Bâtiments existants sur des terrains dans un nouveau plan d'aménagement

Ou y a-t-il des petites portes dérobées pour une densification ultérieure ?

Les petites portes dérobées sont ouvertes par l’article 31 du Code de l’urbanisme. Comme le plan d’occupation des sols empêche la construction doublement (pas de bande constructible et pas d’accès), il y aura des explications dans le rapport justificatif du plan d’occupation, de sorte que les grands principes de la planification devraient être affectés et la porte rester fermée.

Comme par exemple la modification du plan d’occupation ou autre ?

Ce ne serait plus une porte dérobée. La procédure est complexe, doit être bien justifiée et nécessite une large participation du public.

La ville peut alors facilement (chez nous après un accord au comité de construction, etc.) modifier le plan d’occupation.

Ce n’est facile que si le public dort ou est entièrement d’accord avec la planification.

« il ne faut pas construire là »

... est la situation juridique actuelle.

« écoute, le plan d’occupation ne compte pas du tout ... »

... c’est des bêtises.

« ... dans 4 ans, on construira aussi au plus tard dans les jardins »

Quatre ans pour une modification juridiquement contraignante du plan d’occupation serait très ambitieux (bon, on ne sait pas si et depuis combien de temps des réflexions ont été menées en secret) et imaginable seulement sans opposition du public. Comme le plan d’occupation actuel ne semble pas si vieux, IMHO rien d’essentiel ne changera là-bas au cours des 20 prochaines années.

La porte dérobée est ouverte par l’article 31 du Code de l’urbanisme. Comme le plan d’urbanisme empêche la construction à double titre (pas de surface constructible et pas d’accès), il y aura des explications dans la justification du plan d’urbanisme, de sorte que les grandes lignes de la planification devraient être affectées et que la porte restera donc fermée.

Ce ne serait plus une porte dérobée. La procédure est complexe, doit être bien justifiée et nécessite une participation publique importante.

Cela ne pose problème que si le public dort ou est entièrement d’accord avec la planification.

... c’est l’état juridique actuel.

... c’est n’importe quoi.

Quatre ans pour une modification du plan d’urbanisme devenue exécutoire serait très ambitieux (bon, on ne sait pas si et depuis combien de temps des réflexions sont menées en secret) et seulement envisageable sans opposition du public. Comme le plan d’urbanisme actuel ne semble pas si ancien, il ne se passera à mon avis rien de significatif dans les 20 prochaines années.

Merci pour cette explication très utile ! Bien que nous nous occupions déjà depuis longtemps du plan d’urbanisme, je dois avouer que je n’avais pas vraiment regardé la justification. Et j’ai trouvé :

Une autre zone avec la désignation « zone sans entrée ni sortie » se trouve dans la rue de planification B. Cela s’explique par le fait que les parcelles déjà construites le long de la Heilbrunnstraße doivent conserver leurs accès actuels pour la desserte des terrains – depuis la Heilbrunnstraße – et qu’elles ne doivent pas être desservies par de nouvelles entrées et sorties dans la partie arrière, où la rue de planification B, nettement plus étroite, serait soumise à un trafic supplémentaire. De plus, cela doit permettre de prévenir une construction dans la partie arrière en dehors des surfaces constructibles sur les terrains déjà construits le long de la Heilbrunnstraße.

La « prévention » de la construction sur les surfaces en dehors des surfaces constructibles est-elle bien ce à quoi tu pensais ?

Oui, le plan d’urbanisme est « tout neuf ». Le raccordement a été achevé seulement en septembre 2019.

Par la "prévention" de la construction sur les surfaces en dehors des zones constructibles, on entend sans doute précisément ce que tu as mentionné ?

Oui. Puisqu'il est expressément indiqué ici qu'il ne faut pas construire à cet endroit, il s'agit à mon avis d'un principe fondamental de la planification, ce qui exclut les dérogations selon l'article 31 du Code de la construction.
Il ne resterait pour un "aspirant constructeur de jardin" que de pousser la commune à abroger ou modifier le plan local d'urbanisme. Un changement aussi fondamental d’un plan aussi récent est extrêmement improbable. Et même si cela arrivait, tu pourrais montrer une forte opposition lors de la participation précoce des citoyens, de sorte que la commune ne serait plus disposée à poursuivre le plan.

La sécurité absolue n'existe bien sûr que si tu achètes tous les terrains voisins.

Oui. Comme il est expressément mentionné ici qu'il ne faut pas construire là-bas, il s'agit selon moi d'un principe fondamental de la planification, de sorte que les dérogations au titre de l'article 31 du Code de l'urbanisme sont exclues.
Il ne resterait à un « désireux de construire dans le jardin » que de pousser la commune à annuler ou modifier le plan d'urbanisme. Une modification aussi fondamentale d'un plan d'urbanisme aussi récent est extrêmement improbable. Et même si cela arrivait, tu pourrais dès la phase de participation précoce des citoyens manifester une forte opposition, de sorte que la commune ne serait plus disposée à poursuivre le plan.

La sécurité absolue n'existe bien sûr que si tu achètes toutes les parcelles voisines.

Si jamais je gagne à la loterie entre-temps, je considérerai la dernière option.

Ok, selon cela, on peut, en dehors de toute garantie, au moins dire que les conditions-cadres sont au moins favorables à moyen terme, qu'il ne sera pas permis de construire.

D'ailleurs, la remarque « ...dans 4 ans au plus tard, on construira aussi dans les jardins » ne venait ni du voisinage ni même du cercle de la commune. Non, c'était un vendeur de maison d'un grand constructeur allemand qui voulait, selon ses propres termes, nous ôter « l'illusion » qu'il ne se passerait rien là-bas dans les prochaines années.

Cela doit également prévenir une construction en arrière en dehors des zones constructibles sur les terrains déjà bâtis aujourd'hui le long de la Heilbrunnstraße.

Cela ne serait-il pas déjà prévenu du fait qu’elle serait justement "en dehors des zones constructibles", c’est-à-dire déjà refusée en tant que demande préalable, et exclurait automatiquement une dérogation ?

C’était un vendeur de maisons d’un grand entrepreneur allemand qui voulait, selon ses propres termes, nous ôter "l’illusion" qu’il ne se passerait rien là dans les prochaines années.

Ah, il a (malheureusement seulement dans d’autres régions) des terrains en main, et doit donc dénigrer ceux d’ici ?

le sujet est-il toujours d'actualité ?