Évaluation Prix d'achat / Prix du marché Maison individuelle de 1900

C'est déjà un chiffre élevé pour 160 m² avec 100 kWh/m²a. 550k pour 160 m² font 3437 €/m², c'est en fait plutôt le prix qu'on peut demander pour une construction neuve.

3500 €/m² est actuellement tout à fait réaliste pour une rénovation complète d'un monument historique. Les exigences des services des monuments historiques rendent la construction coûteuse - plus chère qu'une construction neuve avec des fenêtres standards en plastique, etc. Je vais même légèrement dépasser ce montant avec les aménagements extérieurs, mais un promoteur immobilier trouvera sans doute des artisans moins chers (il veut aussi réaliser un bénéfice).

La protection des monuments est coûteuse, les biens immobiliers protégés en tant que monuments restent éternellement sur les portails.
On peut le faire pour la location, à cause des amortissements (spéciaux).
Pour une utilisation propre, je ne me lierais pas à un bien immobilier protégé en tant que monument. Là, je ne peux pas agir aussi librement que je veux et je paie pour chaque broutille le double/triple.
Ce n’est pas pour moi...

L’amortissement spécial s’applique aussi aux utilisateurs propres, mais pas à 100 % des coûts de rénovation sur 12 ans, seulement à « 90 % » sur 10 ans (§ 10 f de la loi sur l’impôt sur le revenu). Attention, l’amortissement ne concerne que les coûts de rénovation. Lors de l’achat auprès du promoteur, il y a donc 3 composantes : 1. la valeur du terrain, 2. la valeur du bâtiment avant rénovation (pour une construction de 1900, amortissement de 2,5 %) et 3. les coûts de rénovation amortis à 100 % (ou 90 %).

Mais que ce soit pour l’investissement ou pour l’usage propre, il faut acheter le bien AVANT la rénovation ! Sinon, il n’y a aucun amortissement spécial !

C’est d’ailleurs aussi la raison pour laquelle les biens protégés en tant que monuments restent « éternellement » sur les portails. En général, la rénovation ne commence que lorsque tous les appartements sont vendus. Pourquoi le promoteur a dérogé ici, probablement parce qu’il avait des délais pour les maisons jumelées. Mais cela fait de ces biens protégés un véritable invendu.

C'est compliqué ici puisque l'on partage l'entrée. On aura forcément des points de contact.
L'objet a sûrement une super apparence, mais je ne commencerais quand même pas. Le service des monuments peut être très embêtant, en plus c'est cher et je ne vois pas non plus 30 ans sans se préoccuper de la rénovation. Le chauffage est encore au gaz. Il n'y a pas de maisons récentes dans cette fourchette de prix chez vous ?

Alors, j'ai regardé et dans la région du TE il y a beaucoup de maisons neuves entre 500k et 650k. Cependant, presque uniquement des maisons jumelées à ce prix avec une surface habitable de 150-160 m2. Ce serait évidemment l'alternative sûre. Et là, tu es soit, comme maintenant, dans une copropriété (avec les mêmes inconvénients et avantages) ou peut-être même divisée en propriétés réelles. Qu'est-ce qui s'y oppose ?

Oui, il y a aussi des maisons plus récentes, mais rien dans l'existant qui corresponde à cette fourchette de prix. J'ai juste donné une indication vague de la région pour ne pas être identifiable par un hasard bête. En réalité, nous avons un rayon de recherche relativement restreint, car mes parents, beaux-parents ainsi que mes frères et sœurs et ceux de ma femme vivent dans les communes et villes environnantes. Il n'y a qu'une poignée d'endroits qui sont à la fois attractifs avec une qualité de vie ressentie comme élevée et d'où le temps de trajet vers presque tous les proches vivant dans la région est au maximum de 15 à 20 minutes. Je suis conscient que des exigences aussi strictes concernant l'emplacement doivent éventuellement se payer par une forte augmentation du prix ou par des compromis sur la maison.

