Ancien bien immobilier avec rénovation ou construction neuve

Pour l’achat et la rénovation/la remise en état d’un bâtiment ancien, on opte lorsque l’emplacement du bien immobilier et le terrain sont clairement plus avantageux que pour une construction neuve comparable. La plupart des acheteurs potentiels que je conseille ne souhaitent explicitement pas construire dans un lotissement neuf, mais recherchent un bien individuel avec une histoire dans un environnement déjà établi. Les coûts de rénovation et de transformation peuvent alors atteindre ceux d’une construction neuve comparable, si le bâtiment ancien est profondément remanié (retrait des murs porteurs, reprises en sous-œuvre, fondations supplémentaires, ouvertures dans les plafonds, nouvelle charpente). Sinon, les seuls coûts de transformation (groupe de coûts 300 + 400) se situeront généralement entre environ 3/5 et 4/5 du coût d’une construction neuve, en plus bien sûr du prix d’achat et des frais annexes liés à l’acquisition de l’objet.

Un expert/évaluateur/architecte expérimenté en bâtiments anciens peut tout à fait évaluer avec justesse l’état d’un bâtiment ancien, bien sûr uniquement après une « inspection visuelle » et en fonction de ce qu’il peut juger visuellement ou de ce qui ressort des documents éventuels existants (plans d’autorisation de construire, descriptif des travaux). Toutefois, le bâtiment ancien reste toujours une « boîte à surprises » qui ne pourra être ouverte qu’une fois le bien immobilier passé en ta possession. Des surprises lors de la transformation sont à prévoir de manière générale. Pour les réduire au maximum, une étude la plus complète et détaillée possible du bâtiment/une analyse de la substance du bâtiment doit être réalisée après l’achat et avant le début de la planification des travaux, lors de laquelle des structures dissimulées et à couches multiples peuvent être ouvertes et examinées.

Donc, si la situation est comparable, je prendrais le 2 à ta place. Oui, ça va probablement tourner autour de 600k. Avec le 1, tu ne seras pas moins cher cependant. Je déconseille aussi de faire de gros travaux de rénovation dans une maison habitée. Si c’est maintenant "seulement" la cuisine et les fenêtres, ce serait encore envisageable. Avec l’année de construction, je parie cependant sur un état global ancien pour l’eau, l’assainissement, l’électricité, le toit, l’isolation... Avec ce que tu as décrit. Je vois le 1 all in plutôt vers 700k. Mais ce n’est qu’une supposition. Si tu décrivais le 1 plus en détail, ce serait peut-être plus facile à gérer.

Merci d'avance pour les réponses supplémentaires.

Si tu décrivais plus précisément le 1, ce serait peut-être plus facile.

Je vais essayer.

Selon le synopsis :
Année de construction 1940.
Surface habitable : env. 150 m²
Surface utile env. 170 m²
3 pièces au rez-de-chaussée
2 pièces à l’étage
3 salles de bains
3 (!) cuisines / kitchenettes
Cave (taille inconnue, je suppose seulement en partie, accessible uniquement de l’extérieur)
Garage (2 places)
1 balcon (étage)

Des rénovations ont eu lieu en 1995 et 2010, au cours desquelles la toiture a été isolée (je ne sais pas encore comment), les fenêtres ont été remplacées avec des volets (d’après les photos, ils ne datent pas de 1940 non plus, mais je ne pourrai en dire plus qu’après visite), un isolant thermique complet a été posé (je ne sais pas exactement ce que cela signifie), les 3 salles de bains renouvelées et les portes du garage et du jardin ont été équipées d’une ouverture électrique.
Actuellement, ce sont deux unités d’habitation, sans connexion intérieure (escalier extérieur vers le 1er étage), de sorte qu’une unité pourrait être louée dans un premier temps (ce qui nous semble tout à fait envisageable).
Le bâtiment est relativement étroit et long d’env. 6x16 m, avec à l’endroit le plus large une véranda de 3x3,8 m qui lui est accolée, et de l’autre côté le bâtiment se rétrécit sur les 5 derniers mètres à env. 4,5 m (dimensions extérieures). Le côté étroit ne peut probablement pas être agrandi car la limite du terrain est trop proche.
Le chauffage se compose de deux circuits de chauffage séparés avec chauffage individuel au gaz au sous-sol (un par unité), âge inconnu jusqu’à présent. Les circuits électriques devraient aussi être séparés. La toiture est revêtue de bois à l’intérieur, je ne peux donc pas voir sur les photos comment elle a été isolée. De l’extérieur, cela ressemble pour moi, en tant que profane, à du feutre bitumé.

