Évaluation Prix d'achat / Prix du marché Maison individuelle de 1900

La question est aussi ce que vous pouvez vous permettre et quels coûts éventuels peuvent encore vous attendre, ou ce que cela vous vaut.

Nous avons eu une configuration similaire pour notre maison. 850.000€ de coûts, pour une valeur foncière BRW de 400.000€. La maison fait 190 m² + 75 m² de cave, pour cela nous avons payé environ 450.000€. En soustrayant la cave, on arrive probablement à environ 2000€/m² – et maintenant nous investissons encore 1500€/m² dans la rénovation. Nous avons donc payé 3500€ par m², ce qui est plus cher qu’une construction neuve (sans avoir à la fin le même standard), mais cela en valait néanmoins la peine pour nous (bon, nous avons aussi acheté lorsque le marché était encore très chaud et que l’argent était bon marché).

On peut bien sûr encore inclure l’extérieur, etc., et alors le calcul paraît un peu plus avantageux. Mais la question est de savoir si on ne se fait pas un peu d’illusions en calculant ainsi. Au moins, le risque est évident.
L’extérieur et le pavage sur les 330 m² (qui abritent en grande partie un bâtiment) peuvent-ils vraiment être si beaux qu’on évalue cela à 70 000 € ?
La cave n’est bien sûr pas à négliger – elle ne faisait probablement pas partie des 160 m², je suppose ?
Si c’est rénové de manière haut de gamme, avec parquet et tout le tralala, c’est bien sûr encore un plus. Vous évitez alors le risque habituel de rénovation (mot-clé : tonneau des Danaïdes), c’est déjà fait. D’un autre côté, un expert ne pourra après les travaux que partiellement dire comment la rénovation a été réalisée. Je suppose que la plupart est déjà caché. L’entreprise est-elle réputée ? Si des défauts apparaissent après un certain temps, l’entreprise serait-elle responsable / avez-vous une garantie ?

Cela me paraîtrait important compte tenu des structures de prix. Globalement, mon intuition me dit aussi qu’il faudrait que ce soit un peu moins cher pour que ce soit une bonne affaire.

70 000 euros, c’est sûrement exagéré pour l’extérieur malgré le garage et la place de parking. J’avais inclus ici encore des frais annexes (au sens de frais annexes pour la construction/la rénovation) et ainsi un peu mêlé les types de coûts, car je voulais me faire une idée des coûts du vendeur. La cave n’est pas comprise dans les 160 m². La rénovation nous plaît visuellement et semble aussi réalisée de manière qualitative et complète, on dirait qu’il n’y aura pas de gros travaux dans les 10+ prochaines années. Une garantie de 5 ans est incluse. L’entreprise existe depuis longtemps et a plusieurs projets de référence solides, tant privés que publics.

L’expert ne pourra donner des informations que de manière limitée et devra en partie se baser sur la documentation et les retours du vendeur concernant la rénovation. Cela me donne un peu plus de sécurité en tant que profane pour ne rien oublier d’important et me fournira des arguments pour la négociation.

As-tu une idée approximative ou une fourchette du prix au mètre carré à appliquer pour la surface habitable ? Je suppose que 3 500 euros sont beaucoup trop élevés, mais 2 000 euros, c’est peut-être un peu bas ?

Cela suffit au moins comme indication.
Comment est-ce pour le jardin... une grande surface utilisée par tous ou chacun a le sien, que l’on pourrait délimiter par une haie/clôture ?

Chacun a le sien, bien que seul le jardin de la maison existante borde la cour et se trouve entre la maison existante et la maison jumelée. Les deux maisons jumelées ont leurs jardins derrière leurs maisons, le jardin de la maison existante peut être un peu séparé par une haie ou autre, mais à cause de la disposition de la cour et des autres maisons, il ne sera sûrement pas totalement à l’abri des regards dans le jardin et sur la terrasse.

La question est aussi ce que vous pouvez vous permettre et quels coûts éventuels peuvent encore s’ajouter, ou ce que cela vous vaut. Nous avons eu une situation similaire avec notre maison. 850 000€ de coûts, pour une valeur foncière BRW de 400 000€. La maison fait 190 m² + 75 m² de cave, pour cela nous avons donc payé quasi 450 000€. En enlevant la cave, on arrive probablement à environ 2000€/m² – et nous investissons maintenant encore 1500€/m² dans la rénovation. Nous avons alors payé 3500€ par m², ce qui est plus cher que du neuf (sans pour autant avoir à la fin le même standard), mais cela en valait quand même la peine pour nous (bon, nous avons aussi acheté quand le marché était encore très chaud et que l’argent coûtait peu).

Pour les coûts, je compte les frais annexes habituels d’achat (droit de mutation 6 %, notaire, registre foncier), une cuisine, des rideaux, le jardin (heureusement pas immense, nous ne sommes pas jardiniers), un store pour la terrasse et éventuellement quelques meubles isolés. L’entretien avec la banque est prévu cette semaine, bien que mes revenus soient assez élevés et que beaucoup de capitaux propres soient disponibles. Le financement n’est je pense pas le problème, plutôt de trouver un prix juste pour nous et conforme au marché, sans se laisser influencer par les émotions. Bien sûr, personne ne sait comment les prix évolueront, mais pour moi, j’ai l’impression que cela va plutôt baisser dans les prochains mois, surtout comparé aux prix actuellement demandés.