La déduction exceptionnelle s'applique aussi aux occupants propriétaires, mais pas à 100 % des coûts de rénovation sur 12 ans, seulement "90 %" sur 10 ans (§ 10 f de la loi sur l'impôt sur le revenu). Attention, la déduction porte uniquement sur les coûts de rénovation. Lors de l'achat auprès du promoteur, il y a donc 3 composants : 1. la valeur du terrain, 2. la valeur du bâtiment avant rénovation (pour année de construction 1900, amortissement de 2,5 %) et 3. les coûts de rénovation avec 100 % (ou 90 %).

Mais tant pour l'investissement locatif que pour l'usage propre, le bien doit être acquis AVANT la rénovation ! Sinon, il n'y a aucune déduction exceptionnelle !

C'est d'ailleurs aussi la raison pour laquelle les biens classés monument historique restent "éternellement" sur les portails. Normalement, la rénovation ne commence que lorsque tous les appartements sont vendus. Pourquoi le promoteur a dérogé ici, probablement parce qu'il avait des délais pour les maisons jumelées. Mais cela fait du bien classé monument un véritable poids mort.

Merci à toi, notamment aussi pour l'avis critique sur le sujet du monument. J'avais déjà lu un peu sur la question de la déduction exceptionnelle. Pourquoi exactement cela n'est pas utilisé par l'entreprise à travers la méthode choisie ne m'est pas vraiment clair, cela laisse passer pas mal d'argent.

Je crois comprendre maintenant assez bien les inconvénients et les risques d'un monument ainsi que de la maison elle-même et je vais laisser reposer cela quelques jours. Pour l'instant, cela ne ressemble pas à un arrêt pour nous concernant ce bien, mais plutôt à la négociation d'une décote pour un risque plus important.

Merci à toi, en particulier pour ton avis critique sur le sujet du monument.

Je suis moi-même propriétaire de deux monuments (individuels), donc je ne peux pas être trop critique :-) . Mais parfois, on se fâche vraiment contre le service des monuments historiques.

Pour ce prix, la question principale est surtout : comment a été faite la rénovation ? Donc, est-ce que tout est neuf (à part les murs) ? Électricité, conduites, chauffage ? Mes deux biens sont/sont en train d’être rénovés selon un standard de construction neuve haut de gamme. Y compris chauffage au sol, électricité moderne avec LAN et suffisamment de prises, installation sanitaire complètement neuve, parfois une nouvelle répartition des pièces. Alors, les coûts sont supérieurs à ceux d’une construction neuve pure. Le « désavantage » pour les habitants est alors uniquement une isolation moins performante, alors que je rénove en maison passive monument.

Les annexes (store, véranda, photovoltaïque) sont bien sûr un point critique et « normalement » interdites. Pourquoi dis-je « normalement » – ma rénovation avec permis de construire comprend des fenêtres fabriquées de manière complexe d’après un modèle historique. Dans la maison mitoyenne voisine, des fenêtres en plastique ont simplement été posées il y a des années, ce qui n’intéresse plus du tout aujourd’hui le service des monuments. Tout comme un auvent en verre monté en avant. Le service des monuments est très fort pour formuler des exigences lors du permis de construire. Ce qui est fait après la fin des travaux est très rarement contrôlé et encore plus rarement sanctionné (je pourrais raconter encore d’autres histoires à ce sujet).

Le sujet de l'amortissement spécial, je l'avais déjà étudié. Pourquoi exactement cela n'est pas utilisé par l'entreprise avec la méthode choisie, cela ne m'est pas vraiment clair, il y a pas mal d'argent qui reste sur la table.

Cela dépend toujours, car seules les coûts de rénovation peuvent être déduits. Si, dans un bâtiment, il ne reste que l'enveloppe extérieure et que tout l'intérieur est entièrement neuf, la part de la rénovation est relativement faible. Plus haut, il y avait l'exemple d'un moulin transformé en appartements – les appartements sont tous neufs et ce n'est pas une rénovation – donc l'amortissement ne fonctionnerait que sur la façade et les fenêtres. Mais si vous rénovez 150 m2 de surface habitable en 150 m2 de surface habitable, vous pouvez amortir presque tout.