Rapport bancaire avant l'approbation du financement

Bonjour cher forum,
mon mari et moi souhaitons acquérir une ferme rénovée avec 5 ha de terrain en zone rurale. Cela fait maintenant un an que nous nous intéressons au même bien... Nous connaissons donc bien les difficultés d’un financement immobilier pour ce type de « [Liebhaberobjekt] ». Quelques éléments se sont désormais améliorés en notre faveur et des demandes sont à nouveau en cours auprès des banques. Selon notre conseiller financier, un établissement bancaire réputé est encore en lice, mais ne nous a pas encore accordé de financement ni communiqué de conditions. Celui-ci souhaite d’abord faire réaliser une expertise, ce qui est tout à fait normal et ne pose en principe aucun problème pour nous.
Cependant, voici le déroulement prévu : si un financement est accordé, nous ne devrons rien payer pour l’expertise (ce qui serait aussi illégal). Si la banque refuse le financement après expertise, nous devrons prendre en charge les frais, mais sans même recevoir le rapport d’expertise.
Nous sommes assez désespérés, car la plupart des banques refusent d’emblée à cause du terme « ferme rénovée », mais cela ne nous semble pas du tout juste.
Peut-être que quelqu’un ici a déjà vécu une situation similaire et pourrait nous aider... Nous sommes reconnaissants pour tout conseil !
Meilleures salutations de Rhénanie-du-Nord-Westphalie,
Projet Ferme rénovée

Une banque de renom est, selon notre conseiller financier, toujours en lice, mais ne nous a pas encore promis de financement ni communiqué de conditions. Elle souhaite d’abord envoyer un rapport d’expertise, ce qui est tout à fait normal et ne représente en principe aucun problème pour nous.

C’est bien normal.

Cependant, cela doit se passer ainsi : si un financement est accordé, nous ne devons rien payer pour le rapport d’expertise (ce serait illégal). Si la banque refuse le financement après l’évaluation, nous devrons prendre en charge le coût du rapport, mais ne le recevrons même pas en main propre.

Et alors ? Où est le problème ? Êtes-vous convaincus par l’objet ou pas ? Est-ce que c’est une question de quelques euros, si c’est votre bien de rêve ? Un avenant sera rédigé et vous prenez en charge les frais.

Si vous ne pouvez financer l’objet qu’avec un rapport d’expertise, pourquoi ne le faites-vous pas ?
Honnêtement, je trouve cela tout à fait juste de la part de la banque. Si l’objet est correct, vous obtenez le financement. Vous payez alors le rapport d’expertise par le biais des conditions.
Si l’objet est mauvais, il faut bien que quelqu’un paie les frais de la banque. Et ceux-ci ne sont pas couverts seulement par les frais d’expertise. Ah oui, la banque supporte aussi les coûts si vous financez ailleurs.

Dans notre secteur professionnel, la prise en charge des frais d’expertise (que le financement soit conclu ou non) et/ou une commission de mandat au cas où le client se rétracte, est tout à fait normale. Nous ne travaillons pas pour rien pendant que le client va ailleurs. Le service doit être payé.

En complément, quelle est exactement votre définition de « Resthof » ? Exploitation agricole ou « seulement » habitation ?

Donc, si je dois payer l'expertise, je voudrais tout de même en avoir une copie...

C’est aussi normal.

Alors ? Où est le problème ? Êtes-vous convaincus par l’objet ou pas ? Est-ce que ça vaut la peine de quelques euros si c’est l’objet de vos rêves ? Un sideletter est alors établi et vous prenez en charge les frais.

Si vous ne pouvez financer l’objet qu’avec un rapport d’expertise, pourquoi ne le faites-vous pas ?
Honnêtement, je trouve ça tout à fait juste de la part de la banque. Si l’objet est correct, vous obtenez le financement. Ensuite, vous payez le rapport d’expertise via les conditions.
Si l’objet est mauvais, quelqu’un doit payer les frais de la banque. Et ces frais ne sont pas du tout couverts par le coût de l’expertise. Ah oui, la banque doit sinon aussi assumer les coûts si vous financez ailleurs.

Dans notre secteur commercial, la prise en charge des frais de l’expertise (qu’on finalise ou non le financement) et/ou également des frais de mandat en cas de désistement du client est absolument normale. Nous ne travaillons pas pour rien et le client va ailleurs. Le service doit être payé.

En complément, la question : qu’entendez-vous exactement par « Resthof » ? Exploitation agricole ou « seulement » habitation ?

Eh bien. Je vois les choses différemment. L’interdiction de faire supporter les frais de l’expertise au client a été confirmée dans de nombreux arrêts (y compris de la Cour suprême).
Dans ce cas aussi, le rapport d’expertise est, selon moi, purement dans l’intérêt de la banque pour déterminer de manière fiable l’évaluation du risque.

L’argument selon lequel cela est courant dans le secteur commercial n’en est pas un. Le système juridique allemand distingue fondamentalement les consommateurs finaux des commerçants. Entrer dans les détails ici irait trop loin.

L'argument selon lequel cela est courant dans le secteur commercial n'en est pas un.

Oh que si, dans le secteur commercial, l'ensemble de la détermination des prix pour le financement est effectivement transparente. En revanche, pour les prêts aux consommateurs, ce n'est absolument pas le cas - même si les associations de consommateurs le vantent sans cesse. Mais la discussion va en effet trop loin.

L'interdiction de répercuter les frais d'expertise sur le client a été confirmée dans de nombreux jugements (y compris par la Cour de cassation).

C'est pourquoi les frais d'expertise ne sont pas directement liés au prêt ici. Donc légitime si le client charge la banque de réaliser une expertise à ses frais. S'il ne le souhaite pas, qu'il finance ailleurs. C'est tout simple.

Dans ce cas aussi, selon moi, l'expertise est purement dans l'intérêt de la banque pour déterminer de manière fiable l'évaluation du risque.

Tout à fait exact. Comment la banque pourrait-elle autrement évaluer et tarifer le risque pour un bien immobilier exotique ? Cela se fait dans chaque financement avant la conclusion des contrats. Le demandeur ne sera forcé à rien. Il peut librement décider s'il veut l'expertise avec la chance d'obtenir alors le financement ou chercher un autre bien. Mais celui qui s'intéresse à cette propriété depuis un an (qui apparemment est aussi difficile à vendre) et pour qui c'est LE bien de rêve, ne devrait pas demander conseil ici, mais aurait déjà dû commander l'expertise depuis longtemps. Ce ne sera pas si cher que ça et, si cela échoue à cause de quelques milliers d'euros, alors il faut de toute façon complètement renoncer.

Bonjour à tous,
merci beaucoup pour les réponses jusqu'à présent.
Petite précision : il n'y a pas d'agriculture active là-bas, bien que les prairies soient encore louées cette année à un agriculteur. En ce sens, c'est un achat privé, non commercial.
Si je recevais l'expertise en cas de refus de financement, ce serait encore acceptable... Bien que nous l'aurions alors uniquement pour nous, car les autres banques n'acceptent de toute façon que leurs propres expertises. En tout cas, je trouve cela extrêmement douteux. Nous n'avons tout simplement pas d'autre choix que d'accepter cela ou nous risquons de perdre un des rares partenaires financiers potentiels.