70 000 euros pour l'extérieur malgré le garage et la place de parking me semble sûrement exagéré. J'avais inclus ici aussi des coûts annexes (au sens de coûts annexes pour la construction/la rénovation) et ainsi un peu mélangé les types de coûts, car je voulais avoir une idée des coûts du vendeur. La cave n'est pas comprise dans les 160 m². La rénovation nous plaît visuellement et semble aussi avoir été réalisée de manière qualitative et complète, il ne devrait donc rien de majeur se présenter à nous pour les 10 prochaines années et plus. Une garantie de 5 ans est incluse. L'entreprise existe depuis longtemps et possède plusieurs bons projets de référence, tant privés que publics.

L'expert ne pourra donner qu'une information limitée et devra en partie aussi se baser sur la documentation et le retour du vendeur concernant la rénovation. Pour un non-initié comme moi, cela apporte un peu plus de sécurité de ne rien oublier d'important et me fournira des arguments pour la négociation.

As-tu une idée approximative ou une fourchette du prix au mètre carré que l'on pourrait appliquer pour la surface habitable ? Je suppose que 3 500 euros sont beaucoup trop élevés, mais 2 000 euros, est-ce que ce ne serait pas un peu trop peu ?

Je pense aussi que 2 000 seraient peut-être un peu trop peu. Il faut dire honnêtement que lors des rénovations, les coûts sont souvent aussi élevés que pour une construction neuve, mais on ne peut pas atteindre le standard du neuf. Souvent, lors des rénovations, les coûts s'accumulent de plus en plus, ce à quoi beaucoup n’avaient pas prévu, de sorte que la rénovation apparemment « moins chère » finit par revenir au même prix qu’une construction neuve.
L’inconvénient est bien sûr que vous n’atteignez pas le standard énergétique qu’une construction neuve pourrait avoir. De plus, l’aménagement intérieur est peut-être un peu dépassé (questions comme : Avez-vous assez de prises électriques ? Des prises LAN ont-elles été posées dans les pièces dans le cadre de la rénovation ? La plomberie est-elle neuve ou ce sont encore les premières installations ?).
En revanche, l’extérieur est déjà aménagé et probablement déjà bien installé. On ne peut pas accélérer cela facilement en construction neuve avec de l’argent. Les plantes ont besoin de temps.
L’entreprise renommée et la garantie de 5 ans sont en tout cas des points positifs.

Je pense aussi que 2000 serait peut-être un peu trop peu. Il faut dire pour être juste que dans les rénovations, les coûts sont souvent les mêmes que pour une construction neuve, mais on ne peut pas atteindre le standard d’une construction neuve. Souvent, dans les rénovations, les coûts s’accumulent de plus en plus, ce à quoi beaucoup n’avaient pas prévu, de sorte que la rénovation soi-disant "moins chère" finit par atteindre le coût d’une construction neuve. L’inconvénient, bien sûr, c’est que vous n’atteignez pas le standard énergétique que pourrait garantir une construction neuve. En outre, l’aménagement intérieur est peut-être un peu démodé (questions comme : Avez-vous assez de prises électriques ? Des prises LAN ont-elles été installées dans les pièces dans le cadre de la rénovation ? Les canalisations d’eau sont-elles neuves ou bien les premières mises en place ?). Par contre, l’extérieur est déjà fait et sans doute déjà bien aménagé. On ne peut pas accélérer cela facilement avec de l’argent dans une construction neuve. Les plantes ont besoin de temps. L’entreprise renommée et la garantie de 5 ans sont en tout cas des points positifs.

Le jardin a été refait et se compose actuellement seulement de terre, il faut encore y investir du temps et du travail. Les prises électriques sont suffisantes, les prises LAN aussi disponibles. Les eaux usées et les eaux d’alimentation sont neuves, faites en plastique.

Ma proposition pour vous : Offrez 695.000 € et voyez ce qui se passe. Si le vendeur n'est alors toujours pas prêt à vendre et qu'aucun autre acheteur potentiel n'est présent (ce dont je suis fermement convaincu en ce moment), il vous fera certainement une concession à 795.000 €. Chez nous, les projets de construction neuve proposés par le promoteur bénéficient également actuellement de réductions allant jusqu'à -10%. Afin que vous ne payiez pas trop et qu'il ne reçoive pas trop peu, proposez 745.000 € et il acceptera, ou vous pouvez offrir encore 760.000 €. Selon la valeur que vous attribuez à la maison. Mais à mon avis, 750.000 € représentent en réalité la limite maximale (surtout parce que les taux d'intérêt ont tellement augmenté et que peu de gens peuvent encore se permettre une maison aussi chère). Vous devriez jouer votre avantage et bien négocier. 700.000 € me paraîtrait réaliste (même si le marché immobilier chez vous est beaucoup plus cher) et payer plus de 750.000 € serait de l'amateurisme (c’est-à-dire pas rationnel, mais un acte émotionnel).