en la estadística también había cocinas para solteros por 600 EUR, sin embargo nadie puede decir que por 12,000-15,000 no se puede conseguir nada.
- Iluminación, hay estudios de diseño con varias miles de euros por lámpara, o en Obi ya se encuentra algo por 50.

En mi opinión, al estimar precios se debería distinguir entre cosas donde no tienes elección (sobrecostes en la losa de cimentación, por ejemplo, donde como constructor se debe tener muchísimo cuidado) y donde sí tienes elección.
En el segundo caso es básicamente sencillo: tienes 12,000 EUR y ni un centavo más y quieres un coche nuevo. Y ahí sólo consigues un Dacia en equipamiento básico. Entonces tienes 3 opciones:
- seguir usando el autobús
- considerar un usado
- tomar el Dacia básico porque tus prioridades son así.

No se puede recomendar — “no, venga, con tantas opciones de equipamiento extra en el configurador, donde sin navegador integrado o al menos pantalla no vas moderno, déjalo, mejor sigue yendo en autobús”

Creo que realmente aún no estás al 100% en el "Juego"...

Realmente tienes que empaparte y leer sobre TODO si quieres tener cierta transparencia en los costos.

Nos pasamos casi un año comparando descripciones de servicios de construcción, creando tablas de Excel y al final realmente casi terminamos en la cantidad que se acordó, pero eso es más bien una rareza y requiere mucho esfuerzo.

Créeme, cada empresa de casas prefabricadas te dice en la fase de oferta que todo es muy sencillo, que no hay problema...

En cuanto comienza la construcción (por lo general, incluso antes) te llevarás una gran sorpresa.

Cuando aquí la gente habla de un margen y de que los costos adicionales de la construcción se calculan aún más altos, en eso hay un 100% de verdad, sin duda alguna. No calcules muy ajustado. El precio que te dan realmente no es nada realista.

Al principio también escribí que muy probablemente acabarías sobre los 500k, y eso sin incluir exteriores ni equipamiento especial.