Contrat d'épargne logement et Wohnriester - Où est le piège ici ?

Hier, j’ai eu hier une conversation avec quelqu’un de Wüstenrot qui m’a parlé d’un montage qui, à mes yeux, est trop beau pour être vrai.

Ton commercial t’a soit caché les aspects désagréables, soit les a tellement enjolivés que tu n’as pas restitué toute la construction ici.

En bref, on m’a proposé de souscrire un contrat d’épargne logement et un contrat Wohnriester.
Le contrat d’épargne logement aurait des frais de conclusion minimum de 500 €, ce qui correspond à 1 % de la somme d’épargne de 50 000 €. De plus, il n’y aurait aucune obligation d’épargne.
Pour le contrat Riester, je devrais verser annuellement 60 € pour « bénéficier de la subvention » (citation du conseiller).

Un Wohnriester est un contrat d’épargne logement. Ce ne sont pas deux choses différentes. 60 € correspondent effectivement à la cotisation minimale, mais cela ne permet qu’aux partenaires ne travaillant pas de bénéficier pleinement de la subvention.

À la conclusion du contrat d’épargne logement, un crédit suivant d’une durée de 30 ans serait alors accordé avec un taux d’intérêt de 1,25 %.

Je comprends cela comme si j’achetais un prêt avec une durée de 30 ans et une fixation des intérêts de même durée à 1,25 % avec les 500 € de frais de conclusion pour le contrat d’épargne logement.

Un contrat d’épargne logement comprend toujours deux phases. La phase d’épargne, et la phase de prêt. La phase de prêt n’est atteinte que lorsque le contrat est prêt à être attribué (selon BSK). Tous les BSK offrent cependant des préfinancements sans amortissement. C’est-à-dire que l’on paie uniquement les intérêts jusqu’à l’attribution ; en même temps, le contrat d’épargne logement est en cours d’épargne. Ce préfinancement est généralement possible à un taux un peu plus élevé que le taux du contrat.

1,25 % ne sont pas 1,25 % ; les banques et les courtiers calculent/annoncent en général le taux effectif annuel. Taux de référence du contrat d’épargne logement ; autrement dit, 1,25 % peut devenir 1,75 % à 2,8 % (taux effectif annuel après attribution).

Et le taux effectif global sur l’ensemble du montage (donc préfinancement) n’est pas seulement la somme des intérêts 1 + intérêts 2 (et la moyenne de ceux-ci) mais est plus compliqué à calculer. Et c’est seulement ce taux qu’on pourrait comparer à un prêt amortissable classique avec la même fixation des intérêts.

Mais oui, on peut sécuriser un taux sur environ 30 ans avec un tel montage ; mais pas à 1,25 % effectif…

Pour l’instant, il semble que ton commercial veuille toucher sa commission et t’engager auprès du BSK.

Comme vient de l’écrire. une construction de contrat d’épargne logement peut avoir du sens, car en définitive elle est moins chère pour la situation individuelle, mais tu es encore loin d’être en mesure de le juger réellement.

D’ailleurs, Wohnriester ou l’acquisition de biens immobiliers avec celui-ci comporte d’autres restrictions (ce qui concerne la vente / la location / etc.) ; et à un moment donné, le sujet du compte de soutien au logement (imposition différée) entre aussi en jeu.

Il existe des configurations où cela vaut le coup (en raison de la fiscalité et des subventions), mais c’est très individuel (par exemple plusieurs enfants, etc.).

Wohnriester voulait aussi nous être vendu par tous les deux. L'attrait réside dans les bonnes conditions et les mensualités plus faibles, si l'on transforme un contrat Riester existant. Cela élimine bien sûr alors la composante retraite que l'on voulait en fait créer avec.

Je m'en suis cependant abstenu à cause de la fiscalité différée (je ne veux pas payer d'abord 20 000 € d'impôts au début de la retraite) et de la faible flexibilité. Je n'ai pas l'intention, mais un changement de lieu de travail est tout à fait possible. Je veux donc avoir la possibilité de vendre la maison sans acheter immédiatement une nouvelle propriété.

(je ne veux pas payer 20 000 € d'impôts au début de la retraite)

Ce n'est pas ce que vous devez faire non plus. Le compte de financement du logement peut également être réparti jusqu'à l'âge de 85 ans. Cela dépend beaucoup de la situation personnelle à ce moment-là, si le "paiement unique" avec réduction, ou la répartition annuelle est la meilleure option.

. mais cela signifie bien sûr que la composante de la retraite que l'on voulait créer disparaît.

Cependant, en comparant avec et sans Riester, on rembourse beaucoup plus rapidement, car l'argent destiné à la retraite Riester, aux primes de subvention, ainsi qu'à l'avantage fiscal va dans le remboursement (et non dépensé pour autre chose), ce qui accélère considérablement le remboursement.

Nous nous sommes fixés l'objectif de maintenir le montant annuel du remboursement jusqu'à au moins 63 ans (c’est-à-dire, si des composantes disparaissent, mettre de côté systématiquement la différence).

Il reste beaucoup pour payer les impôts sans problème. (Mais le truc du compte de financement du logement est souvent quelque chose qui passe sous silence dans les conseils/l'aperçu)

Je veux prendre la défense de [Wohnriester].

Ma femme a un emploi à 450 euros et avec [EI Riester], deux enfants lui sont attribués.

Au final, avec peu d’efforts (240 euros par an), nous recevons pas mal de subventions (754 euros par an). À cela s’ajoutent quelques intérêts minimes (d’ailleurs exonérés d’impôt sur les gains)... honnêtement... la fiscalité différée ne peut pas être si élevée que cela en vaille pas la peine. Il suffit de retirer à un moment donné, peu avant la retraite, de rembourser les restes, de faire un paiement unique forfaitaire pour la fiscalité, et l’affaire est réglée.

Heureux celui qui a beaucoup d’enfants ou en prévoit.

Cependant, je ne voudrais jamais intégrer ce genre de chose comme un module obligatoire dans un financement, mais plutôt le laisser fonctionner à côté, de manière indépendante.

Le prélèvement dans son ensemble est bien considéré comme une somme sur le compte d’aide au logement, n’est-ce pas ?

Réponse incorrecte supprimée. Correction à suivre. Ce soir ou quelque part.