Est-ce la raison pour laquelle vous écrivez de nouveau - parce qu'un gentleman resterait silencieux ?
Je me tais concernant une éventuelle "confrontation de gros bras", que certains semblent vouloir y voir ici. Cependant, je fais référence au sujet tant qu'il n'est pas compris.
Améliorez d'urgence votre compréhension et ne déformez pas les choses à votre convenance, car vous l'avez fait plusieurs fois dans vos précédents messages. Il n'est pas mentionné d'un seul mot que mon terrain potentiel a connu cette augmentation de valeur, mais plutôt l'environnement immédiat dans un rayon de 5 kilomètres, les quartiers, les rues, etc.
5 km n'est _pas_ immédiat en ce qui concerne les valeurs foncières.
Ou pouvez-vous déduire de là ("cette partie de Brandebourg est effectivement dans la ceinture périurbaine de Berlin et seules les valeurs foncières ont augmenté ces deux dernières années de 20 à 30 €/m² - et il n’y a pas de fin en vue.") que c’est précisément ce terrain qui est visé ? Pas moi, car si c’était le cas, je l’aurais certainement chiffré directement et non utilisé des plages de valeurs.
Eh bien, alors votre argumentation est encore plus insensée. L’acquisition du terrain concerné, dans une optique de réalisation de bénéfices (comme vous l’avez formulé à plusieurs reprises), n’est judicieuse que si l’évolution générale dans la région influence aussi ce terrain. Ce n’est cependant qu’une affirmation / supposition de votre part, difficilement vérifiable. Tous les éléments que vous avez mentionnés à ce sujet indiquent le contraire. Rien que le fait que dans l’expertise seule une valeur d’1 € soit attribuée à la surface résiduelle devrait vous faire réfléchir. L’attribution de "1 €" a une raison bien précise. Et cette valeur est inférieure à celle d’un jardin. Pourquoi cela ?
Si vous aviez utilisé le Brandenburg Viewer, alors vous auriez vu grâce aux valeurs foncières qu’on trouve souvent une rue évaluée à 20 €/m² dans la région et quelques rues plus loin à 80 €/m². Il est donc évident que la rue à 20 € n’a pas connu cette hausse.
Ceci est incorrect et repose probablement (aussi) sur une mauvaise interprétation de la carte des valeurs foncières. Je n’ai pas pu observer de zones résidentielles à 20 €, au mieux des zones mixtes et industrielles.
Pour cette évaluation, qui doit être effectuée tous les deux ans par le comité d’experts, il existe des critères et certainement de bonnes raisons. Espérer que votre terrain dans l’emplacement approximatif que vous décrivez évoluera vers 80 € ou au moins faiblement (!) en pourcentage, vous est bien sûr laissé libre. Les premiers signes de "ceinture périurbaine" ne se voient qu’au nord de la BAB10.
En tant que professionnel avisé, vous devriez aussi comprendre pourquoi cela pourrait être le cas.
Eh bien, je le comprends déjà. C’est aussi reconnaissable pour des profanes (à la deuxième lecture) si l’on interprète correctement les lettres "W", "M" et "G" dans les valeurs foncières indiquées.
Ce n’est pas parce que les habitants de la rue à 80 € arrivent 5 minutes plus vite à la boulangerie et vivent donc dans un quartier plus cher, mais parce qu’il y avait encore des terrains constructibles disponibles et que ceux-ci ont été vendus au prix du marché actuel. Dans la zone à 20 €, tout est déjà construit et personne ne cède rien ni ne décède.
C’est faux. Cela tient à la très (#) grande différence dans la constructibilité ou l’utilisation possible.
En tant que professionnel avisé, vous savez sûrement d’où vient la valeur foncière.
En effet. C’est d’ailleurs la raison impérative de ma nouvelle objection.
Sinon, expliquez-moi pourquoi la valeur foncière au bord du lac est inférieure à celle près de la voie ferrée ?
Quelle valeur foncière, sur quels
terrains discrets précisément ?
Ne me dites pas que les terrains près de la voie ferrée sont plus chers parce qu’ils sont plus proches de la gare.
Voir plus haut - désignez des parcelles concrètes. Lac n’est pas égal à lac et gare n’est pas égal à gare.
S’il n’y a eu aucune transaction dans le quartier ou la rue concernés, car rien n’a été vendu, alors il n’y aura pas de changement notable dans la valeur de référence.
Faux. Je cite pour une meilleure compréhension la directive-type des comités d’experts en Allemagne :
Source : Directive pour la détermination des valeurs foncières (Directive sur les valeurs foncières - BRW-Rücklauf)
4 Fondements
(1) Pour la détermination des valeurs foncières, les données de la collection des prix d’achat et autres données nécessaires à l’évaluation, en particulier les séries d’indices de prix du terrain et coefficients de conversion, doivent être prises en compte.
(2) D’autres données et informations utiles doivent être utilisées en complément.
Il peut s’agir par exemple de :
- données géobasiques, par ex. carte cadastrale et informations topographiques,
- plans d’aménagement, règlements en vertu de l’article 34(4) du Code de la construction pour délimiter l’intérieur/la périphérie, plans paysagers,
- zones protégées, par ex. selon le droit sur les monuments, la protection de la nature et l’eau,
- règlements de conservation (§ 172 du Code de la construction),
- concepts de développement urbain selon § 171b(2) du Code de la construction,
- données sur les mesures d’aménagement du terrain, de rénovation et de développement, décisions de planification,
- données sur la nature et l’étendue des aménagements,
- données sur le règlement des contributions d’aménagement et autres contributions ou taxes concernées,
- informations sur les loyers,
- informations sur les baux,
- cartes de qualité du sol,
- résultats des expertises pédologiques,
- résultats d’enquêtes locales (par ex. comptages de passants),
- données sur l’évolution démographique.
[...]
7 Détermination des valeurs foncières
(1) Les valeurs foncières doivent être déterminées en priorité selon la méthode des prix comparatifs. Les prix d’achat doivent être ajustés à l’aide de coefficients de conversion ou d’autres méthodes adaptées aux caractéristiques du terrain de référence et être indexés à la date de la détermination de la valeur foncière.
(2) Pour la détermination des valeurs foncières dans les zones sans ou avec peu de transactions de terrain, il faut faire appel à
- des prix d’achat et valeurs foncières de zones comparables,
- des prix d’achat et valeurs foncières d’années antérieures ajustés via des séries d’indices à l’évolution générale du marché. Par ailleurs, d’autres méthodes liées au marché peuvent être utilisées, par ex. méthodes déductives, méthode de l’arbre objectif, classification des situations résidentielles/commerciales, évolution des loyers et fermages, rapport des loyers commerciaux, méthode des colonnes de loyers.
[...]
La méthode utilisée pour la dérivation des valeurs foncières doit être documentée, afin d’être justifiable si nécessaire. Les valeurs foncières individuelles ne doivent pas être justifiées.
Mais vous savez tout cela, en tant que professionnel.
Exactement.
Cordialement
Dirk Grafe