Pour moi, la première chose est de savoir si les résidents paient un loyer conforme au marché. Cela détermine alors aussi le prix d’achat.
Ils ne paient actuellement pas un loyer conforme au marché. J’ai demandé au gestionnaire et il a dit que le propriétaire actuel est aussi d’une génération plus âgée et qu’il a renoncé à augmenter le loyer depuis environ 10 ans.
Les locataires savent cependant qu’en cas de changement de propriétaire, le loyer er
Si vous apportez 70% de fonds propres, alors vous payerez tôt ou tard des impôts sur les revenus locatifs de l’appartement.
Nous aurions 70%, mais ne les utiliserions pas, donc pas la totalité des fonds propres.
Loyer ou charges non récupérables / constitution de réserves
- Montant de la réserve pour l’appartement
- Besoin de rénovation dû à l’âge ou ce qu’il faudra faire énergétiquement à l’avenir (voir les procès-verbaux)
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- Coûts d’opportunité
- Ce que je devrais probablement investir dans 15 ans pour pouvoir y habiter moi-même
Ce serait pour moi une analyse assez objective.
Avec le nouveau loyer, on pourrait couvrir les intérêts + amortissement ainsi que les charges non récupérables.
Les coûts d’opportunité seraient ceux du capital investi, qui comme décrit, ne serait finalement pas si élevé.
Dans 15 ans, l’appartement devrait être entièrement refait. Il aura alors 43 ans.
Selon le gestionnaire, une nouvelle chaudière sera installée cette année à partir des réserves, il n’y a jamais eu d’appel de fonds extraordinaire jusqu’à présent. Il m’enverra les procès-verbaux et le plan financier des périodes passées.