La configuration étroite entraîne une disposition peu pratique des pièces, il n’y a pas de couloir donnant accès à toutes les pièces, ce qui a été contourné de manière à ce que les salles de bains et les cuisines soient des pièces de passage, d’autre part, au rez-de-chaussée, un couloir ne mène qu’à une salle de bains traversante et une cuisine-séjour, un autre couloir mène aux autres pièces (cuisine, salon, petite chambre).

Désolé de ne pas pouvoir joindre un plan, mais je n’ai pour l’instant que ceux du synopsis, que je ne peux pas simplement publier ici. Je fournirai un dessin fait à la main dès que possible.

J’essaierai d’obtenir plus d’informations et de documents lors de la visite.
Aujourd’hui, nous sommes passés près du terrain (discrètement et restés en voiture) pour mieux juger de l’emplacement et ma partenaire trouve maintenant l’emplacement aussi bien (aire de jeux et parc à côté, nouvelle école primaire dans le quartier).

Oui, j’espère que cela aidera à mieux évaluer ; je sais bien que des plans et plus d’informations sur le bâti seraient plus utiles, je les fournirai dès que possible.

Cordialement

Tolentino

Toit et isolation thermique extérieure semblent bons jusqu'ici.
Si les deux ont été réalisés en 2010, il se peut que seules les fenêtres doivent éventuellement être remplacées. Bien sûr, à condition que cela n’ait pas encore été fait.
Il me manque encore l'électricité en tant que poste important.

De plus, la division en deux unités d’habitation avec un escalier extérieur peut être très avantageuse. Habiter une unité, rénover progressivement l’autre. Avec un peu de chance, cela fonctionne aussi pour l’eau et les eaux usées, l’électricité, si cela n’a pas encore été fait.

Comment évalues-tu tes compétences manuelles et tes capacités autodidactes ?
Pour moi, cela ressemble à un beau projet pour un bricoleur afin d’économiser de l’argent. Il faut toutefois en avoir envie et un certain talent.

Toit et isolation thermique par l’extérieur semblent aller bien.
Si les deux ont été réalisés en 2010, il se peut que seules les fenêtres doivent être remplacées, si cela n’a pas encore été fait bien sûr.
Il me manque encore l’électricité en tant que poste important supplémentaire.

De plus, la division en deux logements avec un escalier extérieur peut être très avantageuse. Habiter une unité et rénover l’autre progressivement. Avec un peu de chance, cela est aussi possible pour l’eau et les eaux usées, l’électricité, si cela n’a pas encore été fait.

Comment évalues-tu tes compétences manuelles et comment sont tes capacités autodidactes ?
Pour moi, cela ressemble à un beau projet pour un bricoleur afin d’économiser de l’argent. Mais il faut le vouloir et aussi avoir un peu de talent.

Eh bien, comme je l'ai dit, je n’ai que peu d’expérience et surtout très peu de temps (donneur d’ordre unique). Mon talent, je le considèrerais comme légèrement supérieur à la moyenne, ma capacité de compréhension comme très bonne.
Ma partenaire a certes beaucoup de temps et de motivation, mais elle n’est pas très résistante pour des raisons de santé.
Mon beau-père est un artisan qualifié et a déjà rénové un bâtiment ancien encore plus vieux pour lui-même. Mais il n’est pas encore certain qu’il puisse y consacrer autant de temps (il habite à 2h de distance et travaille aussi).
Cependant, il a beaucoup de contacts et mon espoir serait de pouvoir faire faire pas mal de choses à presque prix coûtant...

Oui, d’une part, c’est un projet dans lequel on pourrait vraiment faire beaucoup, mais il faut aussi beaucoup investir. Un peu comme une voiture ancienne, un objet de passion.

Puis discutez-en longuement et réfléchissez-y.
Cela ressemble plutôt à un simple espoir d’économiser de l’argent.
Je dis (intuition) : prends le numéro 2.